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停缓建工程俗称“烂尾楼”,据了解,在我国大多数城市普遍存在。各方面公布的数据显示,2001年底,广州有200多个闲置地块和60多个“烂尾楼”;今年公布的数据,重庆主城区有63栋“烂尾楼”;治“烂”较早的海南三亚市截至今年5月,仍有110余座“烂尾楼”;天津今年2月份公布,城区有37栋“烂尾楼”。彻底解决“烂尾楼”已经成了许多城市的头等大事。最近,包括海口、上海、广州、北海、天津和深圳等在内的一批城市相继宣布,将在3至5年内解决老的“烂尾楼”问题。“烂尾楼”是一个城市疮疤,揭开它的表层,隐藏它的深层的是一个地方经济的发展轨迹。由于其占压大量资金,严重影响市容市貌,从中央到地方无一不重视烂尾楼问题。但“烂尾楼”形成的原因多种多样,牵扯关系十分复杂,解决的难度自然很大,信托以其独特的制度优势,在解决类似“烂尾楼”这样的复杂问题上显得得心应手。近来,经济环境的变化和政策面的关注,使得“烂尾楼”凸现出一定的价值,在某些地区甚至变得抢手起来,作为有别于银行的金融机构,信托投资公司可以利用信托机制和特有的方式,有机地参与盘活停缓建工程,通过一系列系统而专业的运作,在处置这个城市的疮疤上做出有益的探索和研究。
一、停缓建工程概述
(一)停缓建工程的概念
停缓建工程是指项目开工建设后,已完成一定工程量(有的按投资额的25%为限;有的以工程量的2/3为限),但由于开发商资金链断裂或陷入债务纠纷、法律诉讼而无法继续进行建设的房地产项目,还包括项目已经建成,但由于水电交通等配套设施不齐全的房地产项目。
(二)停缓建工程的成因
上个世纪90年代早期,国内房地产由于房地产开发虚假过热、土地供应失控、金融监管不力、相关政策法规衔接性不好等因素,出现了大量的盲目投资,直接结果就是导致了“烂尾楼”的泛滥。盲目的审批也是造成“烂尾楼”的原因之一,某些政府部门盲目引进外资,却对资金到位情况并不了解,批了就开始拆迁,造成如今的结局。还有些地块不是因为开发商资金不到位,而是在拆迁过程中突然碰到了道路调整,被迫要改变功能。城市建设管理也有漏洞,过去开发商搞土地开发,缴首期少于地价总额的20%,就可拿到建设土地批准书去银行贷款,这种做法对那些没有经济实力的开发商几乎没有约束力,开发不下去就形成了烂尾楼。
停缓建工程的成因多种多样,每个烂尾楼的背后都有一段故事,开发商决策失误是首要原因,在建楼盘的开发商破产、项目缺乏建设资金、在建项目涉及经济纠纷、开发商违法违规等原因都可能导致在建工程的停工,归纳起来造成停缓建工程的直接成因主要有以下几个:
1、资金不到位。有的开发商实力不够强,对项目建设成本测算又不精确,或同时开工项目过多,将资金挪用到别的地方,工程往往建到一半就缺乏后续资金,银行也不愿继续贷款;有的因为长期负债不能按期偿导致债权方冻结质押物,工程无法正常进行;还有的开发商因为资金问题导致破产等等。
2、合作关系中止。很多建筑项目最初是几方共同合作的,在施工过程中由于种种原因,合作关系中止,导致项目无法继续进行,形成烂尾楼。
3、产权不清。由于产权、债权关系不清而使开发商陷入拆迁纠纷、联建纠纷、融资纠纷、债务纠纷等法律或经济纠纷,无法正常进行工程建设。
4、开发商违法违规导致工程停工。
5、市场定位不准,不适销。有的开发商对房地产市场缺乏科学的判断分析,设计项目规模大、功能杂,市场定位脱离实际,甚至连用地的地质情况没摸准就匆匆上马,造成销售不利。
另外,也有少数项目是受规划和土地用途调整影响而停工的;还有一些是因为国有企业在制度上发育不良,使其在越来越市场化的房地产业中力不从心造成的。
(三)停缓建工程的特点
有资料显示,2002年全国房地产开发完成投资7736亿元,在几个资金来源中,国内商业银行贷款起主要作用。去年四大行的房地产贷款规模都在3100亿元以上,个人贷款总额已达到了6600多亿元,是1997年的35倍。房地产开发企业的资金20%到30%直接来自银行贷款,占房地产项目总投入30%到40%的建筑公司先行垫资施工的资金亦来自银行贷款,再加上一半以上的购房者也依靠个人住房抵押贷款,因此至少60%以上的房地产投资都源自银行。可见,债权集中是停缓建工程的主要特点。
另外位置好、规模大、功能杂、成本高、产权不清,绝大多数的开发商都缺乏后续资金,无力再建也是大部分停缓建工程的显著特点。
二、传统停缓建工程处置模式分析
治理“烂尾楼”,我国各大城市已有很多积极的探索,并积累了一定的经验。除了三亚对影响城市形象的“烂尾楼”坚决予以炸毁的做法之外,一些城市通过转让、拍卖、引资开发等方式实现了“烂尾楼”的盘活。
(一)拆除
对于超过市政建设行政主管部门规定的竣工期限两年仍未竣工的,有碍市容观瞻的停建工程,海南三亚市政府采取了拆除的处置方式。三亚市是海南房地产泡沫经济的重灾区之一,十年来三亚市积压了多达二百多万平方米的“烂尾楼”,毫无续建可能,历经风吹日晒后不断贬值,并严重影响以旅游为支柱产业的三亚市容,还带来黄赌毒等诸多社会治安问题,成为藏污纳垢之地。有的“烂尾楼”占据了市区的黄金地段,使其不能发挥城市应有的功能,成为制约地区经济发展的瓶颈;“烂尾楼”长期无人管理,风雨侵蚀,有些已变成危楼,即便重新整修也不可能达到初期设计质量,已失去原有的使用价值。
三亚政府对烂尾楼的这种处置方式,对于海南地区特殊的情况有很强的针对性,起到了“以拆促建”的效果,对敦促开发商尽快解决烂尾楼遗留问题起到了有力的推动效果,也彻底破灭了一些人拖欠的侥幸心理,为解决顽固的烂尾楼问题作了大胆的尝试。
但拆除的处置方式损失过大,法律争议很大。因为烂尾楼工程中的绝大多数都不能界定为违章建筑,即使报建手续不全,也不一定完全是业主的责任,因城市规划调整而导致的违规,主要责任也不在业主方面,至于停缓建原因除了房地产泡沫经济和经济结构调整因素之外,还有债权债务纠纷、法院查封等原因而不能启动盘活,对于这类烂尾楼工程,有人认为政府只能用行政手段限期复工,拆掉是没有法律依据的。
(二)拍卖
拍卖是一种采用司法手段解决烂尾楼问题的处置方式,通常有以下三种情况:
1、在开发商无力偿还债务和追加投资的情况下,公司申请破产,法院等有关部门组成的破产清算组入驻房地产开发公司,并决定拍卖。
2、对烂尾无力自救的项目,由烂尾楼的债权人,包括银行、购楼业主等,向人民法院提出诉讼,进入司法程序。
3、对于拖欠政府土地出让金和配套设施费的烂尾楼项目,政府也可以债权人的身份,先行向人民法院提起诉讼。
以上三种情况由人民法院按正常的司法程序,正式刊登公告,组织和进行债权登记,由法院和债权人公开选择评估机构和拍卖机构,对烂尾楼项目限期组织评估,公开进行拍卖,并按照拍卖结果,依法对债权人的权益进行清偿。
拍卖适用于那些对关系明确、产权明晰而又确实无法重新启动的问题楼盘。
采取拍卖的处置方式能够比较彻底的划清烂尾楼的产权关系,通过产权、债权的全部转移,由新的开发商注资激活烂尾楼,继续完成停缓建工程的续建工作,这是目前比较普遍采用的处置方式。
但新开发商需要一笔比较集中的资金来接手停缓建工程,并应具有足够的后续资金以保证工程的全部完工。
(三)招标
对于因合作关系中止而造成的停缓建工程,适宜采用招标的方式来寻找新的合作伙伴。采取这种方式应注意协调好各关系方的利益,明确合作条件,共同策划续建方案,以减少停缓建带来的影响。
(四)债权转股权
债权转股权顾名思义是以停缓建工程项目建立项目公司,将债务人的欠款转化为债权人在项目公司持有的相应股权,用以解决由于债务纠纷原因造成的停缓建工程。
(五)调整规划
对市场定位不准,仓促上马而造成的停缓建工程,一般采取调整规划、修改设计、改变使用性质等方式来处置。由于地区差异,各城市间的调整方向也不尽相同,如海南对停缓建工程的调整方向为:通过旧城改造消化积压房地产;将积压房地产改造成城市公共设施、旅游度假物业;借积压房地产加快城市化步伐;加大积压房地产策划营销的力度等。另外,曾提出,处置积压房地产要多用“减法”。对于那些与新的城市规划有冲突的积压项目,政府可采取置换或给予适当补偿的方式回购,然后推倒重建或将其改造成绿地。
而在上海则多将停缓建工程调整为酒店式公寓和星级公寓等高档公寓式住房或商住房,以满足市场的需求。
三、以信托方式处置停缓建工程优势分析
(一)信托财产独立的原则决定了信托具有独特的破产隔离功能。信托一经有效设立,停缓建工程项目便成为信托财产,脱离委托人的控制,并与委托人的其他财产相区别,其继承人或债权人无权追及这部分资产,停缓建工程项目也不在破产清偿范围之内。这样就构筑起了一道与委托人债务追偿相分离的“防火墙”,信托公司便可以进行集约经营和处置,避免各种纠纷的影响,实现信托人、债权人和投资人三方的利益共享。同时信托公司可以以自己的名义管理、运用和处分信托财产,可以更充分而有效地组织续建工作。
(二)信托具有信托财产的权利与利益分离的原则,委托人将停缓建工程资产以信托方式委托给信托公司后,其受托的工程项目就成为信托财产,在法律上,它不再属于委托人所有,而是被置于受托人名下,从此信托公司处置停缓建工程的收益只与受益人有关,不再牵扯委托人的利益。信托公司按照信托关系进行利益分配,使多方复杂的利益分配具有合法性、公正性和独立性。
(三)信托具有高度的弹性、灵活性和个性化特征,最能满足多方当事人、多种经济关系错综复杂的意愿和要求。如衡平信托的烂尾楼项目,采用组合信托形式,将原本围绕在烂尾楼精图大厦身上复杂的债权、股权关系全部打包成为信托财产,一次性解决多重问题。
(四)信托公司有着联结资本市场―货币市场―产业市场的特殊资质,只有信托公司可以为停缓建工程提供包括贷款、拆放、投资、信托融资等全面有效的资金支持和资金运用的理财服务,这就为信托公司满足客户多样化的金融需求提供了可能性。(五)由于信托业务涉及范围的广泛性,信托公司还便于利用各种资源(包括政府关系、股东关系、金融关系、原有行业背景等资源),解决综合复杂的问题。如爱建信托充分利用与政府之间的良好关系,推出了上海外环隧道项目资金信托计划。该信托计划每年可以得到与上海人民政府约定的按项目投资余额9.8%的补贴。又如金信信托利用多年资本市场的运作经验,推出了成长型证券组合投资集合资金信托计划,取得了半年收益率9.29%的佳绩。
(六)信托公司还拥有强大的管理优势和资源整合能力。在处置停缓建工程项目时,信托公司作为众多委托人、不同阶段或不同条件下的受益人及其它信托关系人的中枢,需要协调方方面面的关系,融合多方面的资源,共同为信托项目收益的最大化、风险最小化而努力。如在衡平烂尾楼项目中,衡平信托再将复杂的债权和股权打包之后,还担当了综合组织、整体设计、协调推动的角色,如与建筑商签定续建工程承包协议;与会计师、评估师事务所及律师事务所签定评估、审计、法律等中介服务协议;与策划营销公司签定楼盘销售协议;与保险公司签定工程保险、投资保险等协议。通过这种整体部署、分工负责、利益制约和法律保证,才能保障烂尾工程的运营效率。
四、以信托方式处置停缓建工程可行性分析
(一)宏观政策环境分析
今年的《政府工作报告》明确提出,要在20年内实现我国经济的全面发展,而存量资产在3至5年内不解决,必然会影响到这一长远目标的实现。从宏观政策角度分析,政府有决心在短期内彻底解决烂尾楼问题。
其实,国家有关部门早在第一次房地产过热时就已经意识到房地产开发中的泡沫问题,并采取了一定的管理措施,其中主要是对土地供应量的控制。1999年国务院决定将海南作为全国处置积压房地产的试点省份,中央财政拿出4个亿来作为补偿金,专项治理烂尾楼问题,并取得突破性的成果。
由于各地“烂尾楼”形成的原因各不相同,国家对解决“烂尾楼”问题并没有制定统一的措施,而是由各地根据自身情况采取相应的管理办法。“烂尾楼”现象最严重的海南省,在今年年初就提出要出台新的办法和措施,加大处置积压房地产的力度,并表示要争取在5年之内全部解决海南“烂尾楼”问题。广州市政府已制定了完整的整治“烂尾楼”的工作方案,提出计划用3至5年的时间基本解决现有的烂尾楼问题。“烂尾楼”问题极其严重的重庆市日前也痛下决心,今年将处置33个久建不完的项目。广西的北海市甚至公开表态要把因上个世纪90年代初期房地产泡沫破灭后而留下的大量“烂尾楼”炸毁,重铸北海诚信。
就在各地决心根治“烂尾楼”期限纷纷出台之际,国土资源部近日也发出紧急通知,要求加强土地供应调控。通知要求停止别墅类用地的土地供应,严格控制土地供应总量,特别是住宅和写字楼用地的供应量,优化土地供应布局和结构,防止楼市动荡带来风险。其实,这一通知在很大程度上同样也是为了阻止房地产泡沫的产生,防止出现新的“烂尾楼”。
在一些城市解决烂尾楼问题时,政府还亲自出面协调多方关系,有的酌情减免开发商欠缴的税费,减轻项目业主后期续建费用承担,以此鼓励业主承担部分早期施工欠款,有利于新的投资人协调项目业主与施工企业的各方利益。
上海、天津等城市还举办了有关烂尾楼问题的专题研讨会,专家们就如何治理烂尾工程展开热烈的探讨。(二)市场机会分析
1、地理位置好
大多烂尾工程位置一般较好,多处于市中心以及商务区的黄金地段,且周边地块普遍已经开发,如果要在类似位置寻找一块相同等级的土地,对众多开发商来说,实在是难上加难的事情。
2、建设周期短
一个正常楼盘从开发到上市起码需时两三年,长的则要四五年,而烂尾楼部分基建和前期手续已经完成,也不用考虑前期动迁工作,接手后只要进行注资装修就可以直接推出市场了,通常只需一年左右,资金周转时间短。这不仅提高了资金的利用率,也提高了投资回报。
3、投资少
很多烂尾楼都是由于资金不足停建的,搁一天就意味着资金的大量损失,所以楼盘的上家都急于脱手,在这种情况下,一般可以以较低的价格把它买到手。而且随着经济的发展这些地段的地价不断上涨,当初烂尾楼的开发用地价格要低得多。
4、政府对投资烂尾楼有优惠政策
由于停缓建工程对社会所造成的危害是巨大的:第一,它占用了大量的社会资源,造成了极大的浪费;第二,它严重损害了城市形象,影响城市功能的发挥;第三,烂尾楼造成大量的银行坏帐,蕴藏着巨大的金融风险。所以各地政府都把处置烂尾楼问题摆在重要的位置上,相应对新投资人的优惠政策也不在少数,比如简化办证手续和减免税费等。
五、以信托方式处置停缓建工程具体操作思路及业务流程
(一)基本思路
信托投资公司是金融机构而非房地产开发商或建筑施工单位,不可能深陷到具体建筑施工中去,应更多的在整体处置方案的设计、运作上体现信托制度的优势,在中短期资金融通领域,发挥其金融机构的优势,给停缓建工程以支持。依据信托法进行合法操作,注重整体安排,联合实施开发,取得政府支持,创新稳健推进。通过股权信托、财产信托、资金信托搭建一个信托平台,将停缓建工程资产和负债整体打包,然后放在这个信托平台上统一操作。先理顺烂尾楼原来的开发商与相关债权人理顺债权债务关系;将停缓建工程作为信托财产,设立财产信托合同或股权信托合同;信托公司作为受托人,利用信托公司的融资功能,向市场发售信托计划,筹集资金续建烂尾楼;最后,以售楼收入给付信托计划持有者的本金和相应的收益,实现信托目的的实现和停缓建工程的盘活。
(二)业务流程设计
1、通过前期考察,分析项目合法性、经济性和可行性。
2、制定整体项目运作方案。
3、聘请中介机构介入,确定产权、债权以及资产评估。
4、签订财产信托合同。通过财产信托合同的设立,将原有的买卖关系、债权债务关系等一系列关系转化为单一的信托关系。原开发商作为财产信托合同的委托人,停缓建工程项目的购买人、债权人、开发商作为信托合同的受益人。合同中界定信托财产,限定信托目的、信托期限、信托财产的运用方式、后续工程的建设、建成项目的销售以及信托费用的处理和管理佣金的收取等问题。
5、同债权人签订债权委托协议,利用信托特有的破产隔离功能,将停缓建工程的所有债权归结到信托公司名下。协议内容包括确定债权额度、债权的体现形式及出示相关的法律文件等。
6、对信托财产和所需项目建设以及施工工程等相关情况进行保险安排。
7、同业主、债权人签订一揽子受托协议,确保各环节的合法性。
8、进行信托融资。根据双方确定的融资方式,由信托投资公司以贷款、拆借、投资、项目融资、融资租赁或发售集合资金信托计划的方式为停缓建工程代为进行融资。
9、各方合作综合分工组合,对项目策划、工程施工、招标、监理、帐务监督、营销、银行案揭等环节进行监控。
10、信托结束,进行收益分配。
(三)前期对停缓建工程项目的考察
停缓建工程不同于一般的建筑工程,会不同程度地存在一些问题,信托公司参与盘活停缓建工程项目,在精心设计处置方案的同时,也要保证信托资金安全性和收益性。这就需要前期对停缓建工程项目的充分考察作支撑,只有充分掌握停缓建工程存在的问题和制约的瓶颈,才能更好地做出决策和制定具有针对性的解决方案。
1、考察停缓建工程各项法律文件是否齐备,是否具备施工资质、符合开工许可、规划许可和建筑施工要求;
2、考察开发商、合作方、债权人及相关关系人情况
3、考察停缓建工程是否拖欠政府土地出让金和配套设施费
4、考察停缓建工程现有水、电、气、暖的配套情况
5、考察停缓建工程的资产负债状况,包括财务情况、成本预算、实际支出、负债情况、偿还情况等。
6、考察项目的资金缺口和待续建内容
7、考察停缓建工程的工程进度、施工质量及内部结构损坏程度
8、考察停缓建工程的规划设计及判断其市场前景
9、考察停缓建工程周边环境
(四)停缓建工程项目的选择
并非所有的停缓建工程均可以通过信托方式处置,只有那些完成大部分主体工程、缺口资金占工程总投资比例不大的项目才能更好地体现信托化处置的时间及经济效益。信托投资公司在停缓建工程项目的选择上,应优先选择满足以下条件的项目:1、项目各项法律文件齐全,符合规划要求,具有销售许可;2、产权债权关系清晰;3、项目坐落位置较好,原始设计基本适应市场需求;4、实际项目资产大于项目负债,停工时间较短;5、项目业主和主要债权人有盘活项目的愿望和积极性;6、工程质量良好、施工程序规范,具备进一步建设、开发的条件。
(五)优先受偿顺序的确定
烂尾楼毕竟不是一般的楼盘,其中隐藏的风险不可小视,优先受偿顺序的确定是方案设计的关键。房产销售获取的收入优先偿还信托财产自身产生的债务并扣除相关费用后,剩余收益按顺序分配给受益人。
第一分配顺序为信托公司和银行。盘活停缓建工程的后续资金是信托融资而来,所以信托公司享受优先受偿权(如采用发行集合信托计划的方式,则为集合资金信托计划的委托人),考虑到大部分停缓建工程的债权人多集中为国有商业银行,可以考虑采用信托公司和银行按比例分配的方式进行受偿。
第二分配顺序为银行和其他债权人。按房产项目购买人、债权人以原始资金的投入比例计算受益总额及各自受偿比例。第三分配顺序为项目业主。
(六)合理安排保险
建设过程中不可预见的因素较多,为有效降低风险,还要引入保险机制,为停缓建工程安排相关保险。工程建设参与各方包括业主、承包商、材料设备供应商等均不可避免地会面临各种风险,如不加以防范,就会影响工程建设的顺利进行,甚至酿成严重后果。复杂的工程风险包括工程罚金、不可抗力、合约条款、施工期内意外、工伤意外等风险,信托投资公司根据项目具体情况可为停缓建工程安排建筑工程一切险、安装工程一切险和建设工程设计责任保险条款。还应该选择性附加原有建筑物及周围财产扩展条款、地下电缆、管道及设施特别条款、建筑、安装工程时间进度特别条款、扩展责任保证期扩展条款、建设工程监理责任保险条款等。
(七)适应市场需求,调整设计规划
由于烂尾楼的建设时间相对较久,无论是建筑形式还是建筑风格,与现在的要求相比都有一定差距,有的差距还不小。所以接手烂尾楼,必须要有优秀的设计人才和崭新的设计理念,然后再对烂尾楼重新加以包装。这样才可能赢得市场的认可。如天津的九川大厦项目,接手九川的万顺为了提升新建项目的品位,抹去九川留给人们的巨大阴影,万顺经过了严密的市场调查,为它定制了一套新方案。由于停置了较长时间,建筑上的很多材料已经锈蚀,从负一层到负二层,92根框架柱多数没有浇筑。技术人员将内部结构重新设计,把原有锈蚀的部分全部除掉,经过焊接后保证上部正常施工。同时改造大厦结构,解决了原设计的不足,营造出舒适、休闲的办公环境。万顺将新九川大厦定位为国际化智能型大厦,满足不同国籍的客户需要,首先考虑到写字楼办公的需要,在调查中发现已建的许多写字楼并没有安装宽带网,就利用现有的科技优势全面安装宽带网络,而且自建管网中心,实现整个大厦的智能化操作,包括物业、保安、收费、通讯、卫星电视等等都实现网络化、智能化,实现办公通信的顺畅、及时。另外,在调查中发现电梯满足不了需要,于是增加了电梯数量,同时为营造舒适、休闲的办公环境推出了VIP顶级超值制度和办公、休闲的综合物业服务。新的设计方案还在大厦里增加了会所概念,既为职员提供了休息娱乐的场所,也为中小公司的业务交流提供了高雅的会务设施。同时,还在大厦里设计了员工餐厅。经过周密的重新设计,九川终于获得了新生,并成为盘活停缓建工程成功的典范。
六、天津停缓建工程情况
天津的停缓建工程情况尚好。首先数量少,与南方有些城市烂尾楼成灾相比,我市这种工程仅属凤毛麟角。其次工程现状好,已封顶的项目外观看起来非常整齐,只要有了后续资金,很快就能够完成外檐装修。第三是政府支持力度大,我市一些政府职能部门对烂尾工程非常重视,已开始对本市这类项目进行专项调查。从市规划和国土资源局获悉,今年年底以前将有望出台消灭烂尾楼的相关政策,今后有可能会在政策上给予一定的扶持,类似减免税费等等这样一些优惠政策。九川大厦的成功案例也为解决烂尾楼问题开辟了一条有效的新路子。
目前市内六区共有停缓建项目36个,规划建筑面积189万平方米,总投资101亿元,现已累计完成投资51亿元,确保工程完工尚需投资50亿元。根据停工的不同原因和类型,市建委决定采取“一楼一策”方针,千方百计盘活停缓建项目。具体采取五条途径处置、盘活停缓建项目:凡未出地面的停缓建项目,建设临时公共绿地或其他公共设施;主体已竣工的工程,进行外装修,清理施工现场,绿化、美化工程环境;具备临时经营条件的,装饰后作为经营场所;具备竣工条件的,修改规划、设计方案,按现状要求竣工;长时间无能力续建的项目,转让给其他建设单位续建。同时,有关部门还将进一步加大闲置土地的清理力度,通过法律和行政的手段收回长期闲置的土地。为使整治工程规范化,今年8月,天津市政府出台了“处置停缓建项目暂行规定”,让一度困扰城市建设与管理的“烂尾楼”项目有望得到有效处理。经过有关部门和建设单位的共同努力,天津市大规模治理停缓建工程正式启动,首批重点推动的试点项目包括国际经济贸易中心(九川大厦)、北洋钢铁大厦、平诚大厦、云顶花园、广达大厦、享丰超市、安东大厦、鑫东公寓(一期)8项工程,其中国际经济贸易中心工程主体日前封顶,其余6-7处计划今年内开工。
综上,停缓建工程占用了宝贵的土地资源,损害了城市形象,造成大量的呆滞资金和银行坏帐,蕴藏着巨大的金融风险,带来很多社会问题。而且停缓建工程搁置时间越长,价值损耗就越严重,因此,从各地政府到停缓建项目的开发商无不希望尽快解决烂尾楼问题,盘活停缓建工程有巨大的市场需求。另一方面,有些停缓建工程地理位置优越,项目本身资产大于负债,债权关系清晰,极具开发前景,体现出很大的投资价值,加之一些政策上的支持,在某些城市,烂尾楼甚至成为抢手的项目。信托投资公司以其独特的制度安排和灵活多样的融资方式,在处置停缓建工程业务中体现出一般建筑单位无法比拟的优势。在衡平信托成功盘活精图大厦项目,树立信托解决烂尾楼典范后,信托投资公司应以“一法两规”为指导,创造性地解决停缓建工程问题,在以信托方式处置停缓建工程业务上作进一步的探索和更多有益的尝试,为实现地方政府、开发商、债权人、受益人和信托公司自身利益的多赢做出贡献。
以信托方式处置停缓建工程法律文件及内容要点
一、债权信托合同
合同主体:停缓建工程的所有债权人分别作为委托人与信托公司签订。
信托目的:通过设立债权信托,将债权委托给信托公司进行运作管理,使信托公司成为债权的名义所有人,获得对债权的处置权,为整个停缓建工程的盘活奠定基础,同时作为整体业务方案中的一个环节,使债权人的债权得以部分或全部实现,解决债权人不良债权的问题。
信托财产:为债权人合法所有的停缓建工程的债权及该债权所附的抵押权。信托财产转移以债权凭证的交付及相关登记手续的办理为标志。
信托财产的管理方式及受托人的管理权限:这里要考虑到信托公司将来整体处置停缓建工程的需要赋予信托公司相关权利。信托的变更、解除:由于信托要与整体业务的进程配合,应限制债权人变更解除信托的权利,规定非经受托人同意,在信托期间内,委托人不得单方变更、解除信托合同,以便受托人对信托财产作出全面安排。
二、财产信托合同
合同主体:停缓建工程的开发商作为委托人与信托公司签订。
信托目的:通过设立财产信托,使停缓建工程成为独立的信托财产,构筑与委托人和受托人债务追偿相分离的“防火墙”,从法律上产生有效对抗第三人的效力,从而隔断各种纠纷的影响,使信托公司能有效组织投入的续建,以最终实现整个停缓建工程的盘活。
受益人:受益人的设定是该合同关键,应视每个停缓建工程的具体情况设定财产信托的受益人。受益人受益顺序一般为:
1、如果信托公司有资金(自有资金或蓦集社会投资者的资金)投入,信托公司应为第一顺序的受益人。
2、银行、其他债权人为第二顺序的受益人。
3、在前两个顺序的受益人都受到清偿后的剩余部分分配给开发商即财产信托的委托人。
信托财产:为开发商合法所有的停缓建工程资产。要注意以下几个问题:
1、应在信托设立前请中介机构对信托财产进行资产评估,以使确认信托财产的价值有合法有效的依据。
2、应在信托合同中对委托人、受托人办理信托财产登记手续的时间、方式、费用等进行规定。
3、由于停缓建工程一般已有设定债权,如果以其作为信托财产设立信托应告知债权人,取得债权人的认可,并且设立信托不损害债权人的利益。但由于此财产信托也是整体业务方案中的一个环节,事先需与各方达成共识,且所有债权都已与信托公司设立债权信托,信托公司为名义所有人,债权人因认为损害自己的债权而对信托行使撤销权的可能性将不存在。
信托期限:由于停缓建工程的整体盘活是一项综合性的经营活动,规定准确的信托期限可能有困难,可以采取不规定具体期限,而通过信托解除条款中规定当事人的解除权而达到信托终止的目的。
信托财产的管理方式及受托人的管理权限:应详细规定停缓建工程的续建、项目销售方式等;
由于信托公司有可能通过发行集合资金信托计划蓦集社会投资者的资金用于停缓建工程续建,有可能出现信托公司不同的信托财产相互交易的可能性,要在信托合同中规定相关条款。另外,信托公司由于专业性管理的需要,有可能委托第三方管理信托财产,也应在信托合同中予以规定。
信托的变更、解除:与债权信托相同,为保证信托目的的更好实现,信托合同应限制委托人变更解除信托的权利,规定非经受托人同意,在信托期间内,委托人不得单方变更、解除信托合同。
三、集合资金信托相关法律文件
信托公司通过发行集合资金信托计划蓦集投资者的资金,需制定集合资金信托计划、信托合同等法律文件。该信托产品信托资金的运用方式是以贷款或股权投资的方式运用于停缓建工程续建,通过收取贷款利息或股权分红收入获得信托收益。
四、信托公司投入资金相关法律文件
信托公司以自有资金或蓦集的信托资金投入停缓建工程,视方式不同签订《人民币借款合同》及相应的担保合同或《股权转让合同》等。
五、停缓建工程续建过程中与各方面参与者签订相关法律文件
信托公司作为财产信托的受托人根据停缓建工程续建的需要,通过整体部署、分工负责、利益制约、法律保证等措施,有机地引入各方面的参与者,如建筑商、中介机构、销售公司、保险公司等,并签订相关法律文件,推动停缓建工程的经营管理工作,提高运营效率。(文:张雅楠)