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两年来,上海二手房交易紧追一手房不放。2002年一手房交易量为1971.47万平方米,二手房交易量达到了1790.48万平方米,一、二手房之比为1.1∶1。2003年一手房交易量为2376.4万平方米,二手房交易量为2306.28万平方米,一、二手房比例是1.03∶1,两者比例和上年相比又进一步缩小。
有资料表明,经济发达国家和地区上市销售的住房中,一手房与二手房的比例是1∶3-5,交易对象大部分是二手房。当经济发展和城市化水平达到一定阶段后,人均拥有的住宅面积饱和,新建量减少,住宅由外延式拓展为主,逐渐让位于内涵式的更新、改造和保护为主。于是,一手房销售下降,交易便集中到二手房市场。
而我国,目前情况来说,一手房是绝对的交易主体,一、二手房的比例是倒挂的,在全国平均为9∶1。上海房地产市场化程度较高,1998年起,二手房交易突飞猛进。从1997年到2003年的六年中,二手房交易量增加14倍。最近两年的比例是一点几比一,基本持平,改变了比例倒挂的现象。
笔者认为,今年上海楼市依然呈现一、二手房“二重唱”的格局。有理由相信,二手房交易面积将会超过一手房;同时,二手房中的新房比例将会明显超过旧房而成为主体,二手房与国际接轨为期不远。
市场数据解读
从1992年开始到2003年,上海二手房市场经历了培育阶段和快速发展阶段。2004年,上海二手房市场开始迈向了新的发展阶段。这个结论已得到业界的公认。
请看一组数据:上世纪九十年代初期,上海的二手房交易每年只有十多万平方米。最近5年来,二手房交易在整个楼市交易中所占比例逐年递增。从上海每年的交易情况看:1999年一手房交易量为1328.7万平方米,二手房交易量为510.84万平方米,一、二手房之比为2.6∶1;2000年一手房交易量为1558万平方米,二手房交易量上升为778.52万平方米,一、二手房之比逐步缩小为2∶1;2001年一手房交易量为1796.64万平方米,二手房交易量成倍上翻,达到1422.43万平方米,一、二手房之比再次缩小为1.26∶1;2002年一、二手房之比缩小为1.1∶1;2003年更缩小为1.03∶1。
数据表明,上海一、二手房市场已经跨入齐头并进之例,尽管目前二手房交易中住宅比例仍少于一手房交易中的住宅比例,但一手房占主导地位的现象将一去不再复返。
根据以上分析,展望今年上海二手房市场,可作出如下推断:
其一,历史性机遇带来了巨大的市场资源。由于近十年来,上海的城市化建设、市政建设和住宅建设势头迅猛,使得新建商品房年交易量逐年提高。同时,政策通达也是一大缘由。1996年之前,房地产交易在法律和政策环境上存在许多障碍,如实行内外销分离、交易成本(税费等)高和交易周期长等。随后,连续数年的政策调整,完全改善了房地产市场的交易环境,交易过程也实行了简化。这一切,使得一手增量房逐年大幅上升。而每年的增量房销售,又都转移到可交易存量中去,使之不断扩大。到2003年底,扣除旧工厂、仓库、私人宅基等不可交易的房产,可交易房产存量已达到2.58亿平方米。
仍要指出的是,由于上海与经济发达国家相比尚有较大差距,人均住房建筑面积离国际标准35平方米还有一段距离,今后一段时期新建住宅还会以较大规模发展。
因此可以认定,上海楼市一、二手房比例不会拉得很开,将有很长的一段相持时期。但是,从二手房交易每年增幅远大于一手房,而且可交易存量房源越来越庞大来看,今年二手房交易量超过一手房将在预料之中。
其二,去年二手房的内涵、构成和可交易存量房源均出现了新的变化。二手房交易由以前的旧房、差房占多数逐渐发展到新房、好房占多数,不少二手房品质甚至超过新房。二手房交易量激增的部分主要集中在上世纪90年代中后期建成的房屋,这也是二手房成交量增长的主要动力。据上海二手房指数办公室抽样统计,去年上海的二手房交易比例中,1995年后上市的商品房即新二手房,包括住宅和商铺等,和售后公房、里弄住宅、老式公寓相比,占微弱多数。在新房涌入二手房市场的同时,转让物业的房龄也不断缩短。据统计,去年四季度二手房交易中,有4.2%是新建商品房竣工后一年内转让的;有8%是竣工后两年内转让的。
今年,可交易存量房源由于去年2306.28万平方米增量的进入,变得更加庞大,使得1995年以后上市的新建商品房所占比重上升到60%左右。同时,由于去年投资性购房占到16.6%,加上转按揭政策出台实施,将加速今年的新房上市交易。
据此,可以认为,今年二手房交易中新房比例将继续扩大,并成为主体。
行业的新课题
有关专家透露,上海市房地产经纪人协会组织的相关课题研究认为,2004年是二手房发展的新阶段和关键时期。因此,从理论准备与制度准备着手,要有一个好的开始。
二手房新的发展阶段中,面临的主要课题有六项。一是客体的逆转。作为客体的房屋,产生了两个逆转,一个是一手房、二手房交易量的逆转,即二手房肯定将超过一手房,这个必然趋势难以阻挡。另一个是二手房中旧房与新房逆转,新房大量增加,超过传统的旧房。整个交易量在扩大,新房价格大大高于旧房,孕育着许多机会。二是产业整合。经纪人行业的整合,是新阶段必然面临的问题。随着大量中介企业的诞生,小企业多如牛毛,目前到了整合阶段。整合中是否应提高行业门槛,这是颇有争议的问题。一种观点认为,中介行业要提高门槛限制业外进入。另一种观点则认为,目前市场整体交易量在扩容,尚未达到饱和状态。因此,还是欢迎业外进入,提倡竞争。在竞争过程中,劣质企业遭淘汰,优质企业得到发展,形成规模经营。三是科技强身。信息技术手段要大幅提高、广泛应用。这一点,小企业难以做到。企业必须具有一定的规模后,才有信息技术手段广泛应用的条件。四是制度调整。经纪人执业资格的合理化和规范化、中介收费的合理化等问题,都需要改进和完善。五是产业自律和自治。行业素质的提高有赖于行业协会的组织、指导,行业协会应代表行业研究诸多问题,与政府、市场进行对话。同时,要加大行业协会的声音和权限,提高权威度。六是行业承担的社会责任。首要是诚信,真心实意地为消费者、投资者服务,同时要积极回报社会,支持公益事业。
目前,上海二手房市场处于新的发展阶段,需要行业素质和品位不断地提升,在运行模式、方式和机制上有新的变革,这对行业来说,是一个新的挑战。
市房地资源局有关部门人士见解可谓一针见血。他们指出,房地产经纪行业底子薄,行业的经营行为容易引起摩擦和冲突。以最低成本获得最高收益是房地产经纪行业在起步阶段的主流意识,如打政策“擦边球”、利用信息不对称侵犯当事人权益等行为,同时损害了经纪行业的信誉。而过去一些经纪公司发生损害当事人利益的行为,处理时给予当事人的补偿往往是低于、甚至远远低于当事人的损失,最多是等额补偿。需要指出的是,随着《宪法》中增加保护私人财产的内容,今后发生这类事件,经纪公司不但会没有收益,可能还要加倍赔偿。
同时,消费者维权意识的增强,对经纪行业的信誉、企业的形象、人员的素质和能力会提出较高的要求,经纪行业的淘汰率将会提高。目前,经纪行业中传统的经营方式是,仅以提供房源信息为契入点促成交易,相当一部分企业依赖于信息的不公开和不对称开展业务,这种情况将随着政府部门促成信息公开、信息网络化发展而逐渐消失。届时,经纪企业必将转向专业理财结合信息服务为契入点来开展经营活动。
要创造良好的市场前景,经纪企业应该提高认识、改变观念。思维创新结合专业服务应该成为经纪企业的理念,否则难以在上海经纪行业中立足和发展。同时还要建立人力资源优势,没有人力资源优势就不可能有竞争力和创新力。
转贴--惊爆-----高房价的神话背后我在北京呆很多年了,很偶然认识了一些房地产界的朋友,从而得到了一些大家不>知道的真相,如果不公布出来我会良心不安。> 1、国家再次收紧基础投资信贷,2004年7月1日起银行除了经济适用房项目都>不给发放贷款了,一分钱都没有。很多开发商的资金链遇到了问题,不加紧卖房子>就活不下去了,他们已经到了生死存亡的关键时期(他们着急卖房子呢,所以消费>者们要沉住气);> 2、北京目前大部分的商品房现在其实都卖不动了,销售现状比较糟糕,但没>有媒体报道(开发商和媒体都是既得利益的共同体),很多标着售罄的房子都没有>卖掉,其目的是在消费者中制造紧张空气,人们的消费心理是越买不到越想买,喜>欢追涨;> 3 在北京,所有的商品房项目销售放号都是只放1/3,1/3的房子卖完了就说没>房子了,其实还有2/3没卖,其销售策略就是这样-----制造楼盘热销的假象,消费>者一看快卖完了就会急着买,看看还有没有剩下的,他们就一点一点放,所以那些>标着售罄的楼盘总会有别人转让的,或者一些其他原因的房子在卖,价格却高了很>多,其实他们大头还没卖掉呢(每一个楼盘都是,信不信由你)。> 4 普通住宅项目的全部成本无论如何到不了2500元/平米,国外的房地产利润>率不到10%,你看看北京的房价吧,都赶上美国了。计算一下就知道有没有泡沫>了,现在买房就像1988年买彩电的效果一样。4000 元买一台18英寸的,我家就是>那时买的,过了一年肠子都悔青了。> 5、房地产业内高层比较普遍的看法是最多撑到2006年会大跌,他们还想再狂>赚一年的钱,地产界内部都感觉够呛,可能2005年就会崩盘。建设部的官员会说稳>中有升,政府领导们也希望股市稳中有升,说了好多年,结果大家自己看看就知道了。> 6 现在北京民用住宅实际的空置率是30%多,供求关系一目了然。> 7 开发商手里的有的是地,说公开拍卖造成地价上涨纯粹是胡说八道,是为了>在社会上制造紧张空气,让人们抢购房产,抬高房价。> > 其实,开发商可以撒谎,媒体报纸可以撒谎,评论家可以撒谎,政府的有关部门>也可以撒谎,所有的谎言都只有一个目的就是制造泡沫,既得利益集团可从中渔>利。但是市场是不会骗人的,泡沫总会破裂的,总有一天会骗不下去的。泡沫总会>破灭的,我可以肯定。我地产界的朋友都不着急买房,对我说要沉得住气。> 我曾经炒过股,现在没兴趣了。感觉股市和房地产市场的原理都一样,买家越>多,资金量越大,价格就会涨得越高。房地产市场里,开发商其实就是翻手为云覆>手为雨操控市场的庄家,媒体报纸就是为他们摇旗呐喊的股评(你看现在股市里谁>还相信股评),1999年5.19股市井喷的时候我记得大部分股评家都信誓旦旦地预测>中国股市几年之后会上5000点,几年几年之后会上10000点,前途一片大好,大家>尽管买进,股市只涨不跌。现在看不象笑话吗?现在中国的房地产市场已经经过长>期牛市到也许已经到最高点了,也许马上就要到最高点。如果你不想被高位套牢的>话,现在就不要急着买房子,如果大家都不再着买房子,急得是开发商。买盘力量>小了,房价自然会降,就像现在的车市一样。> 有人说,土地是不可再生资源,房价只会涨不会跌。可是日本比中国更加人多>地少,他们的房地产已经连续低迷12年了,地产价格连着跌了12年!!因为他们的>房子盖得够多了,供大于求了。> 在北京、上海这些大城市的房子盖得也足够多了,大厦将倾了!。> 把这篇文章贴到你知道的论坛里,让更多的人知道中国大城市房地产泡沫的内>幕,告诉你身边所有要买房子的朋友都捂紧口袋!!> 不要现在买房子。大家万众一心,敌人就快撑不住了。