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近一段时间,商铺成了天津人的投资热点,投资商铺也成了人们的热门话题,生活在小康社会中的天津人除了投资股票、债券外,现在又多了一种投资方式--购买商铺,还用了一句非常时髦的语言来形容,叫一铺旺三代,也可以从这句话中看出对商铺升值带来的回报给予了希望。不过,投资一间商铺所需的资金少则几十万,多则上百万,这对每位消费者来说都不是小事,所以投资者通常都很谨慎。如何投资购买商铺?购买什么样的商铺升值潜力最大呢?
商铺可以分为几种类型,哪种类型的商铺投资的价值会更大一些?
胡时俊(以下简称胡):根据我多年对商业的认知,商铺基本上分三种类型,一种是生活型商铺,就是现在的社区商业,这种商业实际上是贴近于生活消费。第二种是大型超市,基本上属于原来的农贸市场和食品店,通过演变、规模化经营形成大型超市。还有一种是商业街商铺,这三种商铺各有不同的特点。那么社区商业,大家都知道,一个社区多到几万人,少到几千人,它就构成一个社区商业,那么一个超市,根据国际上的数据调查,一般超市的选址要30万人口左右,可以做一个大型的超市。作为一个百货商业,能形成一个商业的中心区需要100万人口,那么这三种不同的商铺它的稀缺性和它的容易得到和不容易得到就能体现出来了。
吴浙(以下简称吴):对于商铺来说,决定商铺价值的主要是地段和人流,从我们的商圈来看,无论是社区商铺、超市、以及商业街商铺,都有一个各自的人流特点。社区商铺的人流特点主要是一个社区里的居民群体,以及这个群体的数量和消费水平有关系。那么大超市的商铺主要和大超市周边的一定距离范围内人口的数量和消费水平有关系,还和到大超市购物的一些居民群体有关系。那么商业街的商铺,在一个大城市里边,才有像样的商业街,比如说在中国香港,在美国纽约,他们的商业街就非常大,非常有规模。在中国内地,天津、北京、上海、广州几个大城市都有非常好的商业街。我们天津的商业发展里面商业街将成为重要的增长点。
地段、人流是决定商业地产投资价值的两个关键所在。而滨江道是天津人流最多的商业地段,什么样的商铺最适合滨江道呢?
胡:我在天津11年,我去滨江道的次数不少于天津人,据我委托的调查公司调查,从2002年开始到现在,全国商业步行街,北京王府井、上海南京路、广州北京路、我们天津滨江道商业街是人流量最大的,但是滨江道商业街店铺的租金和这几个地区相比,还是比较低的。所以说,我们天津的商业街还有不少的潜力可挖。
吴:在滨江道,应该适合建立一个比较大型的商业建筑,然后里面设置一个个专业化水平很高的商铺。
胡:我觉得做比较有深度的开发,这种开发与以往的路边店不一样,需要把整个街坊合围的一个地块进行开发,使这个商业有一个系统的购物功能,进行深度的开发以后,实际上就整合了不同的资源,就是说把沿街的所有商铺整合到一个商场中去,在其它的地区呢,如果不在商业街,整合后人流不够。核心商业街拥有足够多的人流,就好像在一条长江里挖一个口,水就流过来了,实际上在商业步行街上搞大型的专业的主题商场,是天津商业步行街未来的一个投资趋势。
投资什么样的商铺风险能够少一些,投资者怎样可以获得长期稳定的回报?
胡:现在的商铺有三种类型,这三种类型中,哪种是最稀缺的,就应该是最贵。再有,看它有没有持久性未来性。未来性就是我们政府的远期规划,短期就是看人流够不够。这样就能得出来一个结论,投资商铺,应该投资到商业比较集中的商圈,第一商圈比较合适,往往第一商圈便是商业步行街,所以,在步行街的商铺投资,远期比较稳定,近期收益比较理想。
吕:滨江道作为天津一个核心的商圈,它也面临着一个更新,虽然现在有这样的人流,要保持这样的一个人流旺盛肯定要更新,这样就要有新的店铺出现,跟原来的传统商业有一个差异化,有自己的个性,而不是摆脱传统的百货业的形态,这是一个有新的深的商业形式,和新的商铺出现,所以它才能保持旺盛的活力。
如何规避商铺经营风险,争取良好的租金状况
胡:以往呢,这个投资者都是自己经营,所以叫做公建,那么现在基本是开发商、投资者、经营者面对消费者,这种模式在我们国内现在是比较时兴的,而且有一定的竞争力,因为开发商是专业的去开发,投资者投资商铺,然后有经营者来做专业的经营,这样就有社会高度的专业化分工,使我们消费者能买到比较适合满足消费者需求的商品,投资商铺,如果专门是投资者,主要选地段,其余的事交给经营者。
经营商品的时候是不是还跟生活习惯,消费方式,消费潮流有关?
胡:这里有一个很关键的问题,以往我们的商业开发商、房地产开发商或住宅地产开发商,是以成本主义,就是说我的地买的多少钱,盖房子多少钱,然后我乘一个百分比,来投放市场,成本主义就是没有充分考虑市场,现在的商业开发就不一样了,市府以市场价格,消费者根据购买物品的喜好,商品在商场中的价差,这个价差回归到总营业额,总营业额能产生多少利润,从这个利润开始推算到,经营者拿多少,投资者拿多少,开发商拿多少,那开发商卖的价格就是这么推过来的。不是想成本多少,然后就卖多少,所以投资者在投资商铺的时候应该充分去看开发商的整个经营理念,每个开发商都有一本手册,他的手册里,这几句话你看看是不是按这个顺序,如果按这个
顺序,那么他就充分酝酿了,已经对这个市场有了一个预测,如果是没有或者中间有一些牵强,这个就值得考虑。未来的商业消费形态如何变化是一个商业开发商需要很系统的去考虑。
最近CEPA进入天津,对商业地产,项目定位有什么影响?
吕:香港是购物天堂,是一线大牌,世界名牌都要去香港,实际上,原产港货应该说品质也是相当高的,包括它本地的服装、首饰、服饰用品,在内地很难见到,我们能把香港东西直接引进过来,我觉得这是跟开放有关系的,应该也是研究消费者需求有关系的。现在人们休息的时间越来越多了,行为方式也改变了,以前为了买东西才去商场,现在可能不是这样了,今天我休息,逛一逛商场,就在逛一逛中目的就改变了,不仅仅是为了购物,商场里的布局应该根据消费者的需求就有一些变化,就会有一些创新的模式,不仅仅是简单的餐饮娱乐于一体,不是这么简单了。
胡:我们现在开发的位于滨江道的麦购休闲广场,就是充分考虑了未来的消费趋向,未来的消费者的消费习惯,包括未来购物中的要求,现在许多商场有所改进,提供婴儿推车、存包等服务功能,这些是容易做到的,还有更难做到的就是消费者未来潜在的消费要求,现在我们商业经营者需要有一些前瞻性。