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所谓产权式商铺,即所有权与经营权分离的房地产证券化概念,这是产权式商铺最核心、最基础的理念。
产权式商铺是国际流行的所有权和经营权分离的一种房地产商铺产品形式,最早出现在20世纪70年代的欧美发达国家,近年才开始出现在国内一些发达城市。主要表现为商铺业主出于投资目的,将业权商铺通过发展商或第三方公司整体委托品牌经营商进行统一经营,商铺业主获得定期定额的投资回报。据资料统计,国际上主流的连锁百货品牌中超过60%均以整体租赁产权式商铺为发展方向。
目前,产权式商铺在天津市商业地产项目中也已经占到了一定的比例。那么,究竟产权式商铺具有哪些优势呢?我们不妨分别从其经营操作模式、政府、投资者、发展商、经营商等多个角度来进行分析。
操作模式务实
产权式商铺在实际操作模式上一般为投资者提供固定的租金收益,及一个较长的租约期限,经过统一进行经营管理,将投资风险降至较低。据了解,目前其具体操作一般有以下两种模式。
第一种:将所有面积不计分摊面积分为众多小块,以类似于股权方式进行出让。在后续经营方面由物业公司统一招商经营,前几年按固定比例向投资者返还收益,后面的时间则由股东会议决定返还比例。有专家认为,这种方式实际上是发展商在销售完成后,将经营行为完全委托给物业公司和股东会议,其短期行为色彩浓厚,投资者的权益较难得到保障。
第二种:发展商在销售前即开展招商工作,通过引入品牌商家作为主力经营公司来聚集人气,做旺商场,同时为投资者提供信心和收益保证。在铺位划分时,一般也会考虑到实际经营的需要,考虑分摊面积和消防通道。这样即使主力商户将来退出商场,合适的面积仍可保证投资者的收益。这种模式比较成熟,也比较务实。
运营的一剂良方
目前很多城市商业地产的开发基本仍处于散户经营的状态,零乱的街铺,随意的经营品种,既不利于城市形象的提升,也浪费了社会资源。因此,如何规划商业地产,成为每个城市的政府普遍面临的问题。
政府是最大的城市运营商,在资源配置和宏观调控方面拥有一般房地产企业所无法具备的能量。深圳至祥投资顾问公司的专业人士认为,产权式商铺的出现,是政府进行城市运营的一剂良方。
首先,发展商为了吸引主力商家的进驻,必然要极力营造其自身的形象和素质,确定明确的经营题材和发展方向。出于自身的利益及长期效益的考虑,发展商的整体操作效果自然不同于散户的短期行为。
其次,大型商家的进驻,本身就是招商引资的成功案例,对城市形象也是一种提升。同时可以聚集人气,带旺周边区域,对于城市规划格局的形成将产生深远的影响。
再次,大型商家进驻能够带来先进的经营模式和竞争压力,对于本地商家来说,就要强化自身的竞争能力来适应这种市场的发展,这样就能够大大促进本地商业水平的发展。
最后,产权式商铺还可以集中社会的闲散资金,为投资者提供了一条良好的投资出路。
投资回报稳定
与股票、储蓄、住宅相比,商铺以其可观的回报收益和升值潜力成为投资者较理想的投资品种。然而打理商铺以及寻找租户又实在让人头痛。因此,对于投资者来说,产权式商铺是一种风险小,回报稳定可观的投资方式。值得强调的是,产权式商铺通过铺位的划分有效地控制了铺位总价,从而使之成为了大部分投资者都可选择的一种投资方式。
破解资金难题
对于发展商来说,一旦商业规模达到了一定体量,如何实现资金回笼是一大难题。有关专家表示,大规模的商业经营是需要业态支撑的,需要大型商家的拉动。而对于大型的零售商,高效的流动资金周转率是他们成功运营的基础。即使是资金规模庞大的如沃尔玛、家乐福等跨国经营的公司,都不可能大把地掏出资金来购买大面积的商业铺面,租赁经营始终是他们考虑的首选方式。同时,大面积商业铺面所需要的资金也是一般的小投资者不敢想的,因此产权式商铺无疑为发展商解决了一道难题。
降低经营风险
铜锣湾广场连锁集团有关人士表示,经营商以承租的方式获得了商场使用权,而不需要直接购置,减少了流动资金的占用,也省却了占领市场的大笔资金,不仅维持了合理的流动资金周转率,降低了经营风险,同时由于是通过发展商或第三方公司承租,不直接参与商铺买卖,因此也不会出现过多的法律问题。