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天津市精装成品房市场缺口大
精装修成品房在施工和市场中存在的困难,使很多企业望而却步,天津市目前推出的新项目多数仍不打算做全装修房。然而与之相对应的是,上海、北京等城市全装修房却越来越普及。记者在北京全国住宅精装修成品房论坛上了解到,上海全装修房越来越多,从2001年15个试点项目(3000套),到去年销售落实了800万平方米(8万套),今年计划落实900万平方米,相当于开工总量的40%,包括很多普通房项目。同时,上海装饰装修行业协会抽样调查显示,去年以来全装修房入住满意率达90%以上,消费者对全装修房的认可度从原来的60%提高到80%。全装修房的普及已经开始从政府推动向市场自发行为转移。
对比之下,目前天津市新推出项目属于纯粹全装修的只有时代奥城,其他多是把小区中的几栋小户型房做精装修,这些装修房从规模及形式都与真正意义的全装修房有差距,所以,天津市全装修房供应显然不能满足日益增多的改善型居住需要。尤其是中心区的中高档精装修成品房明显短缺。
另外,从房市发展的角度来看,房价的不断上涨,已经开始使一些仅靠地段增值的房子显现出与质量的不匹配,全装修房作为发掘和弥补价值的方式,无论对市场需求还是企业品牌塑造都有战略意义。
成品房集成供应一体化实施成焦点
一些开发企业不愿意做全装修,主要是因为全装修操作管理难度大,在没有相关监控和质量验收标准的情况下,难以肩负全装修过程的责任。同时还担心全装修会造成房价提高、不能满足装修个性,市场不接受。
上海房屋土地局李娟娟处长介绍说,上海几年来的试点经验说明,如果企业和政府等相关部门把全装修当成一个发展目标,齐心协力去做,就不是很难了。全装修房主要有个性化、质量(及检验)、价格三方面问题,现在上海居民已经接受了“把装修留给我、把装饰留给你”的理念,没人再提个性问题了。目前要解决的主要是装修质量(及检验)和价格问题,上海的做法主要是在成品房设计、采购、施工、验收等方面实行一体化。
比如设计的一体化,根据做全装修住宅的项目情况不同,如果是奥园、仁恒等系列项目,因为一直都做精装修,其设计图纸一开始就包括全装修设计;而一些竣工后才决定做全装修的项目,就要求装修设计与结构设计尽快形成一体化,包括后面的监理验收等。而且设计图纸要细到比如用餐区,要把留在餐厅这一面的装饰墙面、做酒柜的结构都设计好了。再如,一体化后很多工程施工装修环节可以省略,直接与装饰装修衔接,这样不但使装修过程更科学,而且劳动力和成本算下来,大概每个平方米可以降低50至60元。
关于全装修房的一体化集成供应,建设部住宅产业化促进中心孙克放处长接受采访时举例说,日前他去福建看到,有个项目是直接去德国采购整体厨卫材料,省去了中间环节,而且1000份的订单,当然远低于国内价格。这种规模、规范、标准化精装修的供货方式,也保证了开发成本的降低,使不以装修盈利为目标或微利情况下的全装修房,有很大的价格优势。
全装修房可以提高房屋价值
对于全装修房的接受问题孙克放处长很干脆地回答,这主要是开发商在全装修房的设计、质量及承诺验收等方面出现问题所致。其实有调查显示,做过全装修房的企业在新项目中仍会选择做全装修,因为成品房在提高住宅品质和档次方面的作用是非常明显的。而且多数购房者在买精装修房时,更多的是看这房子的居住氛围,觉得值就买,不是因为算清了其中盖房多少钱、装修多少钱才会买。所以,全装修房的附加值有很大空间。
实际上天津市也有这样的实例,如开发区“金色阳光”小区,规划是中高档定位,但是由于地段等问题,销售状况不好,特别是120-130平方米的两室大户型很难被市场接受。后来决定通过做精装修来提高项目的档次和知名度。经过招标选定了北京一家装饰公司做全程设计施工。结果装修房开盘后,很快被抢购一空,其中通过装修增加了更多功能的大户型反而更受欢迎,项目本身的高档氛围也突出出来了。再如,天津市边缘区域的天津奥园、阳光100以及时代奥城等大型项目,之所以能够脱颖而出,除了景观设计外,其装修房给人们带来的“高档生活氛围”,也是重要原因之一。
全装修成品房是未来主流产品
孙克放处长特别强调,全装修成品房一定是未来房屋主流产品。因为毛坯房这种半成品无论从与国际接轨的角度,还是从建筑本身的保护角度,都应该退出市场。特别是集成建筑区(居住区),个人装修对居住舒适度影响以及对建筑结构的毁坏非常明显,如前不久大连进行的一次装修检验中,一个新建小区里只有两栋楼达到无毒标准,这个检验结果,也说明了新建房进行严格管理、统一标准的全装修的重要性和必要性。
他还介绍说,目前上海等城市全装修房的施工和供应方式已经进入了工厂化和标准化,开始为全国全装修房发展作出榜样。未来的全装修80%的施工过程会转移到各类加工厂去,并通过设计简洁、细节加强的方式体现个性化。如目前上海、广东的一些全装修项目,规模化和集成供应已经发展到开发企业与大型专门做精装修的公司,以及家具业全面联合,统一行动。而像仁恒等一些大型综合企业更是有了自己的一体化分公司,满足了工厂化生产,其精装修房的一体化设计表现在通过对样板间反复设计决定后,各部件通过统一的木器加工及装饰品供应公司提供。实现了真正的标准化生产,体现了高档房的个性和价值。(王哲)