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房贷事实上的紧缩,在很大程度上提升了业界对海外投资基金的关注度。不少与房地产金融相关的海外投资机构也将此视为商机纷纷落户申城,探试性地寻找发展空间。如今美国著名的风险投资机构摩根士丹利、嘉德置地旗下的嘉茂基金、新加坡投资公司旗下的GIC地产基金公司、美国雷曼兄弟、澳大利亚麦格理银行、美国洛克菲勒等著名的跨国房产投资基金都已活跃在上海市场,为其资金寻找去处。
据统计,目前在投入到上海房地产的100亿美元左右的外资中(占同期整个上海开发市场投资总额的13.7%),以海外基金形式出现的仅3亿美元左右。按照摩根士丹利的研究报告,这一数字将在未来2-3年内快速增加至20亿美元。
海外资本沪上寻找合作伙伴
在全球经济疲软的这几年,不少海外基金开始进入亚太地区“淘金”。“中国概念”无疑为海外“热钱”找到了一个出口。而金融监管部门对房贷的管理越来越严苛,又在某种程度上促成了房地产商与海外基金之间建立起伙伴关系。此前,外来资金多来自亚太及中国港台地区,近一两年,欧美不少大牌基金机构也开始关注内地房地产。
境外基金进入上海最看重的是其城市强劲的成长力。上海地产(集团)有限公司总裁白文华在一次房地产金融论坛上发表了他对于上海楼市长期看好的观点。白认为,目前上海人均GDP近5000美元,估计2010年将突破10000美元,预计届时上海常住人口将突破2000万人;加上申博成功,未来几年将要吸收大量境内外的投资,这无疑为上海房产市场的发展提供了强大的支持。
进入2004年,海外投资基金为申城项目“输血”的消息接二连三。摩根士丹利房地产基金、荷兰国际房地产分别与复地(集团)股份有限公司合作开发位于上海区域的项目。瑞安集团成立了资产总值达十亿美元、专注发展以上海为首的中国大陆市场的地产旗舰公司——瑞安地产有限公司,获得花旗亚洲企业投资公司、渣打银行、惠理基金、新加坡美罗等多个海外机构高达三亿五千万美元的资金注入。
回报是否稳定,
决定能否获得海外资本支持
近两年,海外投资基金在上海的投资方向主要以高档住宅项目、酒店和写字楼,以及商业项目、烂尾项目改造及一些有重大影响力的项目为主。而今,不少投资公司将目光转向一级开发,一方面市场正处于成长性最佳的时期,市场需求量大、利润率高,另一方面不少房地产开发企业已经具有了专业开发能力和业绩,为海外投资者所看好。而不断规范的市场环境对土地、资金的获取设定了越来越严格的要求,使在机会利益中壮大的开发企业感受到资金的压力,并迫切地寻找更多的融资渠道,从而也为海外地产基金进入一级开发市场“淘金”创造了商机。
两个月内先后与两家海外基金合作的复地集团执行董事、总经理范伟对海外投资基金的操作方式已经深谙要义。他表示,海外基金看好中国市场,“进入”已经是不争的事实,“如何进入”则是他们正在思考的问题。
范伟介绍说,海外资金通过两种方式进入房地产:一是以基金的方式直接投资,二是投资股权。他们很少采用直接投资的方式,而是通过基金,或是以投资股权的方式直接买中国房地产业务的上市股票。年初在香港H股成功上市的复地集团,通过上市扩大了公司的股本规模,在与海外资本的合作上又捷足先登,使企业在资金的驾驭方面更加游刃有余。对复地来说,2004年可谓企业真正意义的金融年。范伟表示:“与荷兰ING的合作不仅仅是看中为项目带来的资金,荷兰ING具有的国际化管理经验,有助于我们提升公司各方面的能力。而通过合作建立沟通信任的平台,为未来更大项目的合作奠定基础。”
在国内房地产企业热情而积极寻求国际资本和管理经验的同时,海外地产基金则以审慎的态度面对中国市场,并有选择性地探寻合作途径。美国汉斯公司副总裁杰姆斯·莫瑞森认为国内很多企业达不到基金的审核要求,很难获得海外基金的融资支持。而国内监管机制在规范化、法制化方面无法满足海外机构投资人的要求。
范伟在与多家国际投资者接触中感受到,他们对一个公司判断标准的逻辑性非常强。首先,他们会判断你公司的定位是否清晰,为什么会选择这样的定位?在这个定位之下,公司的业务模式是怎样的?在这一业务模式下过往的业绩如何,将来会是如何?其二,他们会判断你这个公司是否拥有一支优秀的管理团队,管理层是否具有积极合作的开放心态和长期积累的业务经验,你的企业文化是否对你的业绩与投资增长会产生正面影响,你的公司治理是否透明?
因此,在资本市场上,公司也是一种产品,关键在于公司是不是一个优秀的公司,是否能符合国际资本的要求,即“稳定增长、持续回报”,当然其中更关键的是如何做好公司自身的业务,不言最大,只求最好,这才是国际投资者最关心的核心工作。
海外基金进场的惯用手法:母公司募资,项目公司操盘开发
与摩根士丹利旗下地产基金进入中国楼市的方式不同,澳大利亚最大的投资银行麦格理银行与施罗得物业亚洲基金合资建立的第一中国房地产发展集团和新加坡发展商凯德置地通过其在新加坡的母公司设立的房地产投资基金,以房地产基金管理公司的名义进入中国,采用国际惯用的手法,即由母公司在境外募资,以项目公司操作内地开发的方式进行。
1994年进入上海开发的凯德置地中国控股集团可谓进入市场最早且为数不多的外资开发企业,其业务范围从住宅房产、商用房产、物业管理、服务式公寓、酒店、房地产资金管理都有涉足,目前在内地已有20个项目,投资总额120亿人民币。其开发的上海新家坡、新家坡美树馆、菊园等住宅项目都已成为凯德置地的经典作品,目前正热销和规划中的项目中有5个在上海,2个在北京。据凯德置地公关部经理李琤洁小姐介绍,凯德集团在去年七八月份设立了一个针对中国市场的私募的基金——凯德中国住宅房产基金,资金来源主要为中东范围内,金额在1-2亿美金规模。这个基金目前已经投资了两个由凯德置地正在开发的项目,一个是位于上海徐汇区的天山花园,另一个是位于北京五环奥林匹克公园周边的拥有2000多户居民的小区。出于风险的把控,这个房地产投资基金的投资方向主要以凯德置地在各地的开发项目为主,今后是否参与其他企业的开发项目还要看市场的成熟度。具有强大资金支撑的凯德置地并不认为市场懵懂时期机会利益更具诱惑,李琤洁小姐表示,公司在成熟规范的市场中更具优势。
逐步规范的上海市场越来越强烈地吸引着具有国际资金背景的开发企业。然而那些在上海尚无开发业绩的外企,进入也非一帆风顺。
按照国际通行的架构模式,投资结构主要分为三层:首先在中国注册一家公司,下设针对具体项目的控股公司,旗下有项目公司。这样的结构有利于引进其他的基金或者开发商作为投资者,他们仅在控股公司这个层面参股,而不是参股母公司。这样可以很好的规避风险。如果母公司下属的一个项目出现问题,只需把这一个项目卖掉套现,而不涉及到其他的项目。
但这样的架构,在上海的土地招投标方面却倍显尴尬。
第一中国房地产发展集团的首席投资执行官姚蔚感触颇深:“首先,作为国外公司,我们只能按乙级资质来进入评分。虽然我们在国外是大公司,在全球管理了八九百亿美元的基金;其次,在中国拿房地产项目是需要出具银行证明的,我们是海外基金,如果没有项目,我们就不会把钱放在银行,那我们的银行证明就出不来,而一旦出不了,这项指标的评分就是零分;第三,我们如果用母公司投标中标了,按政策规定,政府不同意成立下属的控股公司,政府认为谁中标了,就应该由谁来控项目公司的股,但我们母公司是不可能让其他的投资者来参股,但如果用控股公司来投项目,按政府的考察控股公司又没有业绩。”
尽管如此,在姚蔚看来,“新的招投标对于开发商确实有一些金融上的限制,并且总的方向是朝透明、公正的趋势发展。另一个值得参考的系数是,在国外,有声誉的发展商占据市场份额75%以上,而在中国这个比例不到25%,所以我们认为还有很大的市场空间可以挖掘。”
链接
外资基金的中国地产投资状况
ING集团(荷兰国际集团)
欧洲第四大金融机构,市值超过700亿美元,净利润超过45亿美元。早在上个世纪90年代初,ING就开始了在中国市场的拓荒,但都未实现盈利。2000年底,ING开始反思在中国的投资策略。经过反复地论证,房地产业成为几乎唯一的投资方向,目前,ING北京基金已经将主要投资业务全部集中在地产业,并且在北京投资了三大地产项目:太平洋新城大型住宅社区,“第三置业”写字公寓及写字楼,另一处规划中的大型住宅项目。
除了ING北京基金将转型地产投资之外,ING霸菱投资也在2002年底发起成立了中国第一家外资房地产基金——中国房地产基金。该基金在百慕大注册后,随即自欧美和东南亚等地募集了超过2亿美元的资金,投资了其在北京的第一个大型地产项目——太平洋新城,该项目包括24万平米的住宅和10万平米的商用楼。
另外一个表明ING对中国地产投资怀有浓厚兴趣的举措是,ING在中国全部的房地产投资将全部重组到ING房地产集团,目前该计划正在进行中,今年年底可以完成。该集团是全球第二大房地产综合运营商,在全球营运超过260亿欧元的地产项目。
ING陆续在北京和上海投资了信荷城住宅、上海网球俱乐部等地产项目。1999年又设立了上海代表处。
新加坡嘉德置地
嘉德置地集团旗下嘉茂基金是亚洲最大上市地产公司之一,计划出资1亿至2亿美元成立中国住宅发展基金。该基金将关注价位在每平方米5000至20000元的不同档次的商品房投资,并将首先投向上海、北京和广州等城市。目前该基金正在积极筹划中。
摩根士丹利
2003年7月,-摩根士丹利名下房地产基金与上海永业集团建立共同投资上海房地产市场的战略联盟。双方第一个项目“锦麟天地雅苑”总投资额预计9000万美元。这是美资首次进军上海高端住宅市场。而摩根斯丹利在中国计划投资价值9000万美元的房地产。
新加坡GIC
新加坡的GIC与香港东方海外在上海市中心合作开发了东方巴黎、东方剑桥、东方曼哈顿三个高档公寓项目,估计总销售金额在5亿美元。近期,GIC地产基金公司计划斥资4200万美元,在浦东陆家嘴批租一块7万平方米的土地,准备兴建写字楼综合物业。
麦格理银行
澳大利亚最大投资银行麦格理银行在2002年初与施罗德物业亚洲基金合资成立第一中国房地产发展集团这是一个5年制封闭运作地产基金力争在未来5年内投资超过4亿美元的地产项目。而在过去8年内1994年进入中国麦格理银行已成功地募集及筹建5项独立的中国地产基金总额超过1.2亿美元完成项目总价超过2亿美元。
其他
美国雷曼兄弟、澳大利亚麦格理银行、美国洛克菲勒等著名的跨国房产投资基金也纷纷进入上海,已与上海房产发展商达成紧密型合作意向,一些项目已经进入实质操作阶段。