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在楼市日新月异的今天,很多有能力的买家都在二次、三次甚至四次置业,因此现在很多人的房子都在买了卖、卖了买。那么,如果有一天自己买的期房也想转让怎么办?如果是按揭买的房,能否一并把贷款转给下家?这可能是目前很多买家比较关心的问题。
-什么是商品房转预售?
是指商品房预售后,预购人将其预购的未竣工的预售商品房再行转让的行为。
-允许预售商品房转让的前提条件:
开发商与买房人所签订的商品房买卖合同在有效期内;商品房预售合同已经生效并办理了预售登记或交易手续、交清了相关的税费;在预售房屋还没有实际交付之前;转让行为符合当地有关法规、政策,没有违法行为。
只要符合了上述四项规定,就可以办理预售转让手续了。
预售商品房转让的程序:
-买房人一次性付款的转让程序是:
1、买受人(指买房者)与受让人(指接受上述买房者房屋产权转让的人)签订一式四份的转让合同,合同中应写明转让的预售合同的编号、转让原因、金额、面积、双方的权利和义务等内容。转让合同必须征得开发商的同意并在合同上签字盖章;
2、转让双方持预售合同、转让合同及有关的证件到预售登记的交易主管部门申办预售转让登记。经审核符合规定的,报市国土与房屋管理局审批;
3、经交易管理部门批准转让的,转让双方需缴纳相关税费。转让合同在加盖“预售登记专用章”后,买受人所持原商品房买卖合同正本移交给受让人,待房屋正式交用后,凭此件办理过户手续。
-通过银行贷款预售转让的程序:
1、开发商、银行、买受人、受让方应共同协商,达成一致意见后,买受人向贷款银行提出申请,要求转让所购房屋、解除贷款合同并经银行同意;
2、开发商与原买受人解除原房屋买卖合同并与受让方重新签订商品房买卖合同;
3、买受人与受让人签订一式四份的转让合同,合同中应写明转让的预售合同的编号、转让原因、金额、面积、双方的权利和义务等内容。转让合同必须征得开发商的同意并在合同上签字盖章;
4、买受人与贷款银行解除借款合同,开发商与贷款银行解除担保合同。
-没有办理预售登记的商品房转让:
比较简单,开发商、买受人与受让人协商一致后,买受人与开发商解除合同,然后受让人与开发商重新签订商品房买卖合同,这一过程不需通过房屋主管部门的批准及履行相应的程序。
-房屋在办理完房屋所有权证后的转让:
应属于二手房的转让,其规定与程序和二手房的交易相同。
-按揭房转让应注意贷款合同关系的约束贷款所购房屋转让时,受多种合同关系约束,存在多个房地产权利人:
一是房屋买卖合同约定的房屋转让人和受让人之间的买卖关系,二是借款合同约定的借款人与贷款人之间的借贷关系以及相关的第三方保证人、出质人、抵押人与借款人之间的担保关系。
所以,贷款所购房屋转让时,除了遵从一般房屋转让的条件,还要考虑贷款合同关系的特殊性。
-贷款所购房屋转让时,房屋受让人能否办理个人住房贷款?
回答是肯定的。对购房人而言,这种贷款与商业银行办理的二手房贷款程序基本一样,主要不同点是:(一)由于转让的房屋是贷款所购,因此贷款银行要求转让双方的购房资金都通过贷款银行结算,由于受让方也申请银行贷款,因此,转让方提前还清银行贷款,受让方得到贷款都要在同一天进行,银行会在双方资金的结算时间、方式上做特殊安排,房屋转让双方都应该按照事先协商好的时间、方式办理借款、还款手续,这样才能保证交易正常进行;(二)对于转让期房的,由于开发商要为受让方提供期房阶段第三方保证,因此房屋转让双方要与贷款银行和开发商协调好贷款发放、偿还时间,并将开发商退给期房转让方的资金、期房受让方支付给开发商的房款、开发商为期房转让方提前还清银行贷款金额以及银行给期房受让方的贷款金额计算清楚,避免交易过程中出现不必要的纠纷。
总之,由于我国住房二级市场开放不久,交易过程的法制化和规范化还有一个过程,广大购房者在转让贷款所购房屋时,要多研究有关合同,多与贷款银行、购房者、房屋交易部门和开发商沟通,以寻求一条高效的交易途径。