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“成品房”,这种将作为我国住宅建设发展趋势的住宅产品,在国家建设部去年颁布并实施了《商品住宅装修一次到位实施细则》和《商品住宅装修一次到位材料、部品技术要点》后,在市场上仍颇受争议,也还未真正成为开发商的建设首选。究竟是什么使消费者和开发商望而却步?
到底有没有能让人眼前一亮的产品?时至今日,“成品房”仍让人喜忧参半。
今年流行成品房?
今年天津住宅市场出现了多个成品房项目,阳光100国际新城、时代奥城都把项目定位于成品房,顺驰翡翠城、奥林匹克花园、顺驰太阳城这几个去年的成品房项目仍然显示出旺盛的生命力。所谓成品房,即指一次性装修到位的商品房,包括厨房、卫生间、卧室和客厅的墙面、地板等基础装修全部完成,购房者拿钥匙后,只需购置家具、装饰品等即可入住的房屋。成品房项目多定位于高端产品,选用知名的建材家具品牌,最大化的体现集成带给消费者的最优性价比。
时代奥城工程研发负责人告诉记者,选择成品房出于两方面考虑。一是客户需求,在项目前期做的意向调查反馈显示,客户大部分都有过装修经验,注重品牌影响力。二是产品定位,城市感的高档项目需要给业主一流的装修,成品房保证了一流品牌和与之配套的一流售后服务。而品牌开发商的集合优势使产品显示出最优性价比,也便于工程组织流程的顺利实施和严格把关。
有竞争力的开发商一定也是有极强能力的集成商,他的身后会有许多产品供应商,这就要求开发商有更高的优化组合能力。而个体消费者只需购买家具、家饰等物品即可入住,省时省力。欧美国家已经早我国很多年实现集成住宅、定制服务,在实现资源最优配置的同时体现个性。虽然欧美的房产市场与中国有很大的不同,他们的土地私有化的特征使消费者先拥有土地,然后请设计师设计,满意后再找建造商,因此很少有房屋空置。但集成住宅、定制服务这些先进理念会推动我国住宅产业化。
什么让消费者趋之若骛?
成品房的推广将使消费者省去大动干戈凿墙挖地的麻烦,不见粉尘污染和垃圾如山,几个月磨人的比较、购买、施工、返工不复存在。集成采购大大降低了建装成本,使消费者用于购房和装修的首期款减少,将装修资金分散到贷款年限中偿还,减轻消费者的首期支付压力。目前,市场上的成品房已经较初期有了更多种适合消费者的产品组合,优化了规模化生产与个性化设计之间的矛盾。
消费者看中成品房的另一点是提升住宅品质。用建造装修一体化来取代离散化的装修无疑是一种变革,其本质是用科技密集型的规模化工业生产取代劳动密集型的粗放和手工业生产,从而全面提升中国住宅装修的档次和品质。主要包括以下五点优势:住宅部品工厂制作,加工精细,质量能够确保;材质稳定,品种多样,适应需求;现场组装,省时省料,效率提高;集中采购,规模生产,成本降低;消除污染,避免扰民,利于环保。
套餐式的产品组合满足了客户对个性化的追求,解决了客户个性与统一装修的矛盾;对于木制部品、橱卫和地板等交房标准重点,集中投入资金,选用世界知名品牌,品牌商的自主安装和售后服务能力保证了这些使用时间长、费用比例大、顾客相当关心同时也是对住宅品质的影响非常大的硬件品质。开发商主要把控工程组织流程,对于产品质量起到把关人的作用。天津阳光100的谢总颇有感触的说:“面对阳光100即将入住,开发商的压力还是很大的。入住时所有将会发生的问题我们都已经尽可能考虑了,虽然严格按照交工标准进行了验收,但是入住后业主的认可才是产品真正的合格。”
什么让消费者望而却步?
面对成品房,一些消费者却在扣除装修费和毛坯房价格不相上下时选择毛坯房,问及原因,贾小姐说:“选择毛坯房自己装修,虽然需要多花费一些时间,但是材料比较放心,可以选自己要求的品牌和环保材料,也可以按照自己的喜好选择颜色。”的确,成品房的出现使品质提升与价格经济之间的比较,规范化生产与管理机制不健全之间的矛盾应用而生。
一些消费者选择销售不含装修,以免后期出麻烦。成品房做精装修,最大的难点还是装修市场多年来信用危机带来的隐患。很多购房者表示,虽然明知道成品房的性价比很高,但对装修施工单位的不放心,仍旧使自己不敢轻易购买。
此外,成品房装修个性化不好体现。一般商品房的装修个性化体现,在很大程度上反映在套间的变化上,包括空间的大小,围合形状和高低尺寸等。开发商建房对销售对象缺乏准确的定位和估计,难于保证购房者不拆不砸。这其间的种种变化,不应由购房者自行采用拆砸换的方式得以实现,而应从设计的源头加以解决。在这一点上,国家康居示范工程———广州市保利花园做出很好的典范。该项目面向普通消费阶层,经过大量调查研究,开发商确定了合适的整体装修档次,并将首层每户的院落精心美化销售给客户,使得入住后很少有住户再次改造装修。
坚持成品房交付使用
随着住宅市场的日趋成熟和消费者对住宅品质要求的不断提高,毛坯房作为一定历史时期的产物,将逐渐淡出商品房市场,取而代之的是集建筑与装修为一体的成品房。当前,上海的商品房销售已经进入全装修时代,2003年销售成品房10万套。
欧美等发达国家早已有明确规定:未装修的住宅不许出售。在我国随着社会分工越来越细,人们生活水平提高地很快,供应成品商品所占的比重也就越大。住宅作为一种昂贵的商品,消费者理应获得成品。在成品房逐渐成熟以后,散兵游勇式的装修队伍将被逐渐淘汰出住宅市场。
城乡建设研究所所长王明浩指出,推行成品房的交付使用需要各个方面的共同努力。从政府角度讲,加强宏观调控和引导,出台有关政策与实施细则。从开发商角度讲,多做优秀的装修设计方案,选购高质量的建材设备,在施工细节上精益求精,并坚持推行“菜单式”装修以满足消费者的个性化需求。而广大购房者应及时转变观念,认识到成品房的优越,促进成品房的交付使用。