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日前,在首届中国旅游房地产发展高峰论坛上,国家旅游局规划发展与财务司司长魏小安对目前中国旅游房地产存在的问题和发展提出了自己的看法。
旅游房地产概念不清
魏小安在会上指出,旅游房地产作为一个新兴的产业,这些年发展迅速,但是目前还存在着概念不清的问题。
他认为,旅游的基本概念是人的流动,而房地产的基本概念是固定的住所,流动的需求和固定的住所两者之间既有相容的一面也有相悖的一面,存在着客观矛盾,如果继续强化旅游房地产这个概念,将不利于这个产业的健康发展。
魏小安提议用“休闲房地产”概念取而代之。他认为,这种房地产的概念不仅仅是给旅游者使用的,而是对应于休闲市场。他认为这不但更够符合这个产业发展的现状,也更够契合发展的需要。
“首先,目前所称的旅游房地产都是第二居所,其主要功能就是休闲,而旅游是休闲的重要组成,休闲可以对应各种各样的市场需求。如果单纯强调旅游,实际上做的又不是专门针对旅游者的事情,自相矛盾,会给实际操作带来很多不确定性。
其次,旅游房地产就是一个经营手段。同一房地产项目,加上旅游两个字就在市场上建立一个标签,这个标签客观的来说可能对楼盘的销售有一定的积极作用。基本上所有的临时居所或者用第二居所都会可以称之为休闲房地产,比方说公寓、酒店、度假村等等。而作为产品与手段的统一,休闲房地产的概念应该说比旅游房地产内涵更加丰富,涉及的面也更广。
休闲地产尚未“平民化”
目前,一些开发商把休闲地产宣传为“平民化”的房地产,以打动消费者。魏小安认为,虽然分时度假在国际上并不是贵族化的概念,但在中国仍离日常生活非常遥远。他说目前中国休闲房地产对应的还是中高端市场。当然即使是中高端市场也非常庞大,再加上每年法定假日已经有114天,这为发展休闲房地产提供了前提。
社会已经自然而然的形成了需求,但魏小安认为,作为产业的组织者,产品的供给者,现在还没有完全认识到这个需求,并没有将这些潜在的需求转化为实际的消费,而是拼命炒作概念,结果让市场越来越混乱。
魏小安说,实现这种需求与消费的转化,关键在于培育休闲房地产的产业链。其核心为:
一是围绕需求促进休闲方式创新;第二围绕休闲形成市场;三是围绕市场组织产业,围绕市场开发产品;四是围绕产品组织产业,一系列的主题性很强的休闲房地产楼盘形成了,这个产业自然而然也就形成了,不能只是一个市场自然发育,需要相应的组织把各类产品整合起来组织成为产业;第五是围绕产业合理分工;最后,经营方式要不断创新,绝不能照搬照抄。
休闲地产应该从网络建设起步
目前旅游与房地产的火热为休闲房地产创造巨大的发展空间,魏小安认为这会长期持续和不断增长。原因是大家对积极休闲的追求是无限的,消极休闲会越来越少;另外,我国中高收入的人群在逐渐增加,虽然相对量不大,但绝对总量非常大。
他强调,开发商要抓住这个机遇应该大力建设好企业网络,包括三个层面:第一是实际网络,企业需要建设相应的体系化设施,有一个管理分工体系网络;还有就是要在这个基础上形成一个服务网络,这个服务网络方式是多样化的,但是必须要使服务网络和实际网络有比较好的结合;分时度假等新型的休闲方式是电子网络的产物,因此,利用互联网技术搭建电子网络平台,建立宣传网络和营销网络也必不可少。实体网络、服务网络、电子网络三个网络的结合建设成一个网络体系,对于企业实现网络服务及休闲地产发展将会起到至关重要的作用。
此外还要创造好的环境。魏小安说,产业成长需要理论成熟,好的环境应首先创造理论环境,休闲房地产这个领域里基本上没有理论只有实战,而没有理论的实战是盲目的实战,所以必须需要形成一些理论成果来支撑指导行业发展。从发展的过程来说,先发展,后规范,做到政府、企业、学术、消费者、媒体融为一体,相互密切合作,从而形成一个好的机制,将为休闲房地产的发展提供良好的保障。