专家解析二手房市场

　　房地产界向来是新楼盘唱主角，可是今年上半年，二手房的表现却异常强劲，丝毫不逊于新上市的商品房。二手房不仅成交量大幅放量，房价也出现了大幅上涨。二手房随着盛夏的到来变得越来越热。

　　二手房成交量放量上攻

　　记者从市房管局了解到，今年1-5月份，本市私产房和公房置换成交量共计143万平方米，比去年同期增长21.7%。今年1-5月各月的销售情况如下：

　　私产房

　　1-5月成交量：19.87，12.22，13.68，14.34，28.81

　　比去年同期增长：57.45%，46.88%，-6.8%，3.02%，83%

　　公房置换

　　1-5月成交量：10.99，4.99，8.99，15.62，16.33

　　比去年同期增长：9.3%，-5.5%，9.6%，67.24%，23.06%

　　从今年1-5月份私产房各月的成交量可以看到，除了三月微跌，四月略涨以外，一、二月份私产房成交量增长都在50%左右，而在5月份的增长更是达到了惊人的83%。

　　公房置换的成交情况和私产房略有不同，但是四月份也达到了67.24%的增幅。

　　二手房为何涨价？

　　随着今年二手房买卖的放量上行，二手房的房价也是不断上扬。记者从天津市几个房地产中介公司了解到，从今年元旦开始，二手房的房价就开始缓慢上涨，在四、五月份房价上涨达到高峰，总体上平均价格上涨了10%左右。而据一些中介公司的售房员的感觉则是，差不多平均一套房子长了1万元左右。

　　据了解，在过去的几年，平均每年也有一定的旧房拆迁量，但是都没有出现类似今年这样，二手房买卖突然放量，房价急剧上涨的情况出现。为什么今年二手房会出现这种情况呢？

　　据业内专家分析：二手房的涨价并不是某一个原因造成的，而是多种因素共同作用的结果。总体来讲，危陋房屋拆迁、二手房品质提升、中低档商品房供应量偏少、及相关政策的出台等等都刺激了二手房的发展。

　　首先是危陋房屋拆迁。随着今年海河开发和老城厢改造，今年1-5月份，全市共发放房屋拆迁许可证114个、252.5万建筑平方米。现已完成了93个拆迁项目，累计拆迁房屋1277041建筑平方米(住宅719426、非住宅557615)，提前一个月超额完成上半年拆迁百万平米的任务，房屋拆迁量比去年同期增加118%，拆迁23385户。大量的拆迁户形成了对房地产市场的刚性需求，需求的增加直接导致了整个房地产市场的供给需求比发生了变化。

　　其次是二手房的品质提升造成了房价上涨。近几年来天津市基础设施建设力度非常大，道路改造，河道改造，环境清整等等。房子周边的设施全了，环境美了，房子的品质相比以前得到了提升，因此房价自然也就水涨船高。

　　其三是今年中低档商品房供应量偏少一些。今年新上市的商品房中，中高档房子的供应量偏多，中低档房子较少。由于拆迁户普遍属于中低收入者，购买中高档商品房有困难，因此大部分拆迁户转而购买二手房。大量的拆迁户突然进入二手房市场，导致需求增加，直接刺激了二手房的房价上涨。

　　其四是政策因素，从去年开始房管局相继出台了一系列降低二手房买卖税费的政策，例如交易手续费降到了每平米6元，产权登记费由按交易额计算改为每件收费80元，税费的降低在一定程度上也刺激了二手房的买卖。

　　二手房今后走势平稳

　　今年上半年，二手房的涨价让很多人跌破眼镜，那么今后几个月二手房走势如何呢？

　　业内人士分析，今后几个月二手房很难再有大幅上涨的现象出现，总体走势应该比较平稳。

　　因为首先促使二手房涨价的几个因素在今年上半年该出现的都已经出现了，而下半年并没有促使二手房涨价的新因素存在。(尽管下半年也有150多万的拆迁量，但是其效应大部分已经在上半年开始释放)

　　其次，二手房市场具有自我调控功能，二手房价格如果继续上涨，超过人们的心理承受能力，则会使一部分人持币待购，从而对房价起到抑制作用。

　　此外，二手房的涨价已经引起了有关政府部门的注意。记者从天津市房管局了解到，市房管局根据目前二手房市场的情况，正在研究相应的对策。如果房价继续上涨，将采取措施平抑房价，使二手房的价格稳定在一个比较正常的范围内。