店铺招商扣人心弦

　　在近两周的雅典奥运时间里，顽强的和奥运赛事争眼球的恐怕非天津商业地产莫属。仅上周末就有时代奥城商业项目开盘机签约、阳光100商业街拍卖、天津女人街宣布9月中旬开盘、环渤海区域中、日、韩经济论坛——商业地产投资项目洽谈准备等活动吸引了商铺投资者和业界人士。其实，这也是商业地产新项目下半年激烈竞争的表现。

　　有关资料显示，到目前天津新建商业地产项目总面积达260万平方米，超过了历年的建设量。加之跨转项目，今年商业地产的竣工量将达到380万平方米。年内竣工面积达139.6万平方米，将比去年增长35%。与此同时各新建商业项目的招商工作也全面铺开，如在建中的时代奥城、天津国际轻工商贸城、上谷商业街、铜锣湾购物中心及一些大型超市、社区商铺等；将要开业的天津女人街、麦购广场、怡安商厦等，已经形成了店铺招商遍地开花的局面。

　　而对应新商铺的快速扩张，目前本市消费意识和方式并没有同步跟上，这也是商业地产投资要有耐性的特点之一。但是表现在招商上，就产生了残酷的竞争局面。商铺与引进商品业态间存在的相互牵制、相辅相成的关系，使招商成了考验店铺生存“后劲儿”的重要一环，招商过程对于企业和投资人来说也是扣人心弦的一场竞赛。

　　大型项目大军未到粮草先行

　　面对市内商铺招商的激烈竞争，一些在建边缘的大型特色商业项目似乎胜券在握。原因主要有两方面，一是有备而来，所谓“大军未到兵草先行”；二是物以稀为贵。

　　比如将于明年投入使用的天津国际轻工商贸城，因为项目投资开发是由转战南北的浙江、上海等企业组成的综合开发公司开发的，凭借多年投资经营经验和规模优势，其招商行动在项目立项时就开始了。据该企业招商部钱经理介绍，他们选择投资天津是经过两年多的市场调查和客户分析才决定的，由于有八年多在江浙等地积累的“随团商家”资源，所以目前已有800多家“团队商家”等经销商签约，有4000多家意向经销商进入招商程序。将来商贸城的商家来自上海、江苏等地经销商将占经营量的40%左右。经营商品主要来自江浙、胶东半岛及一些中外品牌企业。另外，该工程先进的商铺与居住组合建筑形式、经营场所的轻松开放特色、以及面向三北地区的客户定位，也是招商顺利的重要原因。

　　再如，位于天津奥运中心区的中高档生活就业区的奥城商业广场，目前招商也很顺利，其竞争力主要体现在地段和产品的惟一性，以及区域内商业设施的相对短缺上。该商业广场除了5月份与与韩国新世界签定的易买得超市主力店等，日前又与GIVENCHY(纪梵希)、DUNHILL(登喜路)、LANCEL(兰姿)等世界著名服饰一线品牌举行了签约仪式。体现了奥城商业广场的投资魅力里和发展后劲儿。据GIVENCHY的代销商介绍，GIVENCHY品牌进入一个商业场所时，必须对其进行长时间的深入考察，奥城商业广场的定位、规模以及面对的消费人群都符合他们的品牌，所以他们看好奥城商业广场，对这个项目有信心。事实上其他品牌的加盟也基于此。

　　特色商铺悄然冲刺

　　在招商竞争中以定位和特色经营方式为主取得较好战绩的，目前有天津女人街、上谷餐饮娱乐商业街和麦购商业广场等项目。其中天津女人街的招商很大程度是因为其鲜明的个性业态色彩。就像当初的伊势丹，非常符合天津特定消费群的特点。据万子红执行总经理透露，女人街的招商一直是“细水常流”的状态，但是最近出现了“跟风”似的冲刺，目前8万3千平方米的店面已经有82%签约，其中包括赤峰道的几百家商铺。现在还在招商的主要是重新定位的第四层“名店广场”等店面，名品广场目前也有120多个像耐克运动休闲、宝姿服饰等级的品牌，以及新引进的南方新品牌，可以在提高商品档次的同时保持独有性和个性。目前的招商进度完全满足女人街9月19日开业的条件，比预想的还好。

　　据融创置地的招商方面人士介绍，以人均消费50元以上中高档餐饮娱乐定位的上谷商业街，由于分出了较大比例的娱乐区域，使其拥有了放松型餐饮玩乐的特点，这也是该地段所缺乏的。娱乐部分以量贩式KTV业态为主，目前已经与这方面商家定下签约意向。餐饮方面也有20欲家类似四川“巴图布依”、上海“美林阁”等档次的品牌签定了意向书。

　　另外麦购商铺在对多品种特色店的重点招商后，目前已经基本完成招商过程，将在近期开店，今后将面对是经营生命力的考验。

　　链接：一些主力店铺选店原则

　　对于商铺来说，能够招到具有长久性和较稳定收入的商家是最幸运的了。但是这样的结果要“门当户对”才能出现。比方说，星巴克选址主要是测客流量，即不但测人流量，更重要的是测量自己目标客户的人流量，从中选出最合适的地段。英国的百安居主要选址在建筑综合体的底商，他们希望与周围不同的业态(例如：百货业等)能够组成新的商圈，聚集人气，相辅相成。而必胜客等只在成熟商圈开店。(王哲)