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二手房交易中的四大风险与对策
风险一抵押房本或产权证
中介公司一般都需要抵押房本或产权证,因为不预先交钱,以此防止买卖双方摆脱中介公司私下交易。
记者询问中介公司的店长:万一抵押的房本或产权证丢失怎么办?对方答复:不可能。理由是存放在总公司,统一保管,从未丢失过。
对策一
可以到市二手房交易中心办理。不需要抵押房本或产权证,但是发布买卖信息需要先预交100元,签订一个委托协议。通过交易大厅的大屏幕显示并且结合其网络发布,期限是三个月。委托期限内如果自行买卖成功,必须及时通知市二手房交易中心。但缺点是:房源不够多,而且以中低价格为主。因为坐落河西,以河西、南开、河东为主,其他区的房源比较少。三个月过后再交钱。
另外,还可以直接上网发布信息,不需要抵押。比如北方网,需要先注册,注册成功后才可以发布信息,另外还需及时与其网站的业务部门联系确认。有的网站需要交纳2元钱才能为客户提供卖方的电话。优点是:快捷,一般都是有一定经济实力的。有二手房资讯的网站有:搜房网、顺驰天津置业网、方正置业网、天津龙腾房地产信息网、天津房地产政务网、天津房地产网、津房网等。
对策二
确认权属只能依靠房地产管理部门。应向有关房地产管理部门查验所购房地产产权的来源。查询其他资料:包括平面图、税费交纳证明。然后,查验房屋有无债务负担、抵押贷款的合同、租约、贷款额和偿还额度、利息,所购房有无抵押,房屋是否被法院查封等。同时,还应该要求卖方提供合法的证件,包括产权证书、身份证件、资格证书以及其他证件。其他情况还可以使用现场查询结合委托亲朋好友进行,向单位、邻居了解。
风险二无法查验产权来源
特别是在场外进行交易或者私下交易该风险极大。无法查验产权来源,不知道该房产有无权属纠纷,不知道该房产有无其他所有人以及他们的授权,不知道有无欠费等等。一旦买了有问题的房子,损失就不小。
风险三贷款办不下来了
据了解,有的买卖双方已经到了签约地步,价格、交接时间和设备、搬迁、过户费用等都已经落实在约定上。
首付款已经到位,因为种种原因贷款出问题办不下来了,首付款还好要回吗?卖方也担心余款收不回来。尤其是在场外进行交易或者私下交易该风险很大。
对策三
可以考虑将房款押在一个双方都信得过的单位,如律师所或信誉较好的中介代理处。等过户完成后,再将房款转人卖方的账户。有的人说可以做个公证,以避免风险。但是,据记者向律师咨询,律师表示只好打官司。另外,买卖双方签订房屋买卖合同时如由中介代理,则由中介分别与售房人和买房人签订委托出售、购房协议。一般代理费由买方缴纳,也有分别向买卖双方同时收取的。
风险四贷款没打到卖方账户
卖方担心首付拿到之后牞贷款还未办下来(未打到卖方账户)。这时,双方在房管局的过户手续已经启动。
据了解,此时的确有风险———买方可以单独将过户后的产权证领到手,而房管部门并无责任过失。
对策四
产权部门提醒,最稳妥的办法是双方委托合格中介公司承担风险。双方把款和产权证交给中介,中介公司负责办理并在打完全款和办妥产权证之后,同时将存折和新的产权证交给双方。也有的区房管部门另有一套做法,即双方将钱款、产权证等押在房管局,待办齐后一并交付。以上两种方式都需交纳一定的手续费。如有一方违约,还可以划扣10%作为赔偿金。