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近日沪上媒体纷纷聚焦烂尾楼,北京、广州、成都等城市的媒体也在传递这样一个信息:盘活“烂尾楼”很可能成为中国房地产业、金融业和城市运营上妙不可言的一场大戏。一时间,2004年大有成为“烂尾楼盘活
年”。
“烂尾楼”枯木逢春,到底是商机还是陷阱?市场需求撬动“赢利效应”,时世造英雄近年“烂尾楼”投资建设升温,最主要的原因是整个房地产业发展强劲势头的拉动,市场需求是撬动“赢利效应”的关键。另外,政府的政策与支持也很重要。
细看上海换手迅速的“烂尾楼”,大多数物业所处的地块价值比较高,而这些项目最初开发时地价比现在要低,出售方的心理预期不是很高,投资商往往可以用较低的资金拿下项目,而获得后期较高的利润,这对资金充裕、缺少土地储备、希望进军上海房地产市场的开发企业可谓“短平快”的捷径。
但是,在充分肯定房地产开发企业敏锐的市场眼光、自身的雄厚实力以及成熟的操作经验的同时,我们必须清醒地认识到,是房地产发展的这一轮强劲行情为“烂尾楼”的启动托盘,是时世造就了一个个英雄。随着房地产市场步入平稳发展时期,英雄创造市场神话的可能性将大大降低。
运作过程滋味千辛万苦,关系理还乱记者在采访中获知,每幢“烂尾楼”平均都有10多家开发商盯着。为什么“烂尾楼”这么吃香?随着动迁速度放慢和土地供应方式的改变,开发商获取土地、尤其是市中心土地的难度加大、成本增加,在一定程度上促使开发商将目光转向“烂尾楼”。“烂尾楼”还有其他便利。省事:可以省略前期土地招投标、办理立项、建设、规划等多方面的手续;省钱:可以只用先前开发商50%-70%左右的资金接盘,投资周期短,市场风险和政策风险相对都比较低;省心:在容积率、房间朝向等规划上的审批相对较宽松。但是,接手“烂尾楼”也面临许多尴尬的问题,例如,复杂的债权债务关系,其中还有理不清的涉外背景。还要请专业机构评估,看是否符合政府有关的规划要求;请专业的设计机构针对现有结构进行设计改造,等等。
一方面“烂尾楼”的转让价节节攀升,利润缩水,一方面房价涨幅趋向平稳,“烂尾楼”的利润空间已经被大大压缩。与开发一般楼盘的生产周期相比,虽然改造“烂尾楼”得当能够使资金在比较短的周期内产生利润,但不是每一幢“烂尾楼”都能起死回生,考虑到千头万绪的关系需要千方百计去理顺,如果不具备在市场中左右逢源的运气和功夫,有可能陷入“烂尾楼”的沼泽地。产品类型切入市场空档,投机埋隐患目前,“烂尾楼”被新的投资方接手后,大多围绕着或商或住的小户型。因为交通便利、总价低,产品稀缺需求积累多年,也因为概念新颖又讨巧,所以市场上此类产品很叫好。可以说,将“烂尾楼”改造成小户型是独创了一种产品的类型。这种产品刚出现时,自住的多,投资的少,去年,小户性热得发烫时,个别楼盘投资客占95%,出租和转手炒卖成为买家最主要的获利手段。这种状况在一定程度上促进了“烂尾楼”的消化,但被放大了的需求也许会削弱小户型的生命力。
由“烂尾楼”改造而来的小户型在市场上已经显现出一些不足,比如,刻意缩小的面积往往以牺牲某些使用功能为代价;同一层楼面上户数太多,上下班高峰时电梯乘不上,长长的过道光线黯淡;投资过多使得租赁通道不畅,等等。
与小户型异曲同工的产权式酒店公寓同样显现出不够成熟的一面。在国外,此类产品的运行有比较完备的信用体系和成熟的市场环境作保障,而国内尚未建立起相应的信用体系,而且买卖双方对这种产品的消费属性看得不够,把其投资属性几乎发挥到了极致,使投资变为了投机,从而使这种产品的存在很脆弱。