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上榜土地够卖5年
8月16日、19日和26日,北京市国土资源局三次下发《关于办理我市历史遗留经营性用地协议出让手续及有关事项的公告》,公布了288个符合协议出让条件的项目清单。
在此之前的3月17日和6月7日,原北京市国土资源和房屋管理局(现国土资源局)曾经公布了两批协议出让的历史遗留项目名单,共315个项目基本属于可以协议出让土地的合法项目。
根据北京市国土资源局上报市政府的一份有关历史遗留项目的报告显示,4月6日至23日对各单位上报的经营性用地历史遗留项目的统计,目前北京登记的历史遗留项目共1091宗,涉及土地面积为16362公顷,规划建筑面积约2.0189亿平方米。目前已经公布的上榜土地从数量上来看,约占上报的六成,大致推算的规划建筑面积约1.12亿平方米。按照以往北京每年大约有2000万平方米商品房的销售量预计,这1.12亿平方米允许协议出让的土地可以满足北京未来5年的开发量。
协成行董事长王晓航从另一个角度给记者算了一笔账:北京现有的存量房一直没有大幅度地释放,再加上每年新增的存量房,据不完全统计总建筑面积在2000万平方米以上。随着对二手房政策的松动,每年的供应量应该不会低于1000万平方米。因此,就算2008年一个项目也不批,北京的住宅供应量也够了。
房价看涨者居多
中国人民银行发布的二季度货币政策执行报告指出,随着房地产开发投资、新开工面积增速的继续回落,可能导致房地产市场供需矛盾进一步加剧的预期,推动价格上涨。央行报告引用了国家发改委、国家统计局对全国35个大中城市房地产市场的一个调查结果,二季度我国房屋销售价格比去年同期上涨10.4%,土地交易价格上涨11.5%。
潘石屹8月13日在他的SOHO小报聊天室说,“二季度房价的上涨比例远远超出了我的预计”,这是因为最近出台的一系列政策限制了土地和房屋的供应量,加剧了房地产市场供不应求的局面,所以房价上涨比较快。他再次预言,“如果没有新的政策和新的情况出现,第三季度、第四季度的房价还会上涨。”
当代置业副总经理姜鹏也认为,根据北京的情况来看,房价还将继续上涨,每年只是涨价幅度和大小的区别。与土地政策一起出台的还有相关的金融政策,政府的这些宏观调控政策就是为了控制房价上涨的速度。作为一个国际化大都市,北京的房价与东京、汉城比低得多。所以,我认为北京房价的上涨一直会持续。而且,就已经公开交易的这些土地来看,土地的成交额都远远大于起拍价。这也是房价上涨的原因之一。
一位金融人士则持不同观点,他认为,2年-5年内,将会有一部分开发商面临资金链条断裂的危机。到时,房价将出现比较大幅度的下降。
上榜土地还要过三关
北京市国土局、市发展改革委、市规划委和市建委、市监察局联合出台的《北京市处理经营性用地历史遗留问题的政策界定标准》规定:8月31日前,可继续办理协议出让手续的项目中需要征地、拆迁的,出让前必须在专户足额存储征地费用和拆迁费用;在签订国有土地使用权出让合同时,须交纳总地价款20%的定金;此外根据有关规定,在签订国有土地使用权出让合同后60日内,交清全部地价款。而对那些闲置或未按期履行出让合同开发建设的、未按期交纳地价款的,按出让合同的约定解除出让合同,收回国有土地使用权。
这就是说,上榜的土地要在两个多月的时间里顺利闯过以上三关才算真正把地拿到手。否则,拿着“通知书”也“上”不了“学”。
8月31日之前,要清理完北京协议出让土地,并一一确定其最终归属,确实存在难度。除此之外,这些历史遗留项目还牵涉到中央、地方、企业等等主体,有些更牵涉到法院诉讼。《建议》的主要起草人,华远董事长任志强一再强调:“从发出命令到截止只有半年的时间。这么多土地就算全合法,全去办手续,工作时间都不够。”
据任志强透露,还有些开发商如天鸿集团,虽然没有交齐土地出让金,却已经支付了一部分拆迁费用或做了市政配套建设,政府要收回这部分土地也要付出相当大的成本。他估计,要完成上述土地的开发使其达到招标、拍卖或挂牌出售的条件,至少要动用1000亿元的政府土地储备金。这笔资金对政府来说将是一大难题