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货不对板、价值虚报、质量不保、协议空泛
作为国家大力提倡的成品房,在推广和实施过程中,由于社会环境和行业水平的不成熟,部分开发商受短期利益驱使,出品了一些金玉其外败絮其中、名不副实的成品房。消费者选择和购买的时候,由于专业知识的缺乏,也通常处在“开发商说什么是什么”的尴尬境地,在记者走访的众多购房人中,大多数人都苦于寻找不到如何避免被开发商蒙骗的方法而苦恼不已。
最近,一位北京的消费者购买了一家热销的精装修的楼盘,每平方米报价比毛坯房高出900元,由于所用建材都是高档名牌,还是认为很划算的。不料交房后,他发现实际装修与样板间有一定差距,而且请建材行家查看后,发现其装修价值远不到900元/m2,最多500元就够了。这位消费者后悔不已。
记者从业内人士口中获悉,开发商提供的每平方米装修成本的报价通常有至少400元左右的水分,因此对于楼盘精装修价值并不能以开发商提供的装修报价为准。而且,现在通行的以品牌、材质、材料确定装修成本进而去比较其价值的做法也是不科学的。
要避免自己被蒙,首先就要了解开发商会使用哪些手段让缺乏专业知识的普通购房人掉进自己设置的陷阱,以获得正常范围之外的利润,记者走访了多位业内人士,货不对板、价值虚报、质量不保、协议空泛被认为是精装修住宅选择和购买时的四大陷阱。
所谓货不对板是指开发商所提供精装修的材料、材质和品牌与承诺不符。业内人士指出,这是开发商最为惯用的一种“欺诈”手段。由于普通的购房人对于精装修的认识和品质的判断通常来自于样板间的直观印象,而这种直观感受并不可靠。
在消费者“陶醉”于样板间营造的假象而做出了购买的决定之后,开发商在对房屋进行精装修时并不会按照样板间的标准进行装修,“夸张地举一个例子,购房人在样板间中看到的地板是实木的,但是自己房子的地板却是复合的,这之间的差价就成为了开发商的不合理利润。”所以,很多接受记者采访的业内人士都提醒购房人不能过分地看中样板间的装修效果。
比货不对板更为隐蔽的手段是“价值虚报”。它利用的是购房人普遍的“货比三家”的心理,因为在比较项目的时候购房人主要比较的是不同项目的装修价值,于是虚报价值就成为了不法开发商的又一个“欺诈手段”。
业内人士指出,由于精装修楼盘大部分采用的是期房的开发模式,消费者购房时各种材料和品牌的价格在几年之后通常会随着产品的更新换代而贬值,而这时,开发商承诺的价值实际上就是虚报的,购房人当时得到有关价值的信息实质上就是虚假的。
另外,质量是精装修的陷阱之一。“在这个陷阱中,开发商提供的品牌是真的、材料是真的,只不过是‘次品’,而次品的价格比合格产品的价格要低不少,但关键问题在于,购房人付出的是合格产品的价格。”
相比之下,这就是更高明的一种手段,因为由于普通购房人是很难甄别精装修的品质的。
此外,施工的质量也是陷阱之一,因为施工的成本同样是精装修成本的组成部分,开发商出于节省成本提高利润的目的,有可能降低施工的质量标准,减少施工成本的投入。
这一切欺诈手段最终都会归结到合同方面,如果开发商试图用以上的手段欺诈购房人,他们提供给购房人的一定是一份相对空泛的合同,在这种合同中,开发商通常不会对精装修住宅的细节进行细致的约定,因为这样即使诉诸法律,购房人也会处在被动的地位。
为了避免可能存在的欺诈风险,业内人士为购房人提供了以下几条建议:
首先,不要以样板间的效果作为选择楼盘的主要依据,如果可能,尽量选择那些在实楼中设置样板间的楼盘,因为实楼中的样板间与实际的效果差距最小。
其次,不要过分相信开发商的装修成本报价,购房人可以以精装的材料和品牌的市场零售价的60%—70%去衡量产品的价值,进而估算精装修的价值。
再有,在可能的情况下,详细检查各种材料和品牌的相关进货证明材料或者聘请专业的技术质量监督验收部门对产品品质和施工质量进行验收。
最后,最重要的是在签订合同时尽可能细化,不仅要与开发商约定产品和工艺的细节,更要约定如果开发商未能履行约定后如何赔偿的问题,这将使业主在未来的法律诉讼过程中占有主动地位。