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开业不久的商厦就面临种种的经营危机,这在天津市的商业地产项目中屡见不鲜,究竟是什么原因造成好的商铺在经营中会出现问题,又是什么原因使许多家新开张的商厦频繁地更改经营业态,一次又一次地洗牌?
日前,记者来到位于河东区新开路上的嘉华国际商业中心,偌大的卖场内光顾者却寥寥无几,大厦一层的精品店区,品牌服装琳琅满目,但却很少有人问津,一两家经营很好的铺面也不过是勉强维持;二楼的小商品区同样是僧多粥少,偶尔的一些购物者从铺面前擦肩而过,而经营者大多是一脸的愁云,三五成群的相互搭讪着虚度时光;三楼的整体环境正在进行调整,占据近1/3的鞋城人流稀少,而仅有的几家家电经营商铺也是“鸦雀无声”新近开张的四楼美食城到了中午还算可以,但大部分的就餐者是大厦的员工和部分经营者。
据了解,目前该商业中心正在面临“重新洗牌”的窘境,高层管理的调整,经营业态的调整都在进行之中。而三楼也有意将改建成一座全国性的轻纺城。
事件
嘉华国际商业中心自今年的4月底正式经营开张,短短的4个月时间,名气不小,客源不多,其关键在于经营者的思路有些偏差。
大凡商业地产的开发者,前期的资金回款和如何把握经营的商业模式是关键因素。嘉华国际的前期招商十分喜人,究其原因,还是该项目所处的地理位置以及未来的发展都有其独到之处,在河东区的商业版图上,大型的商业经营几乎是个空白,而嘉华国际的建成,满足了新开路沿线包括天津站后广场等地居民的购物需求,因此,最先的定位是河东区的小商品集散地,并试图成为天津的又一个“大胡同”。此外,先期的经营还确立了新的商业态势,即引进了“韩国城”,使其成为本市第一家超大规模经营韩国饰品、服饰的商业组合业态。
但是,该商业中心由于铺位经营的松散和不规范,造成购物者从视觉上感到杂乱无章,由于商铺的经营是“各自为政”,从整体上没有统一管理的空间,因此,经营者为所欲为,管理者难以插手。
再有,部分商铺经营者的素质影响也是导致商厦不得不重新洗牌的关键。
早些时候,由于一些经营者耐不住市场的压力,开始不再续租铺位,因此,该商厦迅速调整思路,寻求将三层的铺面承租给有实力的大型零售业经销商,并采取重新整合的方式,将二层的商业铺面重新划分归类,使前来购物的客源能够明确经营的区间范围。
有关人士表示,近年来,本市商业地产项目开发的数量越来越多,规模也越做越大,而把项目后期经营作为重点环节的开发商却寥寥无几。有关专家指出,商业项目的后期经营是一个不可忽视的重要环节,它比前期销售更为关键。好的经营管理会为商户带来丰厚的回报,也能为商家奠定良好的口碑和信誉,达到双赢效应。有的商铺虽然前期销售很好,但后来经营不善,结果导致投资者利益无法保障。
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后期经营是关键
实际上,投资就意味着要承担风险,如何规避风险是所有投资者最关心的问题,而房产商铺的投资更要注意风险问题。其项目本身的规划以及后期经营,直接影响到商户的收益。
据一项对投资者的市场调查表明,商铺投资者有近九成的人并不了解商铺的后期经营情况和规划,大多商家卖完商铺就万事大吉,至于后期经营则很少有人关心。投资者只能从目前项目周边环境来判断其成长价值。目前本市一些大的商业项目虽然位置很好,但总在改头换面。为什么会出现这样的情况?有关人士明确表示,这种情况归根结底的问题出在经营和管理上。由于商业项目的后期经营不善会给商户造成很多麻烦和不必要的损失,该得的回报没得到反而总是不能正常营业。
在各种投资途径中,房地产因其安全性及高成长性广而受投资者的青睐。当然投资的目的是希望有更多的回报,但达到这一目的就需要前期做好降低风险的准备。这使得投资者在投资的过程中,必须考虑选择好的投资项目;懂得策略性规避风险,降低潜在风险系数;还要注意安全性,尽量达到少投入、高成长。