|
||||
2004年房价究竟会涨会跌?这是目前沪上楼市最关注的一个话题。从2000年开始,上海楼市一直呈现出繁荣的态势,而这种红火在延续了近4年之后,到2003年中高档二手房均价下降200元/平方米左右,租金下降30%~40%不等,部分商品房的价格也出现了微降。年底,一些媒体和专业机构“看空”的论调开始越来越多。
影响房价因素众多
有关专家认为,受地价上涨、容积率下降、建材成本上升因素影响,从实际开发成本角度考虑,目前上海房价可下降空间不大。2003年的平均成交价比2002年有20%以上的涨幅,但销售量没有因为价格上升而回落,比2002年上升10%以上,这说明市场需求仍然旺盛,购买力也在上升。另一方面,土地价格2003年涨幅惊人,建材价格同样大幅度上升,这必定会反映在2004年的房价上。
同时,房价再大幅上涨机会也不多:一方面,上海房价累积涨幅已非常可观,市场有一个盘整、消化的需要;另一方面,政策未定因素对房产投资客信心打击很大,他们追涨热情减少,观望情绪增加。
不久前的“两会”期间,上海市房地资源局局长蔡育天客观地预测了2004年房地产市场的发展趋势:供给和需求大致持平,供略大于求;房价稳中有升,但涨幅趋于平缓。蔡育天表示,从市场的供求关系来看,上海的房产市场连续4年保持了销售大于供给走势,去年土地供应量达到了2500公顷,商品房的供应后市充足。从结构来看,目前上海的商品房以内环线为界,内环以内占26%,内环以外占74%,但问题是普通商品房(单价为5000元及以下的商品房)只占总量的54%,这一比重还大大不能满足需求。去年市政府加大了重大工程配套商品房的建设,力求使比例达到70%,加上今年政府会采取一些必要的调控措施,相信会对房价有所影响。
“2004年上海城市中心的房价将稳步上涨,中心外围的房价将有所下跌。”有业内人士认为,由于政府限制容积率的政策发布,加之市中心的土地资源有限,2004年上海中心城区的土地成本将上涨3成;并且“黄金地段的精品意识”使物业品质提高,也使价格自然上涨,预计市中心的楼盘将会出现供不应求的局面,房价仍将走高。而结构性矛盾的突出,及意味着投资回报缩水的租金下滑,使高端市场继2003年惊现“拐点”后,2004年的疲软之态可能会愈加明显。
郊区化趋势明显中档产品走俏
住宅郊区化趋势在2004的上海楼市将更加明显。2003年,上海市区拆迁难度加大,市区未来的土地供应量已经迅速下降。到目前为止,内环线以内可能开发的土地近乎没有,再加上轨道交通加速建设和“一城九镇”相继开工,近郊的中档楼盘将会放量,最先发展的安亭、松江、朱家角、浦江镇都将成为大规模的整体规划和开发的热点区域,其价格将主要集中在4000元~7000元/平方米的中档物业。
上海财经大学房地产研究中心主任印坤华教授判断,猴年上海各区域板块之间的比重会有所调整,内环线内供给偏紧,中环两侧有所放量,外环线外新盘迭出,供应重心由内向外逐渐转移。从供求状况来看,中环线以内仍将是卖方市场,而外环以外则可能是买方市场,这导致总量上还是大致平衡的。
从土地供应上即可反映出,2004年公开招投标的土地集中在宝山、松江,“一城九镇”计划也会有快速推进。从2004年开始,内环线以内开盘项目会继续减少,上海的新盘供应将全部集中在市区外围,有的甚至是在外环线以外,因为外围土地取得的土地成本相对较低,这些地方的房价也不会很高,有可能带动上海房价的总体指数适时走低。预计2004年,中环线到外环线之间的住宅是很好的地段,大量的住宅区应该出现在新的轨道交通后端。
就具体产品而言,今年低于6000元/平方米的房子仍然好销,据基强联行投资管理(中国)有限公司投资研究及顾问部的专业数据分析,从商品房成交价格段来看,2002年3000元~5000元/平方米的成交商品房所占比例为52%,2003年这个比例下降为38%,而5000元~7000元/平方米成交的商品房从2002年的22%升至2003年的30%,可见价格段中位已逐渐向5000元~7000元/平方米的中高档房转移。在世博会动迁即将拉开序幕,大规模旧改、市政建设仍在进行的背景下,这种价位的房子将会有强劲需求。
而每平方米在8000元以上的非高档住宅可能要进入滞销的状态。由于有效购买力的制约,目前这些价位的住宅,特别是在地段稍边远地区,已经是有价无市了,即使在拍卖土地上所建住宅价位提高的话,在外环线以外的房子也不应高到这等价位。若是用等待“水涨船高”来销售原来高价房,开发商在资金周转上就会先输一筹。
继续繁荣是主温和调整为辅
今年上海楼市政策面未定因素较多,银行信贷规模下降、为抑制过度投资但尚未明朗化的“期房禁止交易”等,均可能对楼市产生滞涨效应。根据2003年上海购房需求情况,2004年上海市场需求量约2000万~2200万平方米,而全年供应量约2500万~2700万平方米(一说3000万平方米以上),这就可能使目前市场中的供求持平向供略大于求转变。
上海社科院房地产研究中心专家张泓铭教授信心十足地告诉记者,“继续繁荣是2004年上海房地产市场的主线”。他认为,不仅如此,这一繁荣局面还将保持10多年时间,或者说,2004年的继续繁荣是由上海房地产市场还有10多年的繁荣期所决定的。所谓的繁荣主要是指市场需求持续强劲,未来一个时期内新房交易基本会保持在2000万平方米的高位,二手房交易将超过新房,总交易量将长期保持在4000万平方米以上水平。
在肯定继续繁荣的同时,张教授还表示,“温和调整”是一条副线:一是政府继续鼓励低价位住房的开发建设,这有利于抑制绝对房价的结构性上升;二是政府继续理顺旧房的拆迁制度,同时适度降低拆迁强度,这有利于缓解这几年新旧住房的过分抢手和住房价格的短缺性上升;三是政府可能会颁布一些禁止炒卖楼盘的规定,这有利于抑制虚假需求,拧干需求中不实的水分,降低住房供不应求的程度。
他预测说,调整的综合结果是:低价位住房供应的紧张状态有所缓解;过去几年来需求和房价较快上升的势头会得到抑制。但不仅平均房价不会下降,而且单项房价下降的可能性也比较小。最可能出现的结果是平均房价和单项房价上升的速度减缓了,或者说是价格上升的幅度比较平稳。对此,市场的各个方面应该有充分的信心,2004年温和调整下的上海房地产的稳定是完全可以预期的。