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五一长假即将到来,在今年的这个黄金周,一向善于借机炒作的房地产界又爆出了一个关于旅游地产的新词——分时度假。一时间,原本不温不火的旅游地产借着分时度假的热度再次点燃。实际上,在此之前,业界专家对于旅游地产一直持肯定态度。中国房地产协会秘书长顾云昌先生在“旅游房地产投资与发展策略研讨会”上曾表示:“旅游房地产热应该说已经开始了。中央提出来近年经济工作有四个方面的经济增长点:住宅、汽车、旅游、通讯,旅游房地产在四个热点中就占了两个。”
当开发商都将目光投向住宅的开发时,当企业都将赢利的目标放在写字楼的投入上时,房地产市场不可避免地出现了“泡沫”。一部分开发商仍然沿用原来的开发模式,这时,另一部分开发商已经把目光转移到了另外一块更大的,并且在不断扩大的蛋糕上。这就是依靠旅游资源而延伸出的以旅游度假为主的旅游地产。市场需要创新,多元化主题旅游地产的出现和发展,将为中国的旅游市场和房地产市场找到切合点,并在互动中寻求更好的发展方向和更快的发展速度。
旅游地产升温有因
中国的旅游热是近几年的事情,房地产开发商从中窥见了旅游房地产的商机,有不少项目打出了旅游房地产的招牌,在某些项目的炒作下,旅游房地产的热潮呼之欲出,一些开发商甚至在一些城市已经闻风而动,其中不乏成功者。有报道称,“北京、上海、大连、青岛、海南、广东、福建、深圳等地已开工的旅游房地产项目达到近百个,以‘高尔夫、山地、滑雪、冲浪、野外运动’为主题的休闲度假住宅、别墅、酒店超过80家”。
4月15日至18日,在全国旅游城市精品发展会上,前来咨询分时度假的人络绎不绝。人们普遍关心的是旅游度假能给人们带来的服务满意度,关注旅游生态、旅游环保。酒店式、产权式、度假村式的房产普遍受到关注。
国内目前涉足旅游房地产的公司超过百家,包括首创、海航、中信、中旅等大型企业,也包括珠江地产、天鸿集团、万科集团、万达集团、万通集团、青岛汇泉旅业等一大批房地产投资商、开发商、旅游企业,大家均看好未来中国的旅游房地产市场。香港合生创展在天津宝坻营造15平方公里的“珠江温泉城”;昆明鼎业集团在丽江束河走出新的“茶马古道”;新希望集团入主广西桂林,在遇龙河畔修建民俗民居小别墅一条街。
旅游地产为什么会在短时间内迅速升温呢?首先,中国地大物博,横跨亚寒带、亚热带、热带三种气候区,拥有56个民族,东西南北内陆海洋地形气候风土人情迥异,旅游资源丰富,这使得旅游地产有景可依。
其次,中国是世界上人口最多的国家之一,中国经济连续十年上升造就了一批先富起来的人,这批人相对于中国这一庞大的人口基数来说,数目不少,这使得旅游地产有财可聚。有资料显示,中国的中产阶级已经占到19%,预计20年后这个数字将会达到40%。在北京,大约有1.1万亿的存款,占全国总私人存款的十分之一。有了这样的收入基础,中国的旅游地产有了强大的消费基础。
另外,休闲时间增加了旅游地产的广阔前景。从1995年5月份,我国实行5个工作日,一年将近114天假期,一年中有将近三分之一的时间可以度假。据悉,中国近期有可能出台代薪休假制度。在美国,有三分之一的时间用于休闲旅游,三分之一的收入用于休闲消费,三分之一的土地面积用于休闲用途。中国经济飞速发展,随着人们生活水平的提高,休闲时间的增加,用于休闲用途的旅游地产也随之增长。
分时度假独领风骚
4月16日至18日,中国旅游房地产高峰论坛和分时度假发展国际战略研讨会在北京召开,与会专家认为,中国房地产在持续健康稳步的发展,局部区域还处在高温发展状态,分时度假在中国已经悄然兴起,并呈现出飙升的趋势。
所谓分时度假,是由若干个人联合购买一幢度假别墅供大家按不同时间分别使用。据此,房地产开发商发明了以分时销售客房使用权的模式来招揽客户,取得了很好的效果,分时度假市场由此形成。
与会专家介绍说,分时度假在美国有300万个家庭参加,他们一般都是50岁左右,有经济实力,年收入在8万美元左右。2002年全球有5400多家分时度假村和分时度假酒店,分时度假销售额将近100个亿。美国在9·11之后旅游业受到重创,但是分时度假却平稳增长。2001年美国分时度假销售额达到了55亿美元,增长了14%。在全球分时度假大发展的背景下,中国的分时度假有理由快速发展。
根据中国一项研究显示,如果能够建立起一个百万名会员的分时度假及交换系统,将直接拉动内需市场50亿-70亿元,间接拉动200亿-300亿元内需,并直接增加2万人的就业机会,间接增加10万个就业机会。2001年3月份,中房集团向香港特区政府提出了收购2万套香港居屋作为分时度假产品的计划,将有2万套居屋分量分时段卖给旅游者,无论是内地人还是香港人将会享受到一个分时度假的全方位服务。
旅游地产需谨慎发展
随着中国经济的持续高速发展以及世界对中国大市场的瞩目,中国旅游房地产的美好前景是不容置疑的。但是,从旅游热到旅游房地产热,还需要谨慎发展,尤其对于开发商来说,选择项目、地理位置以及运营方式都需要充分考虑可能存在的风险。
有业内专家认为,首先从经济上来讲,恐怕需要不止一步的飞跃。再者,旅游房地产还需要相关法律的支持,就现行法律来讲,所谓的分时度假产权酒店等物业就是一个敏感的问题。第三,旅游地产受经济景气与否的影响非常之大。当然,中国经济目前正处于上升时期,增长空间还很大,但是中国经济正越来越多地受到全球经济的影响,旅游地产开发商们还应放眼全球,不可低估风险。第四,到现在为止,旅游地产还只是处于起步阶段,虽然中国的产业有独到的速成之术,但旅游地产对相关产业链的要求很高,对服务的要求很高,这都不是一朝一夕可以达到的。
在旅游地产的具体运作过程中,有一些细节问题成为发展的重要障碍。例如物业产权分散就是阻碍地产项目实现旅游化的一个重要障碍。这是指许多已经出售的商用物业产权分散在大大小小的业主手中,经营项目和装修风格无法统一协调,使得物业不能形成吸引游人的景点。业内人士认为,改变这种局面的办法之一是通过理念引导。但显然这需要相当长的时间。