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在今年新一轮宏观调控中,土地不仅仅是调控的对象,而且成为继金融、税收、财政之后另一个有力的宏观调控工具。
广州:将采取一系列措施使广州地价房价平衡、稳定,其中包括今年将转让107公顷经营性国有土地使用权。
北京:现有“历史遗留项目”1091宗,需办理出让手续的16362公顷土地,北京市国土房管局并拟收购储备约6194公顷。
上海:出台了《上海市土地储备办法》,大量征购、收回土地资源成为政府的既定目标。
6月25日是我国第14个土地日。目前,国家把土地当作金融调控之外的另一宏观调控杠杆,土地市场也成为中央政府的重要检查目标。而对于今年政府暂时停止土地出让,挤出、盘活囤积在开发商手里的土地,各地国土部门的举措各不相同,开发商更是反应不一,表情各异。
广州四因素控制地价及平衡房价
6月25日,广州市国土房管局局长简文豪在海珠区土华村“土地日”宣传活动上也透露,广州将采取一系列措施使地价、房价平衡和稳定,其中包括今年将转让107公顷经营性国有土地使用权;近5年内,每年将通过公开拍卖投放市场2.5~3平方公里的土地。
据广州市国土房管局解释,控制地价从而控制房价平衡包括四方面因素:一、出让用地大增4.6倍,在一定程度上抑制了地价的涨升。今年计划出让31幅经营性国有土地使用权,总用地面积为107公顷,约为去年实际出让总用地面积23.3公顷的4.6倍;二、日前广东省政府出台的专门针对如何处置金融机构所拥有的抵债土地文件《关于加快金融机构抵债土地处置的若干意见》,文件规定可通过在土地交易市场交易、由土地储备机构收购、托管或申请调换同等价值土地四种方式处置金融机构所拥有的抵债土地;三、通过撤销41个开发区(园区),共计撤销开发区(园区)土地18063公顷,这意味着越来越稀缺的房地产开发土地储备有望得到较大幅度增加;四、由于土地年租制是通过每年交付一定的“租金”来实施,而不是一定70年“一次缴清”,因此,广东推行土地股份制将有助于大大减少房地产开发商用于“购买”土地使用权成本,也有助于“拉低”地价。
北京拟收购储备约6194公顷
日前,北京市国土房管局传出消息,北京市现有“历史遗留项目”1091宗,需办理出让手续的土地有16362公顷,但是根据8月31日土地“大限”精神,北京“拟否定其中至少13643公顷,并拟收购储备土地约6194公顷”,占总数的大部分。
北京市土地整理储备中心的一位官员对通过法律手段收回违法土地,并把它们作为中心土地来源的一部分,充实国家一级市场的土地储备表示认可。但是,也有发展商认为土地怎么收回,政府能不能对开发商一碗水端平,是个不小的考验。另外,除非开发商违法占地,而其中很多地还是需要政府买回来的,这对财政也是个挑战。
有业内专家分析,如果政府严格执行土地回收制度,比如土地出让两年后没开发到一定规模就必须回收,那么土地二级市场就会因此持续活跃,出现一个发展的契机,但是由于一级市场获得的土地必须开发25%以上的规模才能转让,对开发商的资质要求就普遍提高了。
上海征购收回土地成既定目标
上海近期出台的《上海市土地储备办法》,是政府将加强土地市场管理、预备大力征购或回收土地的明确信号,大量征购、收回土地资源成为政府的既定目标。
上海的土地储备制度,分为市、区两级政府的土地储备中心,另外加一个独立的世博土地储备中心,专门负责世博会用地。尽管成立了不少机构,各级土地储备中心也收购了不少土地,但是上海的土地储备中心作用发挥得并不好。对此,上海房地产经济学会副会长印堃华分析:原因是多方面的,主要来自资金上的压力、技术的欠缺,最重要的还是体制问题。
据了解,上海有6000公顷左右的土地囤积在开发商手中未被开发。据一些开发商透露,由于感觉到来自政府规范市场方面的压力,已经在积极运作,准备将手中没能力开发的土地转手出去,以免被收回。
记者观察
一发而动全身
在今年这一轮宏观调控中,土地不仅仅是调控的对象,而且成为宏观调控的新手段,这是土地法律法规健全、执法力度加大之外的一个重要原因。可以说,政府通过土地收回的操作,可以把不合理投资排挤出去,再通过有步骤、有选择地释放出土地,可以引导社会投资方向,一收一放,达到对宏观经济的调节作用。
然而,现在出现的许多土地问题,归根结底是我国土地制度的一个历史遗留问题,从某种意义上讲,有些开发商其实是无辜的。中国人民大学房地产教研室主任张占录就曾表示过,许多地方政府为了发展地方经济或者由于腐败,默许了开发商违规拿地的行为,从各级地方政府的管理或政策措施的漏洞角度看,开发商确实应承担的不过是次要责任。但是,我们仍能清楚看到的是,不规范经营和不合法经商将蒙受巨大的损失。
广州一位在山东省做过项目的开发商就直言,各地的土地都存在或大或小问题,甚至不少发展商的土地都存在被收回的危险,现在感觉到来自政府规范市场方面的压力,不少或等或拖的项目都已经在积极运作,准备将手中没能力开发的土地转手出去,以免被收回。看来,在国家清理整顿风声日紧、缺口漏洞不断被填补的情形下,开发商的侥幸心理也越来越少了。
但是,“上有政策,下有对策”的情况也依然存在,就有开发商对记者表示,两年不开发土地就要收回的政策,也导致了许多资金运转不周的开发商采取拖延战术,把暂时没有能力开发的土地,在没有实质性工程进度的情况下,不时的平整动工,以延迟被收回的时间。