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房地产市场风起云涌。国内投资于房地产的信托基金异军突起,众多的海外投资基金则纷纷调低在中国的投资风险率,大举进驻中国房地产市场。与此同时,国内发布了首家房地产基金“精瑞基金”。种种事件显示,自去年6月央行发布的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(“121号文件”),提高银行房贷“门槛”后,基金似乎成为房地产资金供给渠道的有效补充和主流方向之一。
中国的房地产市场内基金热闹的局面已引起国内外有关专家的关注。房地产基金的大举介入房贷市场是否有炒作之嫌?房地产基金是否是银行紧缩房贷后的拾遗补缺?中国本土的房地产基金出路何在……借着本周召开的“中国国际房地产基金与投资论坛2004”,笔者就这些问题采访了来自国内外的专家。
REITs“乘虚而入”
“121号文件”的出台是中国房地产业的一个分水岭:开发商的自有启动资金由原来的20%-30%上升到40%-50%,企业资金缺口大增;去年7月开始的土地招标,使得土地价格大幅上涨,涨幅高达30%-50%,并要求企业在6—12个月内付清;再加上今年经济形势趋热,国家开始严格控制房地产企业贷款。几重夹击,房地产企业融资空前困难,不得不考虑其他融资方式。这时,REITs抓紧时机,“乘虚而入”。
REIT是英文“RealEstateInvestmentTrust”的缩写,在香港译为“房地产基金”,在我国台湾和日本则译为“不动产投资信托”。北京国际信托投资有限公司总经理王晓龙介绍说,REITs是采用公司或者商业信托的组织形式,集合多个投资者的资金,收购并持有房地产(一般为收益性房地产)或者为房地产进行融资,并享受税收优惠的投资机构。它实质上是一种证券化的产业投资基金,通过发行股份或收益单位,吸引社会大众投资者的资金,并委托专门的机构进行经营管理。REITs通过多元化投资,选择各种不同的房地产证券及不同地区、不同类型的房地产项目和业务进行投资组合,有效地降低风险并获取较高的投资收益。其投资、经营的项目包括出租用公寓楼、商场、写字楼、医疗中心(如养老院)、娱乐场所或仓储设施等。也有一些REITs从事纯金融操作,投资于按揭贷款的组合业务。REITs的股份或单位多数可在交易所进行自由交易。
按照是否可以上市,REITs可以分为私募和上市两种。上市的房地产基金可以在市场上随时买进卖出,没有期限。而私募的房地产基金一般来讲都是年期比较长,平均在8年左右。在基金期限到的时候就要把基金手上的所有资产变现,把收益全部派发给投资者,基金解散。无论是公募还是私募,国外的房地产基金成立的目的都比较明确,投资政策与投资对象都会有清楚的界定,而且范围狭窄。比如说,有些基金只投资酒店和高档办公楼,或只选择某种类型的购物商场作为投资组合。
据悉,在美国,投资房地产的基金年平均收益率为6.7%,日本、新加坡为4%,而在上海、北京等地,基金投资的年净收益率可高达20%-50%。面对如此诱人的收益率,不仅海外基金机构“蠢蠢欲动”,中国国内企业也“垂涎欲滴”。种种数据表明,在寻求融资新方向时,REITs令房地产开发商怦然心动。
警惕“国际炒家”
REITs在国外的业绩看似红火,但有关专家却对国内市场的“盲目”追捧表示担忧,REITs的介入极有可能为房地产投机泡沫推波助澜。据了解,从前年信托业务重开到“121号文件”出台,一年内,全国信托公司推出的房地产类信托产品只不过20只;可是仅去年第四季度,全国就发行了房地产信托37只,产品数量和募集金额直线上升。专家提醒,基金不是慈善家,要警惕“国际炒家”。
“121号文件”的出台,旨在为过热的房地产市场泼一盆冷水,对违规贷款亮起“红灯”。紧缩银行贷款既是规避金融风险的一种方式,也是对房地产开发商进行一次优胜劣汰的筛选。在“121号文件”发布后,只有规范的大规模企业才能继续生存,而违规操作、投机房产的小企业则被无情地清除出房地产市场。通过这番筛选,有助于规范中国房地产市场,遏制投机泡沫。
但REITs的介入却影响了“121号文件”达到其应有效果。不甘被淘汰的房产开发商“闻风而动”,寻求金融体制改革下新的“钱途”;而在海外REITs眼中,中国房地产市场长势良好,大有可图之利。一面是少资金,一面是少项目,双方一拍即合,以至于“121号文件”亮起的“红灯”又被试着变为“绿灯”,中国房地产市场的整肃遭到威胁。
国际房地产联盟(FIABCI)主席JEAN-MARCLEVET一针见血地指出,“合作”这个词语不合适REITs,REITs和房产开发商不可能“合作”,而是“投资”。LEVET先生说,“合作”这个词通常有“公正”的含义,而基金不是非盈利的机构,他们最基本的目的是盈利。在美国,REITs主要投入的是写字楼和购物中心,两者占全部投资的45%,住宅只占11%。但在中国,REITs最感兴趣的投资恰恰是住宅,因为中国这几年的住宅业发展迅猛,价格上涨稳定,投资收效明显。当基金的“钱包”鼓起来时,却甚少考虑中国的房地产市场究竟如何发展。
事实上,对属意REITs的房地产开发商来说,REITs不一定是最佳选择。成熟的REITs有着严格的操作要求,并非像一些企业所想象的,只要有好的项目就可以找到“合作”。REITs在国外发展了几十年,对风险的控制非常严,尤其对于不熟悉的市场,审批项目时要求异常苛刻,其根本出发点就率先落在REITs的自身收益上。与REITs“合作”,未必是件轻松的事。
此外,从美国REITs的发展历史看,在1962年至2000年间,共有486家REITs首次上市发行,但有293家
REITs被先后摘牌,被摘牌的REITs公司在市场上最短的存续时间只有201天。虽然美国的法律对REITs的组织结构、资产运用、收入来源和收益分配有着严格的要求,一旦违规操作就会有“摘牌”危险;但在中国缺乏相关法律约束的情况下,很难对REITs的运作作出限制。因此,面对
REITs诱人的数据和报告,投资者应多一份冷静和慎重。
“精瑞基金”之路
海外REITs的“频送秋波”,也引起国内类似机构的“跃跃欲试”。经过一番波折,“精瑞基金”拔得头筹,成为“吃第一只螃蟹”的国内企业,该基金于去年9月正式发布。据了解,“精瑞基金”在香港注册,规模为2亿美金,主要面向住宅产业比较活跃的大中城市,不直接对开发项目投资,而只针对企业。该基金投资的范围涵盖整个住宅产业链,不局限于房地产开发经营企业,建材、装饰装修、生态、环保、建筑节能等等与住宅建设有关的产品研发、生产及提供相关服务的企业均可获得该项基金的支持。在成立伊始,“精瑞基金”就为自己留下“活口”,采取股权管理和信托契约管理的混合模式,尽量符合基金操作手段,以便于《产业基金法》出台后,正式在内地注册。由于我国的《产业基金法》尚未出台,该基金仍是以投资公司的方式运作,采取私募的方式募集中国香港、台湾和德国等地的资金进行经营。
经过近半年的实践,“精瑞基金”已从起步进入正常运作阶段。“精瑞基金”的发起人之一、中华全国工商业联合会住宅产业商会会长聂梅生女士介绍说,“精瑞基金”在这段时间内已确定了三个原则,开创中国特色。这三个原则是:
面向业界原则。即“精瑞基金”的建立是为房地产行业搭建一个金融平台,提高住宅产业链上每个环节的效益,并非只为股东服务。
坚持创新原则。即“精瑞基金”强调技术创新和企业创新,以期开拓房地产企业开发的新模式,用新颖先进的金融技术工具为企业服务。
综合高位平台原则。即“精瑞基金”依据自身特点,并不死死因循海外REITs的运作方式,而是在科技化、产业化、城镇化和国际化的平台上启动。
聂女士说,在国内发展REITs,绝不是银行紧缩房贷后的拾遗补缺。“121号文件”提高银行房贷门槛,有助于规避银行的金融风险。但其他的融资方式也有风险,甚至比银行更大。因此,单纯地把REITs看作继银行房贷后最好的资金募集方式,是不科学的。REITs的目的和出路均不止于此。她说,中国的房地产业已从项目竞争过渡到企业竞争。“121号文件”有助于规范的企业做大做强,在企业竞争中,应该用先进的金融工具支持先进的企业。所以,REITs不是为单一的企业服务,而是打造行业平台。
预防“水土不服”
“精瑞基金”是国内在REITs上的一次大胆尝试。在《产业基金法》尚未出台的情况下,无论是注册还是运作,“精瑞基金”的发展步履仍显蹒跚。专家指出,发展本土
REITs,尤其要注意中国特点。如果单纯地借鉴国外模式,“水土不服”可能会令很多本土REITs过早“夭折”。
纵观美国REITs的发展历程,不难发现法律为REITs的健康发展提供了大力支持。据清华大学房地产研究所所长刘洪玉介绍,自1960年《美国房地产投资信托法》起,美国多次出台税收改革法案,对REITs的收入来源、拥有、运营、管理、服务范围、税收补贴等作出详细规定,税收优惠已经成为其主要优势之一:凡符合法定要求的REITs具有避免双重征税的特征,获准把股利支出从公司应税收入中扣除。REITs只要每年把应税收入的95%(2001年1月1日降低至90%)作为股利分配给股东,就可以免交公司所得税。这一点对投资者来说具有很大的吸引力。
与之相比,中国在这方面仍是一片空白。从性质上说,真正的REITs属于产业投资基金。而目前我国缺乏产业投资基金相关法律,《证券投资基本法》也只涉及证券投资。因此,在缺乏产业投资基金法和相关上市规则的政策和法律的环境下,中国的REITs很难享受税收等优惠,也难建立起真正的房地产基金。
此外,有关专家分析,REITs在中国还需要突破以下“瓶颈”:
风险意识薄弱。在中国,尽管股票市场的投资已开始具备“股票投资有风险”的观念,但是,对于REITs这样的新型金融工具,散户投资者对风险的心理承受能力和产品的认同程度短时间内很难提高。如果去查一查目前国外几个主要的REITs指数,就可以发现,在过去一年,投资在REITs上的本金起落超过10%。投资REITs的收益并非一帆风顺。而对开发商来说,REITs的风险主要来自项目本身。如果融资对象是银行,那么遇到资金困难时还可能申请追加贷款以保证项目顺利开发,待销售后还本付息;但融资对象如果是信托投资机构和分散的投资者,开发商就不可能得到追加融资,一旦陷入困境,很容易产生恶性循环。
房地产金融市场不发达。长期以来,房地产开发商的融资渠道单一,主要依靠银行贷款。直到“121号文件”颁布,房地产商才受到房贷紧缩的困扰,积极寻求新的融资渠道。因此,无论就房地产金融市场主体———资金供给方(投资者)和资金需求方(房地产开发商),还是就房地产金融市场本身来说,中国的房地产金融市场也并未发展到适合REITs迅速发展的成熟阶段。
财务透明障碍。REITs要求信息定时披露、财务高度透明,以便最大限度地保障投资人的利益。但中国房地产行业多年存在的不规范操作,造成会计制度严重不透明和信息披露严重不对称。还有中国房地产行业的短期收益模式以及严重依赖银行贷款的单一融资方式和高负债率,都使中国的房地产业在与基金这一高度制度化和专业化的创新金融方式的接轨上,缺乏系统性的准备和接口。
缺乏专业管理队伍。没有专业化的REITs管理队伍,就不可能有REITs的规范发展和壮大。但在中国,同时懂得基金管理和房地产管理的人才极度缺乏。对监管机构和潜在投资者来说,根本无从考察其专业能力、实际操作能力和职业操守。
在中国房地产市场与国际接轨的过程中,REITs的进入不可避免。在此背景下,如何健全中国的房地产基金法律、确定中国房地产企业的融资战略、接轨国际房地产基金运作标准等,依旧是中国房地产融资市场所必须重点考虑的问题,走出一条属于中国房地产市场的光辉“钱途”。