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清华大学职业经理人培训中心教授、房地产专家曾宪斌——
当各个媒体大篇幅地报道各地2004年经济适用房的开发面积将要达到多少万平方米,为各方百姓感到庆幸的时候,一个异样的声音发出来:低档住房建设要慎行!清华大学职业经理人培训中心教授、房地产专家曾宪斌大声疾呼。他认为,大量建设低档房无论从现实还是从长远来说,都是弊多利少的:从政府的角度看,偏远地区的低档房建设只会给政府带来沉重的建设配套设施包袱,不符合房地产支柱产业发展规律;从购房者的角度看,购买了偏远地区低档房的消费者不仅在交通上耗费掉大量的时间和金钱,而且不可能享受到很好的社区服务。所以他提出真正解决中低收入住房的办法在于发展二级市场。
解决中低收入人群的住房问题,出路何在?针对近来许多地区大力提倡建设中低档房的现象,清华大学职业经理人培训中心教授、房地产专家曾宪斌指出:为调整新建住房的结构和解决急剧增长的住房需求,当前提倡增加中低档住房是有积极意义的,但纵观国外发达国家和地区的经验以及我国的实际情况,低档房的大量建设还需慎重。
大量建设低档住房弊多利少
曾宪斌认为,大量建设低档房无论从现实和长远而言,都是弊多利少的。
首先,我国地少人多、土地资源缺乏,耕地面积逐年减少,目前已经下降到了15亿亩的临界点,可供住宅开发土地的日渐稀缺使得土地的价值越来越高。从我国国内各主要城市土地市场交易的价格来看,通过正常拍卖得到的土地基本上已不适宜建设低档房。而非市场行为的低地价,本质上意味着国有资产的流失。政府采取特例特办的方式,减让土地出让金及部分税费,专门面向70%左右的中低收入阶层出售,与我国把住宅建设培养成为国民经济新增长点的要求是不相符合的,也与房地产作为支柱产业的产业发展规律相违背。
其次,一般的低档房小区都在比较偏远的地区,盖了房子,政府还要投资改善其交通与居住环境、服务设施,这是一个很长的周期,需要巨额的财政投入。由于此类地区长期人气不足,购买力低,往往会成为沉重的财政包袱;若不能及时配套,又得不到消费者认可,形成新的积压,低档房的建设成本就会重新上升。对于居民来说,上下班耗费的时间与不便、孩子上学的质量、周围的环境及医疗、商业等服务设施的好坏等问题,都对中低收入者的选择构成影响。由于住的偏远,生活成本增加,光是交通一项就令人不堪其烦,由此大量的低档房小区尽管价格低廉,依然空置率居高不下。
第三,低档房由于成本低,建筑品质往往不高。不说那些刚刚交付就漏水裂缝的工程,就是合格工程其使用寿命也比较短,十几年就破旧不堪。我们强调中低档房的建筑质量和规划也要做好,但如果中低档房质量、面积、户型与商品房相差无几,且位于同一地段,却价格悬殊,那么,商品房在竞争中将处于劣势。同一区域内的中低档房大量出售,必将导致商品房的滞销和积压。商品房的质量目前已成为我国消费市场的投诉热点,低档房这种带有计划经济色彩与政府行为色彩的供给模式,在限制利润的情况下保障质量,实在也是件不容易的事情。
解决问题 重在发展二级市场
曾宪斌认为解决中低收入家庭住房,最重要的就是要大力发展住房二级市场,也就是通常所说的二手房市场。他结合自己到美国、韩国和香港地区的实地考察,认为我国二手房市场潜力巨大。他说,在这些国家,新建住房全是中高档房,中低收入的家庭主要通过二手房市场解决住房,二手房的交易量远远超过一手房。例如,美国房地产市场一、二手房的交易量比例是2∶8,即一手房占20%,二手房占到80%。一些西欧房地产市场,二手房交易更是占到了交易总量的95%以上。
比较起来,我国住房二级市场有如下特点:
一是潜力巨大。我国长期处于计划经济福利分房的体制下,形成了大量处于城市中心区的职工住房。改革开放以来,又出现了一部分先富起来的消费群体,这种社会变化和市场需求特点决定了我国二手房交易市场具有比西方发达国家更大的潜力。据权威人士预测,到2020年,中国城镇化水平将提高到50%,城镇人口增加到7亿,人均住房面积达到35平方米,这样的需求当然不能完全靠新建大批的低档住宅来解决,二手房会逐渐在住房交易中占据越来越重要的地位。
二是具有中国特色的房改房,政策激活市场的特点比较突出。我国的二手房市场,除了一般意义上的商品房外,数量庞大的房改房为中低收入人群住房需求提供了或买或租的巨大资源,也是二手房市场活跃起来的重要基础。只要政策上给予支持,充分激活包括房改房上市的二手房市场,就能为市场提供大量的取代低档新建住房的旧住宅。原来的公房普遍存在交通便利、配套设施完善、价格较低,税费负担轻、即买即住等优势,对一些手头不是很宽裕、又急着改善居住条件的消费者很有吸引力。
三是大量的空置房一旦盘活,也是解决中低收入家庭住房需求的一条重要途径。目前全国的空置房约有2亿平方米,空置率14%,已接近国际空置警戒线的上限。这些住房,或者存在户型不合理,或者价格不合理等问题,如采取一定政策措施盘活,或租或降价出售,会有相当比例的空置房满足中低收入家庭的需求。
以产品创新调整住房结构
我们欣喜地看到,北京市国土房管局透露,继北京首批廉租房春节前摇号入住后,今后将不再大规模建设廉租住房,广州市政府也已决定暂不再建经济适用房。当然,我们也看到,一些城市政府出于调整房地产业产品结构的考虑,还在出台新的大量建设低档房的政策和措施。
这里需要特别指出的是,当前住宅建设结构不合理,表面上是高档房偏多,高档房销售不畅。而实际的情况是,中低档房和高档房都同样存在空置问题。问题的实质并不是高档房或低档房的问题,而是这些空置房都有市场不接受的理由。高档房的性价比、同质化等问题妨碍了其销售,而不是市场需求出了问题。恰恰相反的是,随着中国经济的快速发展、人们收入的逐年提高,对住房的品质要求也是水涨船高,尤其2003年中国人均GDP达到1000美元后,对中高档房的升级换代已是必由之路。可是如果我们的中高档房在产品质量上未能及时升级换代,市场当然就会出现抵抗性。只要是差异化的产品,功能、景观、配套、户型等方面都有特色,中高档房在市场上都供不应求,这在各地市场上都是不争的事实。所以,调整住房的结构,主要不是压制中高档住房市场的发展,而是要以产品创新来调整现有低、中、高档住房。而中、高档住房理应成为中国房地产业及其市场长期发展的重点。