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房地产市场一热再热,业界是否存在“泡沫”?
惠州又迎来了新的发展潮。随着中海壳牌南海石化项目建设顺利进展,电子信息产业的做强做大和旅游名城的品牌推进,惠州房地产业蓬勃发展,进入一个新的发展时期。据惠州市统计局资料,今年头两个月房地产开发投入30513万元,比上年同期增长102.45%;房屋建筑面积达322.15万平方米,比增81.6%;房屋竣工面积达5.37万平方米,比增200%;商品房销售面积达8.65万平方米,比增300.5%;商品房销售金额达22206万元,比增446.5%。各项指标的比增数一个比一个大,呈现逐步上升的阶梯,看起来形势一片大好。放眼惠州市区,新楼盘鳞次栉比,高低错落,成为一道道风景线。
这种火热的现象不由使人联想到上个世纪九十年代初期。从1992年到1993年,有上千家房地产公司向惠州蜂拥而来,广征地,大投入,全面开发,房地产交易猛增。1993年商品房销售面积90.28万平方米,交易宗数6997宗,房地产投资额43.9亿元,分别比1991年增长了26%、250%和920%。然而这种违背了市场规律的过热现象终不能长久,从1993年下半年起,一批房地产公司先后关门或倒闭,留下了许多半拉子工程,也就是“烂尾楼”,惠州市房地产业进入了低迷时期。
围绕房地产业的诸多争论也从未停止过,比如目前惠州房地产发展是否过热?房地产业是否存在“泡沫”?怎样看待炒房现象?过高的房价与地价是什么关系?究竟应该怎样看待当前惠州房地产的发展趋势?带着这些问题,笔者对惠州房地产业进行了了解。
消费者:房价让人欢喜让人忧
衣食住行,这是老百姓最关心的问题。说起房价,真是让人欢喜让人忧。想买房的人总喜欢问,最近房价是升是降?这问题着实让人头痛。被问者只好皱皱眉:“你问我,我问谁啊?”
“房价啊房价,你真是像雾像雨又像风。”这是笔者在采访时,某一楼盘销售经理说的话。目前,随着国家房地产开发相关政策的不断完善,房地产开发暴利时代已经过去。但身为盖房子的(房地产开发商),当然希望房价涨,这样才有得赚。于是便拿出种种理由分析2004年的房价一定会涨。理由无非是,成本增加使得房价上涨。比如地价上涨,现在土地都有采取公开交易,价格必然上涨;税费不减;建筑质量提高;高科技材料应用;建筑材料涨价等等,这些都会导致房子价格上涨。
房价涨好啊。这是房地产老板们希望的事情。有的房地产项目卖到一半左右,成本就回来了;有的已经在盈利了。成本回来了我就让空房子在那里摆着,反正我就不降价,反正还得有人买房子。如果遇到有这种心态的开发商,那么各位买房子的人,也只好眼巴巴没辙。某开发商说:“房价这东西,还真不好说。”不同的人站在不同的立场,说着言不由衷的话。
但是数据也能说明一些问题。据惠州市有关部门初步统计,2003年全年惠州市房地产投资总额为232193万元,其中住宅投资达156430万元,商品房施工面积271.84万平方米,商品房竣工面积88.96万平方米,商品房销售面积73.73万平方米;交易共10326宗,同比去年增长30%,二手房交易3709宗,同比去年增长52%;市区房屋交易平均价为每平方米1663元,同比下降14.7%,商品房平均价为每平方米2034元,二手房平均价为每平方米1035元,从而在不同程度上满足了不同层面市民的需求,加上今年大批楼盘的开盘销售,房地产市场已经出现了饱和的迹象,随之而来的将是残酷的销售竞争。
开发商:高估房价有杀伤力
其实,惠州去年平均房价下降,在某种程度上是因为经济适用房拉动造成的。从人们的感觉上,商品房的整体房价还是上涨的。惠州房地产市场已经是一热再热了,房价也是一涨再涨,火爆的市场正在吸引着众多的开发商投身其中。许多开发商对于房价的上涨充满了信心,对其中暗藏的风险掉以轻心。火热的市场中到底有多少投机成分,现在谁都说不清楚。如果说以前开发商仅是在考虑本地消费群体的话,那么现在已经有计算外来消费群体的趋势,但是对于本地和外地的购买力是不是已经被高估,这是许多开发商都无法精确计算的问题。而超过实际的高估房产价格所产生的恶果,损害的不仅是购房者的利益,一定程度上也会对开发商构成杀伤力。
如果以目前惠州的房价条件,一味地和其它城市的房价去比,特别是和广州、深圳等小珠三角的城市比,还是存在比较大的落差。由于惠州良好的发展前景,这个落差便形成了今后房价上涨的空间。预期的前景吸引了数量不详的炒家投身到惠州的房地产中。从许多卖出去的楼盘看,入住率并不高,这是炒楼的表面现象之一。
一个城市的发展应该是以大比例或是绝对比例的本地购房者为主的,现在出现的这种脱离本地购买力的计算并不恰当。据一位开发商讲述,他发现一些购房者由于找不到自己能够承受的房子,开始向更高一级的房产消费。这种越级消费显得有些过分透支房地产市场,这样将产生的经济和社会后果可能比想象中的还要严重。一些开发商也注意到目前房价的迅猛涨势,他们认为上涨过快不仅仅是透支房地产市场的购买力,而且也会误导对土地价格的预期,将进一步促使开发商拿地的成本上升,其实对于开发商也是不利的,进而影响整个房地产的健康发展。
从业人士:有“泡沫”投资要冷静
据某房地产从业人士认为,目前要警惕资产价格,尤其是房地产价格上涨。尽管每个地区情况不同,难有明确结论,但某些地区确实有泡沫。他认为,尽管目前惠州房地产供需两旺,但这并不能说明问题。房地产在许多人的眼里是一种资产商品。在这种市场上,价格高低在很大程度上取决于买卖双方对未来价格的预期。而且,这种预期有一种“自我实现”的性质。这就是说,房价越是上涨,就有越多的人由于价格上涨的预期而入市抢购。而抢购又会使价格进一步上涨和预期增强。因此,只要有足够的人入市购买,在源源不断的货币流入的支撑之下,很快就会出现“大牛市”。但是,气泡不可能一直膨胀下去。在过高的价位上,一旦房价止升回跌,很快就会加速下行,导致房市崩盘。日本、中国香港都有这方面的先例。
某房地产咨询公司负责人认为,目前的需求可能有的是虚的。他解释说,消费者按揭买房是世界的惯例,但开发商用银行的钱来开发房地产,并不是世界通行的。而且,由于“真老板”离得太远,银行的风险控制有不少问题。房租反映消费需求,房价则同时反映投资需求和消费需求。目前在房价走高的情况下,广东的房租却走低。两者背离,说明有问题。投资的最后支撑仍然是消费,没有基本面支撑的房价早晚是不行的。
要判断一个地区房地产是否过热有时确实很困难,这需要认真、冷静地分析。据笔者从房地产网上看到的一组统计数据显示,目前我国房地产市场的主要问题是房地产投资增长过快。去年房地产投资增长了32.5%,与过去几年相比显然是太快了。我国的房地产投资,1998年比1997年增长了13.7%;1999年比1998年增长了13.5%;2000年比1999年增长了21.5%;2001年比2000年增长了27.3%;2002年比2001年增长了21.9%。5年平均增速22%。去年比前5年的平均增速高出10个百分点。增速显然过快。那么惠州呢?增速更快!