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背景:早在去年11月,天津房地产市场价格呈现明显涨势,业界分析认为,拆迁带来刚性需求,供求关系决定市场价格,需求增加拉动了价格上扬。当时很多业内人士分析认为这种涨幅属于阶段性的。但进入农历新年以后,天津房价的上扬趋势更加明显,大家开始认识到,天津的房地产市场进入了跨越式发展阶段,城市重要财富来源———土地的价值开始逐步显现。
供求关系决定价格,刚性需求上升是造成此次房价上扬的直接原因。商品房的供需是决定价格走势的首要因素,而土地的供求关系则是深层次的原因。地价对房价有什么样的影响?是地价决定房价,还是房价拉动了地价?
正方:地价引导房价
此次商品房涨价是全国范围内一次普遍现象,记者采访了济南、成都、重庆等地的开发商,他们所分析出来的当地商品房涨价原因各不相同,包括建安成本的上涨,包括供需关系的变动,同时也不排除个别的开发商趁机抬高利润点等等。但是在这些原因之外,各地开发商均表示,房价上涨与地价上涨有直接关系,地价引导房价。
持这种观点的多是房地产开发商。他们认为此次商品房价格上扬,直接原因就是土地的整顿带来地价的上涨,进而带动房价上涨。他们这种观点的理论支持是:房价由土地成本、建安成本、各种税费及开发商利润构成,最近由于钢材、水泥涨价,建安成本有所增长,但是涨幅相对有限,同时在各种税费及开发商利润相对稳定不变的前提下,房价上涨,地价就有必然的关联。
说起房价与地价的关系,江胜置业副总杨东认为,房价是拉动不了地价的。政府为土地指定的定价有客观的标准,虽然土地走市场途径,开发商拿地时竞争味道更浓,但是从目前状况看,拍卖时有“流拍”的,但是很少有开发商高出政府定价很多来拿地的,也就是说,在土地交易当中,定价方占主动地位。目前虽然房价上涨,但是开发商并不会因此而为高价土地买单。
持这种观点的人认可供求关系决定市场价格的理论,但是他们认为价格上涨的深层原因不是商品房的供求变化,而是土地供求关系的变化。土地的系列整顿客观上带来了土地供应量的减少,土地放量的增量跟不上市场需求的增加,进而也会导致价格上涨。
反方:房价拉动地价
站在“地价决定房价”反方的也大有人在,包括很多消费者,也包括国土系统内的工作人员。在售楼处时常能听到看房人对售楼员抱怨:把房价挑这么高,你们也太暴利了。言下之意,商品房的高价是由高利润导致的。
一次一位买房人跟记者探讨商品房涨价的原因究竟在哪里。他分析认为,地价上涨必然带动房价上涨,毕竟地价是房价的构成部分之一,但是他认为此次房价上涨原因并不在此。主要原因还是拆迁等带来刚性需求,加上人们追涨不追跌的消费心理,进一步推进了需求的旺盛。有人排队等着买房子,开发商自然会提高价钱。像这位买房的先生一样,因为要买房而深层关注市场变化的人不在少数,他们中多数认为涨价的原因在于拆迁、消费信心增强等带来的需求量上涨,而非地价。
正如杭州国土系统的有关人员在接受记者采访时所言:能卖到5000元/平方米的房子,开发商绝不会4999元/平方米出售。这句话可谓卡住了正方的“七寸”,说明了供求关系对价格的影响,也说明了利益的驱动力。很多国土系统的工作人员对这种说法是比较认可的,他们认为供求关系决定市场价格是最根本的,如果强制性压低土地价格,只能造成国有资产流失,而开发商能卖个高价钱就决不会贱卖。
地价因房价涨而上涨一说,海南是最现实的例子。据了解,近些年随着海南房地产市场的回暖,越来越多的资金开始流向海南,在这些资金进入之处,很多人认为是为海南的一些“地主”解了套,包括很多“地主”自己也是这么想的,但是随着商品房温度的进一步升高,“地主”们开始正视手中的土地财富。
采访过程当中,一位开发商也认为,房价对地价有影响,正如买房人对市场前景看好促进了商品房的销售一样,很多开发商,包括大量的外地的开发商纷纷看好天津未来发展前景,同样对天津的房地产市场也非常看好,在这样的市场信心之下,地价相应抬高。一位开发商甚至对记者说,现在的市场状况就是,谁有地谁就能赚钱,是市场的需求促进了价格的上涨。而这种市场力量会由一个城市推向全国范围,开发商在看好市场大环境的前提下,会将目光从一线城市转向二线城市,再转向三线城市,寻找更为好的商机。随着这种资金的趋利流动作用的发挥,城市之间土地价格被梯次性带动起来。
综述:地价、房价互为影响
地价带动房价,还是房价带动地价?这是一个鸡生蛋还是蛋生鸡的问题,究竟谁是起源好像一时有些难以说清楚。有些中间派则认为,二者有必然联系,但是不存在绝对性的谁决定谁的关系。
中间派首先强调,房子涨价的因素是多方面的,有商品房需求量上升的原因,有土地供需存在缺口的原因,有消费信心的原因,有支付能力的原因,也有品质提升的原因等等。因而他们不认可地价上涨带动房价上涨的说法。同时他们也认为,土地定价权在政府手里,是宏观调控的有效出口,地价是不会受房价所左右的。地价和房价的定价原则都是多种因素促成的,由于原因多元化,他们认为现阶段的涨价只是一个阶段性现象。
中间派当中观点也各有不同,有人认为,房价涨、地价涨都是正常的市场变化,是综合经济实力增强的一个表现。也有人认为,涨价是民间资本趋利的一个表现,随着一线城市开发的饱和,二线城市、三线城市开始成为投资的热点,而市民相应也积累了多年的购买力,二者一触即发,市场自然会火。
不管地价和房价究竟是什么关系,业内人士对地价的下一步变动也做出了不同的判断。有人认为,在市场冷淡的时候可以“吃进”,但是在市场热的时候最需要的是冷静思考,现阶段拿地应该慎之又慎。