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京城写字楼的日子一直过得不太舒心,租金呈下降趋势,而且预期也不太乐观——租金仍将走低。原因当然很多,可其中的一条却越来越引人关注,那就是“半路杀出个程咬金”,住宅开始“变味。
居民楼里的尴尬
现在,就是住在普通居民楼里的人,对邻居里出现的一些办公人员也不会感到太诧异了,因为这种现象实在太普遍了。亚运村地区的许多住宅楼下,一到中午,就聚集了不少卖盒饭的小贩,楼上的人在这个时间段会纷纷走出来买个盒饭再回去——他们单位还没有解决午饭问题。
王先生甚至亲身经历了被小公司挤走的尴尬:“我在望京买了套房,离单位近,环境也不错,就想自己住。可是想租我这套房的公司成天围着我转,但时间一长,我就觉得不对劲了,楼里好多户都把房子租给了公司。”最终是他的新邻居让王先生决定出租自己的房,“他们好像总是夜里工作,人还不少,半夜里就听楼上脚步声了,受不了了”。
商住项目也给写字楼添了不少堵。北四环中断的一个写字楼项目郁闷一年多了,在它北面一个商住项目和它同时开工,比它早封顶,价格比它便宜四分之一,它的销售情形就可想而知了。好容易熬到那个项目卖完了,这边的销售人员刚要振作精神,重打鼓另开张,南边又有一个商住项目起来了,还是便宜四分之一,而且人家连这边的销售人员都要挖走了。
不论是商住型物业还是纯粹的住宅,都在悄悄分食写字楼这块大市场。北京市统计局今年1月29日公布的数据显示,2003年北京办公用房市场租赁价格不断呈现走低之势,全年办公用房租金价格指数同比降低1.9%,这已经是继2002年以来连续第二年租金较前一年有所下降。同时,多家地产分析机构都对今年的写字楼租金走势做出了不太乐观的预期——租金仍将维持走低态势。
小公司办公瞄准住宅
这些圈外项目靠什么和正规军抗衡?早已注意到这一现象的我爱我家房地产经纪有限公司企划副总裁胡景晖为记者总结了5大原因,其中最重要的,一是地段,一是费用。
“中关村、亚运村、CBD、北三环沿线以及金融街是写字楼最为集中的热点区域。而商住公寓项目选址往往都在写字楼分布密集的区域;另外,早期建造的一些民宅,其位置也靠近这些商圈,所以部分民宅及商住公寓与写字楼在地段优势上难分伯仲。”
租金也是一个不能忽视的因素。“同一地区的商住公寓租金大抵相当于写字楼租金的二分之一左右,民宅的租金只相当于写字楼的四分之一到五分之一。相对低廉的租金确实能吸引一些精打细算的企业。除此之外,写字楼物业管理费、车位费等较高的综合费用,也令中小企业及创业者难堪其负。商住公寓及民宅相对于写字楼来说,综合费用相对低廉,也占了上风。”
以上这两点正好戳在了写字楼的软肋上。那些初具雏形但还没有完成原始积累的小公司,所费不多就可以在自住住宅和公寓里找到办公室,那些有了一些家底的则可以选择这些年日渐成气候的商住公寓,花费仍然比高档写字楼少。
商住项目打起“擦边球”
但用住宅充当办公室麻烦也不小:干扰楼里住户的正常生活,产生邻里纠纷;而且办公设备长时间、高频率使用,大量储存货物,人员布局拥挤,很容易在安全设施不完备的情况下发生火灾等意外。
相比之下,商住公寓更适合市场要求。“事实上,许多项目在规划时就已经是在按照写字楼的标准来规划了”,伟业顾问副总经理李岩告诉记者,“外立面用铝合金扣板、玻璃幕墙,大厅采用大理石石材,甚至电梯也由每秒1.75米的中速电梯换成每秒2.25米的高速电梯,等等,新近进入市场的许多商住项目在设施上一点不比甲级写字楼逊色。”
地段、设施一点不差的商住项目何以还能在价格上挑战写字楼,关键还在整个项目的源头——立项。由于按公寓或普通住宅立项,商住项目在使用年限、土地出让金、按揭贷款等方面都明显优于写字楼。北京协成房地产公司董事长王晓航介绍,“较之写字楼项目,单土地出让金一项就可以为开发商节省近40%的成本。”这还不算,对购买者来说,也可以像买住宅一样得到银行八成20年按揭,可买写字楼最多只能贷六成10年,利率也是一高一低。
提醒:投资商住项目也有风险
质优价廉的商住项目颇抢了些风头,不过,也并非风光无限。王晓航提醒记者注意商住项目潜在的风险。从根本上来说,商住项目的合理性一直被圈内人所质疑。“如果政府出台相关政策,比如限制商住公寓开办工商的登记,那么商住项目的前景就不那么乐观了。”王晓航告诉记者。
而且,商住项目的价格也开始向高档写字楼看齐。“有的甚至已经超过同区域的甲级写字楼售价。CBD周边的商住公寓,每平方米价格动辄上万,甚至有了一万五,两万的商住公寓。客户恐怕已经不在乎购买的到底是写字楼还是商住公寓了,因为基本上没有什么区别!”但王晓航认为,这终究不是正常的市场行情,“市场会自动进行调整的。”