|
||||
□梅江“白天亮晚上黑”
梅江作为本市新兴高档居住区受到业界和消费者的普遍关注,猴年伊始户外广告铺天盖地席卷天津,名企名盘纷纷开始又一轮市场宣传攻势。今年的房市一天火似一天,很多项目都是供不应求,谁能想到4000元的商品房都开始排队抢购了。梅江从几年前的青涩模样已经出落成市民认可的高档住区,顺驰蓝水假期、万科水晶城、淞江汐岸国际、顺驰半岛系列和华夏芳水园、红勘香水、玉水园都已经形成规模,高层、小高层、连排独栋别墅鳞次栉比。梅江先天的自然地貌及清新空气都适合人居,加上后天广告强势宣传,该区域成为富人或具有高尚居住品位人士的居住首选。从去年8月开始,梅江各售楼处日进斗金,销售形势一片大好,业内人士不禁对天津置业者的消费能力刮目相看,更对未来楼市走势充满信心。
偶然去梅江欣赏富人区的夜景,却发现白天喧闹的梅江夜晚一片寂静,偶然星星点点的灯光与大型居住区应有的灯火辉煌毫不匹配,细问究竟原来梅江的房子卖得好,业主入住率却不高,很多人买了房子却没有装修。住在蓝水假期的吴建军先生告诉记者,梅江生活环境安静,一过黑牛城道仿佛离开市区进入了世外桃源,但是老婆上班却成了问题,每天往返打的要30多元,一个月下来交通费就要1000元。他说,自己的邻居还比较少,附近买东西不方便很可能是大家还没入住的原因之一。
□置业算算生活成本
美国的经验告诉我们,舒适生活在郊区,但事实证明天津的情况并非如此。在郊区某TOWN-HOUSE项目记者遇到一位业主,今年这家人的孩子要上中学,家长又花钱又托关系找到市里重点中学,但高峰时段往返近两个小时的车程成了大问题:每天早晨6点前必须叫孩子起来,到晚上又要催孩子早睡,大人孩子一同受罪。最后,一家只得又花50万元在河西区的某项目购买了一套3居室,孩子上学只需要10分钟了。
有业内人士指出,中国的郊区不比美国在基础设施、生活配套上那样完善,所以在较长的时间内城里的房子会很有市场,有人取名“新都市主义”。凤凰城项目市场部经理郭旭东认为问题核心是人们在考虑置业成本的同时,越来越注重生活成本的支出。“人们往往在买房的时候感觉良好,等入住后才发现买包烟要开车10分钟,进城要堵车1小时,生活成本让一部分人改变看法。”
老城区居民体会到,所有设施都在3公里半径内,这种距离的吸引力非常明显。如今一提到买房,大家脑子里闪出的念头无非是考虑价格、环境、房型等要素,然后根据自己的实力来选择付款方式、按揭成数、贷款年限等,这些作为购房的主要流程已被大家重视。然而,还有一些不被大家重视,其实也需要多加关注的细节值得一提。目前在房屋市场中,一部分购房者“算计”时间成本,已成为其决定购房意向的关键。不难发现,穿越城市的时间成本和交通成本正变得越来越昂贵。不妨来细算一笔时间成本账:开车或乘公交车的上班族,若平均一天有两个小时花在交通工具上,一年就有约一个月的时间待在车里。如果把这每天花掉的两个小时集中起来,连续不断地坐一个
月车,或不眠不休地开一个月车,就能体会其时间数量的可观了。反之,如果把这些时间花在工作上或其他方面,则能创造更多的效益。如果再将时限放大到50年,时间成本的价值就显得惊人了。
□专家指点郊区住宅
天津城市建设学院董肇君教授指出,梅江的入住率低可以从两个方面来看,一方面现阶段梅江片区的配套还不成熟,居住起来显得不太方便;另一方面该区域定位为天津富人区,买梅江房子的业主绝大部分已有固定居所,选择梅江是作为自己的第二居所或者投资,所以不着急入住。梅江和梅江南地区整体环境不错,购房者素质较高,城市南部未来可发展空间很大,从长远看这里代表未来城市发展趋势,会逐渐成熟起来的。
对比我国房地产发展最早的深圳特区,华邦汇展顾问鲁兆明用1995年的深圳华强北来对比今日的梅江。他说今天繁华的商贸区华强北在1995年以前是上步工业区,除了机器的轰鸣就是荒芜的空地。当时正值深圳市城市西移,随着万科集团万佳百货进入华强北建立第一个仓储商场,不到一年时间华强北商铺林立,每平方米租金从40元飙升到800元,商业区周围建造了大批高档住宅项目,城市配套设施逐步跟进,使该区域成为深圳市国贸以后的新兴繁华商区。如今的梅江也需要这样的节点,随着大型商业项目蓝调街区启动,周边的配套会逐渐完善,住宅项目人气会越来越旺,形成成熟的新兴住区。
□开发商:“生活成本根据区域定位计算”
谈起业主的入住问题,顺驰地产的策划总监付晶感触颇深。蓝水假期一期于2002年10月入住,当时入住的人少令开发企业颇为费解,就这个问题他们多次开业主联谊会进行调查研讨,想弄明白问题究竟出在片区还是住宅产品上。他举了一个例子,有一对老年夫妇在和平区有一套房子,但子女住的比较分散,他们当初买蓝水假期一套大户型是为了让子女和他们住在一起,但后来因为种种原因最终还是没有搬到一起住,这套房子就成了他们家周末聚会的场所,老两口也觉得这种生活方式不错。事实证明,购买高档住宅的消费者从消费方式到消费观念都与购买中低档项目的消费者有所不同,他们多半不是第一次置业且有一定经济实力。有人购房时就把梅江作为第二居所,而有些认可这个区域,居住观念是在买房以后逐渐改变的。
“在哪生活都有生活成本”,江胜置业副总杨东如是说。但是每个住区的定位不同,也就决定了该区域的生活成本。梅江住区的客户群定位很高,他们的生活成本已经较普通工薪阶层高,多半有私家车。城市周边的生活成本肯定要比市区高,但这里的生活成本是否已被它的业主接受。现在梅江的入住率低,毕竟已经入住的项目很少,万科水晶城、汐岸国际以及半岛豪庭还都没有入住,处于期房阶段。从长远看梅江将迎来高速发展期,目前还处在初步发展阶段,入住率低是暂时现象。
所谓“生活成本”,主要是指房屋所在地与业主平时的工作、生活圈之间所产生的各类成本。业主每天都要在生活区域之间发生经济核算关系。一般认为,半径为5公里的生活圈是基本生活成本。