现在，银行对二手房贷款实行“先审后批”，一改过去“先批后审”的做法。记者从各大中介公司和房贷公司了解，自银行加强个人住房贷款申请审核以来，被银行退回的个人贷款申请比例并不高，平均不超过10%。银行人士表示，现在银行放贷个案处理趋向日益明显，注重对借款人的个人综合打分，限贷的重点主要针对投机者，普通购房者贷款不会有大的阻碍。

　　银监会出台的《商业银行房地产贷款风险管理指引》，将关键点着眼于严审上。据各大中介公司统计，因申贷条件不符而被退回的交易比例不超过10%。被退回的原因基本上是因个人拥有数套不动产、自报收入奇高但又提供不出税单等证明的。也有少数一些主营高档二手房的中介公司，所经办的二手房中退单比例高达30%。据这些中介公司负责人透露，主要原因是其服务对象中投资客比例较高，其中不少人专门炒作商铺、办公楼、老洋房等豪宅。现阶段，银行对这几类产品特别敏感，因此退单比例高于其他中介公司。如某中介公司近期操作的商铺，成交的12套中只有3套商铺通过银行的贷款审核。

　　银行操作过程中个案处理现象明显。据银行业内人士透露，尽管各银行相继出台了一套内部贷款操作规程，或提高贷款成数、或限制多套购房贷款、或对老洋房、新里、老公房等产品停贷等种种条款，但在具体操作时，并不是单凭某一项指标来判定放贷与否，而是根据个人所获综合打分来最终审定。比如前不久某客户购买一套老洋房申请贷款，虽然贷款数额较大，且该申请人不止拥有一套住房，但放款银行考虑到申请人为某大型公司负责人，个人信誉较好，因此放贷数额达两千余万元。业内人士认为，根据央行对借款人收入严格审核的规定，“隐性收入”较高者的购房需求会受到一定的抑制。但由于央行并没有颁布操作性很强的细则，商业银行在实际操作中仍有一定的灵活度，只要央行没有进一步跟进规定，这些高收入者依托贷款投资房产的门就没有被关死