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2004年,全国上下掀起了强劲的投资热潮。各地商业地产项目纷纷上马,拉动区域经济发展的同时造就了一种新的生活形态,给人们带来多功能、多特点、全方位的购物生活环境。天津的商业地产项目从早先的单一型向复合型过渡的同时,每平米单价也直线飙升。从市中心传统商业聚集地到新兴奥运板块及市区周边极具潜力的商业项目,都取得良好的销售业绩。与此同时,选择购买商铺的人们变得更加理性,也更看中商铺的投资价值和升值潜力。
MALL全称SHOPPINGMALL,在中国一般音译“摩尔”,意为大型购物中心,属于一种新兴的复合型商业业态。MALL产生于二十世纪初,五六十年代在美国等发达国家盛行,并逐渐以其购物、餐饮、休闲、娱乐、旅游等综合性经营模式与完美的环境配套设施而风靡欧、美、日及东南亚国家。其定义是:“大型零售业为主体,众多专业店为辅助业态和多功能商业服务设施形成的聚合体”。其显著特征是:规模大,由若干个主力店、众多专业店和商业走廊形成封闭式商业集合体;功能全,集购物和其他商业服务,甚至金融、文化功能于一体,进行全方位服务。
开发实力与Mall之大小
目前,我国零售业还是以百货商场、超市以及小店铺为主。这些模式目前仅仅停留在购物这一简单的层次上面。而现代人在紧张忙碌的工作之余,要求购物不仅要方便,而且要能够节省时间,并充分享受其中的乐趣,这在传统的零售模式中已经难以得到满足。
天津的商业地产并不多,从去年年底到今年成交量上升明显。现在已经出现集商业、娱乐、休闲为一体的大型商业,从大连万达到即将开业的麦购广场,到新近崛起的奥运板块和静海区域商业,都显示出商业地产旺盛的生命力。过去的百货业逐渐向购物中心转化,但是转化的深度,对餐饮、娱乐、休闲的融合比较浅。商业地产实际是地产、金融和商业三方面的整合,对于开发企业的实力和信誉的要求很高,项目在开业的前期,需要一个市场成熟的过程,这个期间需要开发企业承担一定的亏损。所以对商业项目而言,从最开始拿项目,到最终开始赚钱,开发商如果没有足够的资金实力,可能是有难度的。
每一个shoppingmall,它的规模到底有多大,取决于两个因素。第一,周边消费市场,是否有足够的客流量支持。第二,项目地块条件,包括周边区域交通动线,能否把消费群体吸引过来。选择金街还是选择静海投资商业一度成为怡安房地产公司市场调研的重点,经过缜密的数据分析,怡安发现比起滨江金耀、新安、铜锣湾地带业已形成的商圈,静海的区域经济发展空间极大,有支柱型产业和成熟的商圈,购房者很理智并有投资意识,他们看重硬件设施和物业管理,这同样是实力的保证,在未来3-5年中,该区域整体水平还会大大提升。
商业物业是资本巨头的游戏,开发商的资金实力不足导致了后期卖掉店面争取资金回笼的无奈之举,前期规划和经营管理至关重要。天津某大型商业项目后期管理混乱,开发商认为,如果商铺不卖,资金回笼太慢,结果导致产权商铺收益率极低的恶果。
经营管理降低投资风险
几年前,台湾的刘耀东先生就天津商业地产发表了意见,认为房地产基金形式单一,抵押、按揭速度慢,产权和经营权一起出卖的形式容易使项目遭到失败。这两年的天津商业意识有了很大的转变,卖产权不卖经营权,有利于后期的统一管理。21世纪不动产崔经理表示,天津商业地产刚刚开始,供应量的饱和还很远。在国外,商业投资主要靠基金,投资方看不到商业实体,只是基金的流通。天津几个失败的项目,原因都在管理。天津地产项目,卖成功的有,炒作成功的也有,但经营成功的少有,这样投资人与发展商的矛盾将来会越来越大,其根本原因是管理问题。
投资商业地产风险大,回报也大。统一管理、经营是一个商业项目成功的关键因素。商业地产进行销售后,以后经营怎么办?商业物业中心并不是越大越好,它关系到整个区域的商业辐射。国际商场、世纪商厦都在出售,一个商场的出售,不是经济衰败,而是产品本身是否落伍。现在的市场需求量很大,好的铺位一抢而空,但找到好店铺很难。上海做的好商业都是找到好的管理公司进行经营,天津新世界棕榈阳光“只租不售”,怡安购物广场携手台湾太平洋,这样的管理团队让业主不必担心投资风险,而提前支付租金成为企业实力最有说服力的彰显。唯有高品质的经营管理,才能达到投资商、发展商、经营者三赢局面。
地块价值决定升值空间
最近,央视做了一期有关Mall的讨论节目,提出对北京商业地产是否面临饱和的质疑。北京拟在城市四角兴建大型shoppingmall,但始终没有成型。有关专家指出,如果说饱和,那么至多应该讲是阶段性地发生饱和。对于很多项目,如果开发商对项目的专业化操作水平较低,那么项目就会出现问题。与此相反,虽然市场相对出现饱和,但对于某些项目,如果开发商资金没有问题,对商业地产、购物中心的操作水平很好,那么他的项目,依然有很大胜算。
做房地产,不论是商业地产还是住宅,地段永远是第一要素。不同的地段其消费者构成和需求也不尽相同,商业地产大型购物中心的消费者需求结构很复杂,规模庞大,需要开发商做深度的市场挖掘。北京有5个商圈,天津的商圈传统上是以滨江道为核心,实际上随着海河经济开发,新商圈的兴起势在必行。商业环境需要培育,新商圈未来的升值空间和发展潜力都很大,社区商圈和商业商圈对于未来的投资回报至关重要。南开大学刘玉录博士说,促进商业地产的发展,不要仅仅定位于表面,选址、规模和后期管理方式才能体现其真正的价值。也唯有如此,才能保证投资人的利润回报,最终形成良好的企业品牌。