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市场环境比预想的好
天津商业地产的轰轰烈烈,创造了新的城市形象和居民生活,丰富了投资内容。但这么多商业项目同时亮相,市场能否承受、怎样接受,也成业界普遍关注的问题。在天津市近日中、日、韩经济论坛及天津商业地产峰会活动中,津京等地的商业地产商与和商家就投资商机及其回报等问题进行了面对面交流。与会代表在分析天津市场机会时坦言,因为考虑到天津过去商业地产回报相对艰难,很多项目在投资和经营时都将回报预期(从投资到盈利)定得较长,特别是一些有实力的大项目,更是意在占地盘,打持久战。但是从目前天津经济结构调整和发展来看,这个时间可能缩短。
天津浙江经济建设促进会严立淼副会长等代表接受采访时说,天津近年来在一系列城市规划建设的硬件投入和各项鼓励投资政策的落实,使天津环渤海地区中心的地位和功能逐步确立,同时统计资料显示,目前天津是中国经济增长最快的地区之一,而由此产生的居民消费热情也快速提升。这些都比2000年我们进入天津考察时的预期要好,所以,商会成员在天津的投资项目多数预期回报有望提前。
地产商和商家更专业
目前在天津市投资开发商业项目的企业,多数是有实战经验的外地投资开发商及运营商,因为有在其他城市的投资经验,并在不断地总结经验和对当地市场进一步了解的情况下,加强了地产商和商家专业职能分工,使商业项目投资基础更稳固。
中原百货董事长杨川等人士分析说,商业地产的成功概率的增大,首先要靠专业整合和分工,其中包括联合组织和沟通下的各环节对接和分工。商业地产商最好不要做商业,商业运营商作为零售商也要更专业。目前天津一些大型商业项目的开发商已经开始把商场经营权全部交给专业商家,并取得了良好收益。专业性功能的提高还包括地产商和商家一块规划整个商业的建设,建立合理的利益分享机制等。另外,也可以采用第三订单商业组织(中介机构等)来满足整个项目的专业分工和成功操作。
研究消费者气氛更浓
商业地产最终要面对的是消费者。了解天津消费者需求动向,是投资开发商最重要的投资回报资本之一。
北京物美投资集团张斌副总裁向记者介绍说,计划经济时,对消费者而言是盖什么楼你住什么,生产什么东西你买什么,现在完全调整到了以消费为核心这样一个主导思想上来了。这种有准确目标的投资也减少了商业投资回报风险,保证了在不同区域有相同的回报率。比方说物美这样的连锁商业项目,无论在北京这样的城市,还是在天津等不同规模和特点的城市,其研究消费者的重点就是如何能在多中心的情况下、在居民分散居住的情况下使经营商品为消费者所喜爱、所追捧。张斌副总裁还透露,根据目前天津的市场消费状况,预计物美可以用2-3年时间达到在北京开店的规模,同时回报预期也与北京起步时持平。这也从侧面反映了定位和业态选择准确的商业项目在天津的发展空间。
联合投资开发运营成本降低
面对实力雄厚、虎视眈眈的外地商业房地产开发企业,本市开发商已经开始尝试动用联合、联盟的力量进行市场竞争。天津开发区永泰红磡集团李德福董事长在高峰会上提议说,一个项目要有最大的回报,首先要有优秀的组合,比方说走联合之路,组成天津市房地产商会、协会,通过联合形成资金和技术等方面的最大优化组合,以突破我们单一的低水平的经营形态。他还透露说,目前这方面的工作进展顺利。
有丰富商会工作经验并已经尝到企业联合甜头的严立淼副会长证实说,商会的功能很多,如集合和调动资金优势,完成单个企业所不能承担的大型项目、共同商议解决投资开发和经营中遇到的难题、总结成功经验和失败教训等。对商业地产投资来说,最重要的是可以靠这种联合的优势和力量,降低各环节商务运营成本、减少浪费,从而缩短开发回收期,增强投资项目抗风险和盈利能力。(王哲)