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日前房管局公布的禁止房屋无证销售预售卡通知,对于预售卡已经“百花齐放”的热闹市场,无疑是晴天霹雳。这个看似不大不小,不新不旧的通知,实际是给悬在钢丝绳上莺歌燕舞的不法企业一记闷棍。同时,也给政府带来了一系列管理方面的考验,给消费者带来了更多的保障。另外,严禁“内部认购”的通知公示后,已有一些开发商取消了原定的广告计划,可见其对天津房地产及相关产业的影响之大。本报记者一周来收集了业内专家、企业、咨询机构,以及各层面的消费者对通知的看法,其中比较集中的看法是怎样面对通知带来的各种考验。其中包括:
对政府管理的考验
1、对已销售的各种预售卡项目及其企业怎样处理;
2、执法的力度和长久性;
3、对建筑施工过程的监理,防止因资金不足赶工期产生的假冒伪劣;
4、政府办证的透明度和效率怎样提高,许可证何时发放最合适。
对开发商开发及销售过程的考验
1、企业自有资金的筹备,能否解决没有预售卡时的资金来源问题;
2、对已卖出预售卡项目的处理;
3、施工质量和进度的控制;
4、怎样以新的销售许可证标准做资金管理和运作预算。
对消费者警惕性的考验
能否禁得住“优先”和“优惠”的诱惑。
对市场稳定的考验
1、市场供应暂时紧张;
2、可能带来短期房价和开盘价的波动。
政府:严查违规预售行为
规范运作就能得证
据天津市建委有关人士介绍,本市当前商品房预售标准是2000年开始施行的,具体内容为:7层以下(含7层)商品房项目,应当完成基础工程并施工至主体结构封顶;8层以上(含8层)商品房项目,应当完成基础工程并施工至主体结构三分之二以上(不得少于7层)。
天津市因为房地产市场需求增大,鼓励开发商开发项目,只要开发商规范运作就可以获得《商品房预售许可证》。
为避免开发企业因资金少未盖到主体结构封顶就停工,而造成新的烂尾楼,要求开发商具备资质证书、商品房建设投资计划、已备案的物业管理方案、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》等,商品房的建筑基础工程已经验收合格即可拿证。这主要是为了防止有的开发企业确实没有能力,仍然强行开发,影响到今后的交工等一系列问题,对银行和个人等产生更大的风险。
主管部门监督建筑质量不受影响
记者在市房管局及市建委了解到,目前有关部门对房地产开发中的建筑材料、施工质量等方面已有比较完善的监督机制,现在要求开发商先获得销售许可证再卖房并不会对房屋的建筑过程造成影响,因此相关单位对建筑质量、所用材料等已有的监督检查机制不会因此改变。
开发商凭借开发初期的准备金就足够在项目基础工程上达到获得商品房销售许可证的条件。现在要求先拿预售许可证再开始销售,对大部分有实力的开发商并不会造成资金紧张,不会出现赶工开发的现象。而且现在房地产开发周期已经很短,如果开发商再加快施工速度,赶工出来的商品房在质量上很可能会出现问题,最后无法通过验收反而会影响销售。
销售许可证发放速度加快
商品房销售周期并不会因为现在严把预售商品房证核发而增加,反而会因为现在商品房预售许可证审批速度加快而提前上市。记者在市建委了解到,在相关部门整顿开发商违规发售预售卡的同时,市房管局、市建委、市规划局将加快对商品房预售许可证的审批速度,由原来的串行审批方式改为并行审批方式,即市房管局、市建委、市规划局同时对发放商品房预售许可进行审批,避免了原来单一部门审批后再去下一个部门审批而造成时间上的浪费,三方同时进行将使发证速度更快。
严格查处违规预售行为
天津市房管局市场监察科孙科长告诉记者,房管局将进一步加强预售商品房管理,严把预售商品房证核发关口,并重视事后监管,其中包括:加强房地产市场巡查,对开发企业违法经营、违规销售商品房的行为依据《天津市商品房管理条例》和建设部《商品房销售管理办法》相关规定严肃查处,对于前些时候正在进行无证售房的项目牞各区主管部门正在接受购房者投诉牞近期将加大处罚力度进行查处,如采用对社会公示无证售房企业等对开发商更有威慑力的处罚。同时,实行核发预售许可证与项目施工进度相结合,保证商品房预售款用于项目工程建设施工;不断完善政策措施,保证内部程序协调,有效维护业主权益。
开发商无证售房本身就不合法,其预售卡时承诺的如楼间距、社区绿化等都可能在销售时改变,由此引发纠纷时购房者因为协议本身的不合法而很难得到保障。现在比较常见的是开发商预售时的“优惠”价,开盘时如果市场需求造成房价上升,优惠后的价格也会与原价相差不多,如果市场上总体房价下降,开发商又会借预售时的“优惠”价的约定拒绝降价,吃亏的只能是购房者。房地产监察部门也需要购房者投诉等方式获得信息并治理市场环境。
业内人士指出,政府、开发商、购房者和银行的利益怎样和谐统一,是这一政策“落地”效果最终如何的决定力量。