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背景:地产业的春日惊雷
对上海地产业来说,2004年的春天,却没有多少喜悦的春意,倒像春雨的暧昧,扑朔迷离。出于对房地产业经济泡沫的担忧,以及对钢铁、水泥、电解铝等投资过热行业的下游需求抑制动机,今年入春以来,从中央到地方,各项政策性调控措施不断出台:3月底,上海房地产市场集中推出网上销售备案;4月上海市期房限转实施;5月国务院及国务院办公厅下发关于控制土地和信贷的文件,将地产开发项目资本金提高至35%以上,全国暂停半年审批农用地转非农建设用地,全面清理固定资产投资项目等;中国银监会大力清查房地产信贷,央行实行紧缩货币政策;国土资源部传出消息说,我国正准备进行新一轮土地利用总体规划修编,将严格控制建设用地规模;近期,物业税的消息更是满城风雨……
政府意向确保稳定
据有关人士称,上海市政府对房地产市场进行调控中有“三个基本”:一是供需基本平衡。第二,结构基本合理。这个结构说的是高、中、低档房子的结构要合理,另外,在优化住房区域结构方面,有说今年楼市的供应量内环线内大约占20%,内外环之间占40%左右,外环线以外又占40%左右。第三,是价格基本合理。政府调控的目的就在控制房价,促进房地产行业的持续、稳定、健康发展。可见,三个基本是各项政策出台的基本目标,也是政府行为的预测指南。例如,在期房限转政策后,为避免期房和二手房失衡,政府酿酝提前预售政策以增大市场放量。根据调查,在上海楼市中,高档房的需求动力多数来自境外、市外人士和外地来沪的“新上海人”,他们一般拥有足够的实力承受房价,也不期望政府的特别关注。而真正对政府形成压力的是经济实力较弱的本地普通住民,他们需求的主要针对低端市场。可以预计,政府在保证三个基本的意向指引下,将主要对中低端市场进行政策调控,对弱购买力群体进行特殊保护。在此政策预期下,低端市场的上涨空间难免有限,滞胀微跌的局面非常可能。
房贷严控是双刃剑
房地产赫然名列需要严控贷款的央行“黑名单”,银行对房贷的紧缩政策愈加严格。毫无疑问,房贷紧缩宏观上决不是房市的利好消息,然而,据此认为房市必将下滑也过于片面。实际上,房价涨跌根本上是由市场供求决定,而严控房贷政策将同时作用于供给和需求,其实是一柄“双刃剑”。房贷包括个人购房贷款和房产开发贷款。个人信贷从紧,则将大大抑制主要依靠银行贷款的按揭购房,特别是投资性购房需求,从而造成需求不足抑制房价;另一方面,严控房产开发信贷则迫使多数实力一般的开发商压缩盘子,导致供给减少,房价上升。房贷的对冲效应不可忽视。而据银行人士透露,控制个贷的难度更大。
今年一季度数据显示,沪上银行各类房贷余额3638亿元,同比增长40%,增幅下降8个百分点。其中个人住房贷款同比增长48%,同期下降7个百分点。显然,信贷紧缩的效果并不理想。实际上,在目前贷款收紧的情况下,看好楼市的众多投资者开始寻求新的融资渠道。据渣打银行上海分行的数据表明,房贷已经占到外币贷款业务的99%。可见,被许多人热炒的房贷因素对房市走向的影响并非一概,在对冲效应的作用下,房市并不会因此而大幅震荡。
“配套房”影响有限
不超过每平方米3500元均价的上海中低价配套商品房建设,一直被市民百姓称为“民心工程”,今年将竣工300万平方米。如此大面积低价商品房的建设,不可避免将会对上海总体房价产生一定的影响。然而,上海中低价配套商品房建设的特殊性在于“定向定性”,上海市住宅建设发展中心相关负责人表示,配套房“是真正为广大动迁居民,特别是为中低收入家庭建造的商品房”。中低价配套商品房主要是市政府用来定向安置广大动迁居民,特别是中低收入家庭的,而不是纯粹的市场行为,更不会参与房价炒作。根据相关规定,配套房在交付后五年内不得上市交易,所以近期而言,这些低价配套商品房对其他市民购房选择的影响有限。当然,大量动迁户和低收入家庭也会相应失去购房动力,这将对中低档房市场造成不小的冲击,从而使得不同价值区域的房价加剧两极分化。
“提前预售”无关高端
今年4月初,市房地局有关负责人在一次会议上透露,上海将放宽普通商品房的预售标准,以加大普通商品房的市场供应量。按照上海房地产目前的供求结构状况,放宽预售条件的普通商品房,将包括均价在每平方米6000元以下的商品房。
业内人士分析,该政策一旦实施,将使普通商品房供应量大大增加。据预测,到年底,6000元以下楼盘的面积数量将超过整个上海市商品房新增供应量的一半,提前预售可能使市场增加500万平方米普通商品房供应量。
应该看到,预售标准降低只能影响6000元以下的普通商品房,而外环线以内已难觅该档房源。而且,据业内人士透露,提前预售对于急于资金回笼的小开发商颇具魅力,但许多实力不弱的开发商出于看跌避损预期,将通过提高房价等手段规避此政策,从而大大减少市场放量;另外,去年央行121号文件规定:商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款,提前预售的银行按揭可能遭遇政策瓶颈。在目前从严的金融政策下,金融支持的缺位将抑制购房欲望。所以,提前预售的政策效力值得观察,6000元以下房市可能会受影响,出现微跌趋势,但幅度实在有限。
上海的购买力构成
房价的根本是供需比,而购买力又是有效需求的根本。上海人的购买力到底能否支撑一个继续上扬的房市?或者要求多大的调整幅度?据统计,上海人均GDP相当纽约的1/10,东京的1/8。而人均收入,只有香港的1/4,台北的1/3。而根据目前上海房市均价,“一辈子就买一套房”似乎是多数人摆脱不了的宿命。然而,必须看到的是,作为中国经济中心和具有巨大潜力的世界型都市,支撑上海房市的购买力绝不仅是本埠,更有全国乃至世界因素。根据调查,在目前上海楼市中,40%的需求是来自境外和市外,20%-30%是具有上海户籍但来自外地的“新上海人”。在高端市场,这部分人更是主力军。高端市场顾客的购买力足以支撑较大的上升空间,而中低端市场则由于大众购买力的相对不足而难以前行,这是不可避免的现实。
辩证看待土地稀缺性
土地因素被公认为是房市的根本之一。然而,多空双方对于土地稀缺性却有不同看法。看涨方认为上海要建设成经济、贸易、金融、航运“四个中心”,城市功能的不断完善与扩张决定了土地资源的愈加稀缺,而土地的稀缺性决定了沪上房价的上升。而看跌方认为,随着中国宏观调控措施作用的逐渐显现,土地吃紧现象将缓解,房价也将逐渐回落。
实际上,土地的稀缺性,特别是其短期影响需要辩证看待,实证分析。去年上海开始实行土地公开招投标政策,获取土地必须通过公开出让的方式,激烈的竞争导致了地价的大幅上涨,最终抬升了房价。而今年以来由于国家拆迁政策的严格化趋势,以及连年持续开发,以黄埔、静安、徐汇等为代表的中心城区的土地资源愈加稀缺,开发商在区位理念下一般只推出高档楼盘,而相对于世界同类都市房价,在对上海经济基本面看好的预期下,这些高端楼盘走势会继续上扬。与此同时,偏远地区特别是外环线附近土地供给量充沛,以及中心城区的拆迁放缓、配套房营建减少需求等等,位于郊区的中低端房市行情将得到有效抑制,房价小幅下跌可能性较大。
放量增大改变卖方市场
有专家指出,2003年上海房价快速上涨的根本原因是1999年全市土地整顿导致当年房地产土地供应减少,受房地产开发周期影响,表现为2003年房地产供给严重不足。而2000年土地供应程序理顺后,土地供应和房地产开发投资增幅都有快速增加,这些项目经过前期运作之后,将在近期形成市场供应量。上海楼盘供应的持续放量,是房价理性回归的直接动力。而在树立科学发展观持续健康发展上海房地产市场论坛上,上海市房地局庞元副局长透露,今年1月—4月,商品住房价格每月环比增长分别为1.9%、0.9%、1.0%和0.9%,比上年末累计增长4.7%。庞元预计今年上海房地产市场供求总量将趋于基本平衡,商品住房的供求关系将从求略大于供向供略大于求转变。特别是随着中低价配套商品房的大量竣工,中低端市场放量增大将有效抑制市场上升。
和以上分析相印证的是,从一季度全市各区的成交价格情况看,中心城区由于新盘供应量偏少,长宁、徐汇两区的房价已经接近甚至超过了静安、黄浦、卢湾等三大中心城区。市中心土地开发量减少和不断增值的投资价值使中心城区房价一路猛升。而去年上涨明显的内环线和外环线之间,包括外环线以外的房价极有可能会滞涨。小幅调整价值回归,因地而异两极分化,将成为2004下半年上海房市的大趋势。