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目前,位于河西区南楼地区的天苑大厦、位于中环线河西文化馆对面的保税大厦、位于解放南路的广达大厦、位于塘沽区新港三号路南侧的“烂尾楼”工程暨贻正湖景花苑公寓等6处“烂尾楼”工地,全都传来开工续建的隆隆机器声。剩余的28处停缓建工程,计划明年基本恢复重建。事实印证了业内人士和专家们的预测:随着我国正式加入世贸组织,写字楼市场将日益向好,一些商用停缓建工程将迎来全面复苏的春天。
得益于“一楼一策”的措施,本市38个停缓建“烂尾楼”,通过拍卖和合作等方式,日前已开始陆续“复苏”。由于这些“烂尾楼”多占据市中心的繁华地段,因此,当它们的身上重新“披”上绿色的安全生产网,身边再次竖起黄色的升降机,表示正式开始重建的时候,立即成为社会关注的热点。
所谓“烂尾楼”,是指早些年过热的房地产投资之后,由于种种原因造成的停缓建工程。这些矗立在城市中心或边缘地带的未完成的楼盘,被社会形象地称为“烂尾楼”。据了解,目前本市共有停缓建项目66个,去年市建委采取“一楼一策”等措施,通过拍卖和合作等方式,使38个停缓建项目有了重建着落,其中位于马场道与中环线交口的原九川大厦(现为国际经济贸易大厦),已于去年8月28日竣工并投入使用,成为小白楼商业区一道亮丽的风景。
“烂尾楼”全国争宠今年被称“盘活年”
记者通过业内人士了解到,“烂尾楼”之所以走红,首先取决于目前国家出台了一系列房地产开发市场的从紧政策,另外楼价取决于地价。现存的“烂尾楼”项目多在3年以上,这些项目最初开发时地价比现在要低很多,而且经过长期搁置,出售方的心理预期并不是很高,投资商往往可以用较低的资金拿下,而获得后期较高的利润回报,这对缺少土地储备、希望进军异地市场的开发企业可谓短、平、快的捷径。再者,通过拍卖程序出让“烂尾楼”时,银行以及一些债权人急于收回资金,有的开发商仅用这些楼盘投资金额的二分之一甚至三分之一就可拍得,只要后期营销得当,投资“烂尾楼”比投资新楼盘有广阔的利益空间。
据了解,“烂尾楼”的全面复苏不仅在天津,苏州去年一年盘活8座“烂尾楼”。在上海楼市,“烂尾楼”也由原来的“烫手山芋”变成抢手货。温州商人注资7亿元收购沪上最大“烂尾楼”一事曾轰动上海,青岛发展商盘活江苏第一高楼的消息也格外引人注目。因此有人说,各地的“烂尾楼”好像时来运转,一下子火爆起来。这些沉寂达10年的“烂尾楼”,突然戏剧性地成为抢手货。一度被认为是城市“疮疤”的南宁“烂尾楼”,近期以来成为了商家争相抢购的“香饽饽”,不仅南宁当地的房地产上演了一番龙争虎斗,而且外地的“猛龙”也不惜千里迢迢地赶来南宁,欲抢分一杯羹。如来自加拿大和挪威的几家公司就一举注入上亿元资金,和南宁有关房地产公司一起,盘活了占地面积6亩多的金秋大厦。短短的时间内,由于国内外的大量资金注入南宁房地产业,南宁市十余处原停(缓)建工程已被各路商家买断后进行易名并重新装修出售。去年12月28日,武汉市规划局通过媒体向社会公布:通过改变土地性质、用途、变更规划方案和利用有效经济手段,已使52座“烂尾楼”启动复工、重现生机,其中一部分已经开始获得效益。这52座“烂尾楼”,占武汉全市64座“烂尾楼”总量的81.25%。
面对目前全国“烂尾楼”快速启动,争相受宠的情况,业内人士预计,2004年很可能将把“烂尾楼盘活年”载入中国房地产史,这是供地紧张和资本运作能力提高的必然结果。
司法手段强力支持“烂尾楼”将成风景线
据天津市银监局介绍,截至去年年底,本市55个有金融债权的“烂尾楼”项目占压银行贷款本息达52.37亿元,这使得有关部门决心整治“烂尾楼”。据悉,通过“一楼一策”的措施,去年已使本市11处64万平方米停缓建项目得到了恢复重建,其中部分工程已经竣工投入使用。今年对现有23处停缓建工程,将通过司法仲裁和强制处置等方式加快停缓建工程的恢复重建。
本市开始启动停缓建工程,即“烂尾楼”的重建,始于去年。市委、市政府对治理停缓建项目工作十分重视,颁布了《天津市处置停缓建项目暂行规定》,明确了盘活停缓建项目的基本程序和思路,即“一楼一策”。所谓“一楼一策”的原则,就是对试点项目建设单位书面提出的项目经营成本分析和申请的优惠政策,有关部门分别予以测算核实,针对不同项目存在的不同问题,提出了不同的优惠政策建议。使之通过政策的帮助和引导,将部分项目盘活。
在去年市建委公布的首批治理项目名录上,有包括国际经济贸易中心(九川大厦)、北洋钢铁大厦、平诚大厦、云顶花园、广达大厦、享丰超市、安东大厦、鑫东公寓(一期)等38项工程。据调查,这38个停缓建项目,规划建筑面积189万平方米,总投资101亿元,现已累计完成投资51亿元,确保工程完工尚需投资50亿元。与此确定了国际经济贸易中心等8个项目为首批启动试点项目。
最先启动现已投入使用的国际经济贸易大厦,前身是“烂尾楼”之一的九川大厦。天津万顺置业前年8月,首次通过拍卖购得后,成为天津第一个在“烂尾楼”项目上吃螃蟹的人。这家公司副总经理凌朝翔认为:有些“烂尾楼”不是楼不好,而是“烂”在了资金上,所以购买“烂尾楼”并非一件坏事,而是确实有金可挖。因此,他们把购得九川大厦称作“烂摊子”里捡金子。凌朝翔认为,商业行为都具有风险性,但同时风险和利润常常是成正比的。他们投资九川大厦项目,首先是看好了这个项目的发展前景,加入世贸组织后写字楼会有更大的发展。他们将根据我国加入世贸组织后的形势,根据市场的需求重新定位,重新设计,将项目定位为国际化智能型大厦,满足不同国籍的客户需要,这样就更能接近市场的需要。
其实,不仅仅是九川大厦具有这样的优势,综观本市的“烂尾楼”,都有一个明显的特点:位于市区中心,拥有很强的地段优势,这无疑为重建后的“烂尾楼”,拥有一个光明而充满希望的未来奠定了基础。现由九川大厦更名的国际经济贸易中心大厦,就是最好的实例。据了解,经过两年的改造,变身为天津国际经济贸易中心的九川大厦不仅目前已经接近清盘,而且还成为小白楼商贸中心区的标志性建筑,成为津城一道亮丽的风景线。有关专家对记者介绍说,计划明年上半年全部完成的38处停缓建工程,对城市形象的改变将产生重要的影响,这些建设完成后的高楼大厦,就像一颗颗闪亮的珍珠点缀津城,为城市风景线再添新光彩。
重建方信心百倍声称会有高回报
接手“烂尾楼”会有怎样的回报?目前业内人士趋于一致的观点是:大多数停缓建项目都占据着市中心比较优越的地理位置,其出让价格却是一般土地拍卖途径无法取得的优惠价位,如现为24层主体封顶建筑的天苑大厦,拍卖价格虽超过5000万元,但目前该地段周围高层住宅每平方米售价大多超过5000—6000元,而写字楼的价格则更高一些。因此,他们对其发展的前景和成本都很乐观。日前,记者走访了一些接手“烂尾楼”的投资者,从他们乐观而从容的神态中,不难看出对前景的信心。
万顺置业公司曾被称为接手“烂尾楼”工程排头兵,为天津停缓建工程的复苏打响了第一炮。日前万顺置业公司又盘下另外一处位于中环线西南楼路段的“烂尾楼”项目。据万顺置业公司副总经理凌朝翔介绍,该项目现状是地下两层,地上两层,基础不存在任何问题。但是原设计几乎没有可用的,项目在下一步开发当中从外檐到平面布局,到垂直交通设施等等,都要重新做设计。
凌朝翔说,之所以看上该项目作为盘活目标,除了项目基础没有问题以外,一个重要的原因是项目地段优势明显。虽然不像当初的九川大厦地处小白楼CBD那样优越,但是也处于南楼和友谊路两个商圈之间,加上便利的交通,而且项目周边已经有了一定的商务氛围,地段优势还是比较明显的。除去项目自身的地段优势之外,他们更看重经济大环境对项目前景的影响,对未来宏观经济大环境的看好是他们投资该项目的另外一个信心来源。他们认为:虽然大家都在争论国家对于经济发展的调整,但这只是速度与频率上的调整,对经济发展是非常有利的。而对于天津而言,不存在经济过热的问题,投资量的成倍增长与天津的城市定位及城市实力是相符合的。目前市政府对招商工作的重视让他们对未来更加充满信心。
“海河之子”项目,也是本市停缓建项目中备受注目的,日前已开始内部认购的海河之子项目已脱身于停缓建项目,投资者介绍当初看好该项目的一个主要原因,就在于政府的海河开发计划。天津海贸物业发展有限公司副总经理赵彤在接受记者采访时表示,虽说这个项目当初属于停缓建项目,实际上当初的工程还没有出地皮,而且基础养护得相当好,这是当初看好这个项目的前提条件,而后决定做这个项目的一个重要原因就是政府海河开发计划的制定与实施。