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这几年的上海房价的确是涨得可观,如今,地价又在快速上涨,房屋建筑水平也在提高,这一连串的成本上升,看上去势必要催动房价的再上涨。那么房价有没有下降可能?若有可能,其空间又在哪里呢!
首先要弄清上海房价是怎样涨上去的。按经济学观点,价格是由供求关系决定的。但我们记得,1998年之前,上海需要改善住房的人数远远大于今天,而在当时,上海楼市的均价只在3500元左右,但购买者显然没有其后几年的火热。特别是上海申博成功后,有同样一些楼盘,在相差不到两个月时间,价格每平方米上涨数千元,房子虽销得慢点,居然也能卖掉。其因是,购房者看到买房的利润确实可观。“一觉醒来”,刚买的房子转手可以得到几十万乃至上百万元的利润。正是资本向高利处流动的规律,唤发了不少原本不想购房的人,或贷款、或卖掉旧房等方法,凑足资金冲进了房市,更有那些所谓投资客,从四面八方涌进上海来买房,再转手他人,带来了市场进一步繁荣,带来了空房率不断提高,也带来了超前消费队伍的不断扩大。
直至去年土地实行招投标之前,地价涨幅极小,建筑工程安装成本也很平稳,各种收费由于媒体的呼吁,不增有减,唯独开发商的利润在房价上涨中得到飚升。这期间房价上涨,并不是由于开发成本上升而引发的结果,而是国内外人士看好上海,是上海城市品牌提升而带来的。
由此可见,在市场经济条件下,即使房产开发成本下降,但在购买热情高涨的情况下,开发商赚钱的本能决定其不会让房价跌下来的。因为开发商对房屋的定价,看的不是成本,看的是市场需求,稍加测算便知,当时的开发商即使用现在的开发成本去造房,按当时价格卖房,依然是有利可图的。否则,在土地实行招投标后,尽管地价上升迅速,可有些只能建几万方房子的地块,就不会有上百家开发商去投标了。
摸清了上海房价上涨的缘由,那么在开发成本上升的今天,房价还有没有下降空间呢?对此,我们还得从供求关系上去寻找。在社会主义市场经济条件下,能够制约房价的一是市场需求,二是称之为不可控的政策因素。从前者看,产品定位十分重要,目前显现出来的,即离市中心偏远地区的每平方米上万元的价位房,已经开始动销艰难,这些房子价格不要说再升,就是维持现有的开价恐怕也难销售了,其结果必然要下调;还有那些每套在200平方米左右的大房型房子,若建在市中心每套卖价近300万元,若建在稍偏远地区每套也要120万元以上。特别是建在稍偏地段的大房型房子,显然很难有人问津。这种房子的价格也会下降。从后者看,市区政府部门在努力建造每平方米3500元的重大工程配套房上市,势必要挤占一批中低价位房市场,对抑制房价上涨也会带来很好作用。
照此趋势,今后,上海有些房子价格是会下跌。但从总体上看,上海房价不会大起大落。即使现在开发成本上升,开发商还是做得过来的,所不同的是,他们原先所获取的利润率必须下降。因为再想获得原先的利润率,那所建住宅的价格,就会吓得没有人敢碰了。