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“地段、地段、还是地段”,已经成为地产业内外对房地产产品的模式化看法。然而,在天津这样一个正处于快速建设发展中的城市,地段的等级概念也正在随着交通与城市配套的建设而悄然改变。
面对房交会上不同类型、不同主题、不同地段的住宅,购房者要挑选出适合自己居住又能保值的房子,则需要从地段长远发展着眼,理性分析。
生活成本衡量交通水准
交通便捷性、生活服务性等功能是考核地段优劣的重要标准。而交通条件的通达性作为住宅地段的重要考核指标,则更需要购房者审慎考虑。到底什么样的交通条件才能算通达,要从哪些方面着眼,恐怕还是要对楼盘周边环境进行一番全面而理性的了解分析。
一些国际房地产发展学家从生活角度为房地产交通通达性提出了五个方面的指标。首先是每天的交通费用在日常消费中所占的比例,包括车票、汽油、过路费等。二是时间成本,包括车程或步行时间、堵塞所延误的时间等,如果居所与工作地点之间的路程耽误过多时间,甚至会减少睡眠的时间。三是出入频率。四是烦恼度,即因等待、堵塞等因素对人情绪上产生的影响,也是生活成本的一部分。五是可见性,也就是建筑是否能在交通路线上比较容易被找到,是否有明显的标志等,这项标准对于非住宅类房地产产品非常重要。
天津的房地产受本地特点的影响当然也要有一套更加具体的标准。地产学家刘玉录博士表示,目前天津老百姓代步工具仍是以自行车为主,在选择住宅时,通常都会倾向于工作地点周围5公里左右的地点,也就是骑自行车40分钟以内的距离。这也是市区内一些楼盘受欢迎的原因。
据一项对本市市民生活出行习惯进行的调查显示,大多数天津老百姓的出行与消费习惯有着直接的关系。例如,调查中的一些平均数值显示,一般人买菜、吃早餐等出行通常不会超过0.4公里,买日用百货不会超过1.02公里,买衬衣、袜子等日用品通常在2.5公里左右范围内,买西服外衣之类商品会到周围7.38公里范围的商业区,而购买家用电器等出行则多在5.94公里左右。
住宅周围的交通是否能够让居住者在适当的距离内满足出行、购物等需求,能否方便、顺畅地上下班,都是决定居住质量的重要方面。
路桥建设预支投资利润
房交会上大量新建楼盘都与正在改造或刚刚完成改造的道路、桥梁相比邻。由于房屋价值与道路交通的关系是相互扶持的,共同发展,这些新交通线周围的楼盘也就因此具备了相对乐观的升值前景。
道路、桥梁、环线等交通硬件的修建,让不同地段房屋之间的价值重新排布,购房者在选择商品房时,也需要对这些环境标准以新的发展眼光来进行考核。修路建桥带动的拆迁工程和居住区转移已经形成了一些新兴的居住中心区。华苑、体院北、梅江等居住区都是在城市拆迁、迁徙与交通改造过程中逐步形成的居住区。
随着新道路的修建,这些居住区与市中心距离也显得越来越近,其房屋价值也水涨船高。据了解,华苑居住区目前新建项目与首批项目的平均价格相比,每平方米约上涨了700-1000元左右。当然,这不会是价格上的单一增长,土地价值和综合配套成本的上升,奠定了项目基本定位,在此基础上的项目,既要符合市场价格承受能力,又要具备比其他同档次项目出色的硬件水平和服务软件,才能确立自己的市场优势。也就是说,交通改造带动地段升值,随之也提升了房地产产品的品质。
准备在房交会上选房置业的购房者,如果要让房屋价值能够充分体现,除了传统的市中心居住区外,建议还可以对交通条件改善较为明显的住宅多加留意,或许能够发现性价比超值的产品。
新干线提升沿线房屋价值
工作、生活、就医、就学、购物、娱乐等各个方面,都会因为新交通干线的疏通而形成新的区域性变化。于是,贯通城市多个区域的新交通线路沿线也就成了地产业内人士看好升值的新热点。购房者在选择住宅时不妨对这类地区多加留意。
地铁、轻轨,还有连接成快速路的东南半环、西南半环、西北半环等,沿线房地产价值的上涨业已体现出来。例如新咸阳路的拓展和地铁的经过,就已经把原先鲜有人问津的西北板块迅速激活。瑞景居住区和水木天成等项目因为道路和大配套水平的提高,其土地平均价格比周围高出许多,但这些楼盘在认购期的销量和销售速度竟然比大多数市中心项目要翻上一番。从认购时的每平方米2000元左右到如今的单位售价直逼4000元,一些在这些地区购房的业主,如今甚至已经开始将房子转手赚取投资回报了。
新住宅区域置业要留心
虽然优势明显,但一些新开发居住区的生活配套设施还不够完善,购房者在选择时也需要多家留心。例如,太阳城当初承诺的示范小学的取消,使很多购房者叫苦不迭,又不得不想其他办法解决孩子的就学问题等等。
如今,大部分开发企业在售房时都会把周边政府市政设施规划作为卖点之一,但这其中也不乏尚未定案的不可靠承诺。而这些市政设施规划又不在开发商合同约定的承诺范围之内,因此,购房者必须在选购时对其周边设施仔细考察。开发商口头承诺的未来设施,老百姓最好还是到相关政府部门进行核实