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据了解,住房“内部认购”源于南方城市,最早只是面向企业内部的工作人员以及亲属,后来延伸到将一些团体企业购买在建项目的也称之为内部认购。这种提前销售项目的模式逐渐演变成时下开发商回笼资金的手段。
与会者认为,新出台的“叫停无证售房、内部认购”政策全面规范了本市的房地产市场运营,避免了很多开发商与购房者之间的矛盾,但也影响了供需双方的各自需求,特别是对一些经济适用房的市场占有率和持币待购人士的需求有一定的制约。一些开发商表示,新政策有利于本市房地产市场的良性发展,但考虑本市对住宅的市场需求,建议有关部门在大部分项目开发手续办妥之际,颁发“临时售房许可证”。
1个销售许可证需要340个公章
中基集团董事、总经理熊钎:开发商拿到开工证以后,大部分的隐患都已经不存在了,也就是说基础工作已经做好了,惟一缺乏的就是售楼许可证,而办许可证却十分艰难,需要340个公章,180多个证,要经过6局40多个处,办理手续十分复杂,也需要很长的时间。所以我建议,有关部门应允许开发商将一部分经济实用型楼房提前出售,缓解开发商与购房者之间的相互需求。
标榜广告公司总经理张磊:受新出台的销售限制影响,本市部分房地产项目也逐步陷入了市场推广和前期销售不得不停滞的局面,市场形势非常严峻。很多购房者已经看中了正欲出售的商品房,但开发商却不能卖,而购房者怕以后房价上扬又很着急,打算马上交钱尽快买下,这就造成了一定的供需矛盾。另外,市场上的商品房供应量骤然减少,必定打乱供需平衡,进一步造成房价的上扬,这是有关部门和老百姓都不愿看到的。如何有效地在政策许可的范围内,拿出一些可行性的销售对策,是促进市场发展的关键因素。
居正置业副总经理潘强:现在开发商的房型普遍太大,价格上升太快太猛,经济适用型房子很少,普通的老百姓无房而又买不起房,所以要停发售楼许可证,压一压天津楼市的势头。商品房价格不归物价局管,开发商在享受政策的前提下,房价可任意调降,容易造成市场的混乱,所以有关部门要出来管制一下很正常。但要考虑市场的需求,适时地允许一些经济型适用房提前售房,也是调整市场的一种方式。
伟业同源房地产公司总经理左金城:我认为有关部门出台的政策主要是针对房地产销售势头过热进行的强制性打压,但是这种打压时间不会太长的。我建议提前办理简单的售房许可。其实购房者与开发商只隔着一层窗户纸,一个愿买,一个愿卖,关键看谁先把这层纸捅破了。
售楼证停发约50家楼盘停售
中基集团董事、总经理熊钎:我认为内部认购可以叫停,因为它规范了房地产市场,而提前办理“临时售房许可证”可以缓冲一下供需双方的需求,当然要在不违反有关政策的前提下。由于办理售楼许可证程序多,时间比较漫长,请求有关部门发放临时售楼许可证。开发商在售楼的同时一边又在办理正式的售楼许可证,这样可以解决开发商的眼前压力,临时售楼许可证的发放,主要是允许开发商将一部分经济适用型住房售给老百姓,这样就不会干扰房地产市场,也可以缓解无房老百姓的困难。
宇轩顾问总经理张伟力:由于售楼许可证被停发,大约有40至50家开发商已经完全停止了销售,现在开发商可做的是如何跟客户沟通,最好别让老百姓误解,可以先定房,不交钱。开发商对土地付出的代价太大,新建的房子又不能卖,所以呼吁有关部门对开发商的政策放宽一些。
华园房地产销售部经理李宏艳:我们现在遇到的情况是,老百姓知道有关部门停发了售楼许可证,但是又不愿退房,如果退了房可能就享受不到提前购房的优惠价格了。实际上,开发商在售楼的同时也在办理正式的销售许可证,还能为天津的老百姓解决一些实际的困难,允许部分经济适用型住房出售。
几点建议
居正置业副总经理潘强:我建议,在无证销售的情况下,通过明确的方式告诉老百姓我们正在加紧办理售楼许可证,在双方认同的情况下,签一份自愿书,如果交易行为被房管局制止,则开发商应向购房者退还定金,并补还定金利息。
永泰房地产策划部经理季伟:在进行有关部门认可的内部认购的时候,特别是在签协议的时候,最好弄清楚法人与自然人的关系,有必要寻求一下法律界的专家。
海达房地产公司副总经理刘凤荣:在无销售许可证的情况下,如果有关部门同意提前办理临时售房许可证,我们可让客户签一份购房意向书,在公证处公证,这样就有了法律依据,可以尽量避免把开发商与客户的关系搞复杂了。
中基集团董事、总经理熊钎:我建议购房者与开发商之间签一份购房自愿协议书,将一部分经济适用型住房出售给老百姓是一件好事,可以满足市场需求,同时,项目要经过房管、规划、建设部门的关键性审批。