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·系列收紧政策相继出台
·楼市市场形势全线走红
·房价不跌反而上涨
相比前几年,2004年上半年对北京楼市而言算得上是变数较多的半年,也是最让人意外的半年。
从严调控地产收紧政策出台
今年3月31日,国土资源部有关文件规定,从即日起国土资源部、监察部将就“开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况”进行执法监察,并要求各地要在2004年8月31日前将历史遗留问题处理完毕;4月30日,北京市人民政府办公厅转发了国务院办公厅关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理文件的通知,清理检查去年以来的土地审批情况,重点是新上项目的用地情况;清理整顿经营性土地使用权招标、拍卖、挂牌出让中存在的问题。并明确:治理整顿期间,全国暂停审批农用地转非农建设用地;5月4日,北京市人民政府办公厅转发了国务院办公厅关于清理固定资产投资项目文件的通知,清理已开工建设的在建项目和已提出申请、政府部门正在受理且尚未开工的拟建项目,重点清理城市快速轨道交通、高尔夫球场、物流园区、大型购物中心等项目以及2004年以来新开工的所有项目。加上此前出台的其他政策如停止半年审批农用地转为非农用地,如清理整顿在建项目和暂停部分项目的开工建设等,不难看出,有关部门对楼市的调控重点死死看住了土地这个房地产行业的源头。
从金融政策看,在对土地供给实行控制之外,2004年上半年,房地产市场的另一条生命线———金融也出现了“收紧”现象:4月,银行开始提高储备金率,并实行银行差额储备金率,上调固定资产投资的项目资本金率至35%及以上,严格控制信贷规模;4月27日起,全国商业银行暂停发放包括房地产开发贷款、个人住房抵押贷款等多项贷款。“五一”之后,个人住房按揭贷款虽然已基本恢复,但四大商业银行都加强了个人住房按揭贷款的审核工作,尤其是对第二套住宅以及别墅等高档住宅的审核工作。
房子好卖北京楼市全线走红
去年年底、今年年初很多业内人士曾预测:楼市竞争趋向激烈,房子越来越难卖。然而,今年以来,北京楼市市场却一路看好,无论是城里的公寓还是郊区的住宅,无论是城北的普通住宅还是城南的townhouse,无论是亦庄、望京、中关村这样一些老的热点区域还是京沈高速、良乡这样一些新的热点区域,无论是三四千元的普通商品房还是上万元的豪宅,无论是小户型还是主流住宅产品,无论是新开的楼盘还是大家已经熟悉的老楼盘,卖房人感觉“房子出奇地好卖,北京楼市全线走红”的局面。
分析2004年上半年楼市房子好卖,有以下几个方面的表现:一是大大小小的售楼处人满为患:不管是新盘还是旧盘,不管是城里的普通住宅还是顶级豪宅,不管是郊区的花园洋房还是townhouse,大大小小的售楼处一改去年的冷清,出现人满为患的局面。二是楼盘销售速度加快。三是买房人遇到了“买不到房”的恐慌。四是房价不降,反而出现上涨。
是什么原因导致2004年上半年北京楼市出现房子好卖的市场形势?业内人士分析:
第一,土地、金融等政策的变化,“封地将带来的地价房价上涨”的“业内传言”是促使很多买房人赶紧买房的重要原因。
第二,楼盘供应相对减少,从每个楼盘运作时间看,推出速度放缓。
第三,担忧“通货膨胀”,很多人抓紧将储蓄“变成”房子:物价上涨带来的老百姓对通货膨胀今年会不会到来的担心,也是促使很多“储蓄族”年初购房,把“储蓄”变现成房子的主要原因。很多敏感的北京人已经注意到了这一经济新动向,开始将银行储蓄变现为“房子”———并不是为了投资,而仅仅是为了不让自己辛苦挣下的血汗钱“贬值”。
第四,心理影响:由于上述原因而出现的售楼处人满为患、稍有迟疑就买不到心仪户型、房价看着上涨等现象,让很多买房人产生了“恐慌意识”,而这反过来又促使了房子的销售。
预测出偏房价不跌反而上涨
今年年初,业内对2004年房价走势的判断普遍是“降”,但从上半年市场的销售情况和成交备案数据看,2004年,北京楼市房价不但没有降,反而上涨。据上半年北京楼盘销售的成交备案统计数据显示,平均房价比去年同期上涨了3%。
出现这个“意外”的原因除了和上述提到的政策相关外,还有很多因素:
其一,土地、金融政策的收紧减少了楼市的供应量。几次“暂停”、“清理”的土地政策加上开发贷款从严的金融政策,北京上半年新盘的供应量也因此减少,供应量的减少必然导致价格的上涨。而有关部门负责人对此强调,这其中还有市场供应和需求信息不对称而带来的负面效果。
其二,水泥、钢材等建材的涨价,北京加强对货运车量的控制,以及民工工资发放的规范等都在一定程度上提高了成本。
其三,土地挂牌公开交易带来的地价上升,在一定程度上也影响房价的上涨。
其四,一些楼盘“低开高走”的销售价格策略也导致市场出现房价上涨的势头:2004年新盘的价格正在逐步挤掉水分,在这个基础上,随着近年购买力的增加,房价出现上调。
其五,“买不到房的恐慌心理”造成房价上涨:售楼处的人满为患、好户型的紧俏、房价的上调等等也进一步促使今年上半年房价出现上调的市场动态。