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近几日,接到很多网友来电,电话中,大家纷纷对今年楼市表示疑惑:房子怎么突然这么贵了?的确,从去年年末到今年春节期间,天津的房价就如同近一阶段的股市,一路飙升,直涨得大家胆战心惊,买与不买似乎成了最拿不准的事。难道高档房真有那么大的市场吗?究竟是什么原因让天津的房价如此快速升温了呢?
三大变化催熟市场
汐岸国际项目负责人表示,2003年的天津高档房市场发生了显著变化,主要体现在以下几个方面:一是高档楼盘的上市量大幅增加。去年1-10月份,4000元/平方米以上的商品房销量同比增长59.43%,面积在120平方米以上的商品房销量同比增长74.92%,分别比商品房平均增幅高出38.11个百分点和21.36个百分点,高档房上市出现了相对集中的现象;二是高档楼盘的“板块化”效应初步显现。如梅江南板块和奥运板块现已基本成为高档楼盘的聚集地;三是高档楼盘之间的竞争已从价格、区位竞争逐步转变为家居环境、配套标准及生活理念之间的竞争,特别是在会所服务的竞争上表现得尤为激烈。在这种形势的惯性作用下,相信2004年的高档房市场将更加成熟。
舒适度成为第一考虑
顺驰集团企划负责人付晶认为,今年高档房市场整体价位肯定是高走趋势,4000元/平方米的价位在去年算得上高档房,而今年可能就仅能算是中档房了。他认为导致这一结果的原因有二。首先,土地供应量减小了。其次政府宏观调控力度加大了,对开发这类项目增加了很多附加条件(比如住宅项目必须附加商用商业部分)。因此目前有些区位比如海河周边、卫南洼一带项目的预期价位今年可能将达到8000———10000元/平方米。同时由于城市巨大的拆迁力度使得很多人必须考虑购买住宅,人们的生活压力加大,必然引起生活节奏加快,再加上老百姓生活观念的不断变化都将对整个城市的经济发展起到很大的促进作用。在这种形势下,高舒适度将成为开发高档项目的第一考虑,因此整个城市的产品格局必将发生根本性的变化。
市场聚焦城市边缘
长期以来,地段、价格一直是决定一个房地产项目是否高档的关键因素,然而这种状况在近几年却悄然发生了变化。由于城市中心改造等多方面因素,一些本土及外地大开发商已经开始将目光转移至中环线至外环线的区域。这些区域除了拥有大量未开发土地之外,还具有得天独厚的自然风光及可以大力营造景观的综合条件。对此奥园项目负责人表示,旧城改造、海河改造使城市中心可开发的土地日渐减少,而城市中心的房价进一步拉升也为城市边缘地区房地产开发带来了契机。近年来,天津中环线与外环线之间吸引了一大批外地的优秀房地产开发商,如万科、阳光100、奥林匹克花园等,他们不仅拥有跨地域的地产开发经验,而且在产品开发方面也有独到的见解与体会,因此所建造的产品非常具有市场竞争力。而作为消费者,喜欢追捧知名品牌是现代社会的一大消费心理,因此品质与需求在这些区域达到了完美结合。如今这些城市新兴居住区凭借其良好的居住环境已经吸引了大量人口的涌入,天津的中、高档项目市场已经形成了城市中心区与城市新兴居住区相互竞争的局面。而2004年位于城市边缘的中高档项目依然具备诸多的发展契机,因为今年城市边缘地区如梅江、瑞景等居住区的基础设施建设,包括教育、交通、医疗、商业、社区建设等配套均将进一步成熟。从目前发展势头看,他们势必将继续成为今年市场的聚焦点(央行121文件的制约力在2004年会初露端倪,届时小型或者缺乏实力的开发商更会雪上加霜,2004年将成为品牌整合、房地产重新洗牌的重要一年)。
个性竞争差异发展
建工集团房地产总公司销售经理马津婴表示,过去天津楼市的竞争不够激烈,百姓对地产项目的要求也不高,因此开发商对待住宅产品的追求仅限于一般性开发,产品同质化现象比较严重。而随着近几年地产项目竞争的加剧和高档房市场的升温,今年本市高档房市场将不可阻挡地进入到个性竞争和差异化发展的阶段。德茂丰公司副总经理陈春霆也认为,目前一些高档项目的开发商创建了许多理念极为时尚超前而且风格迥异的会所和俱乐部,同时还竭力赋予项目更加人文化的关怀,这些都说明本市的高档房市场在稳步地健康发展。