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超级大盘三年蓄势今朝勃发
近期,象征着天津房地产开发进入完善城市功能、营造新城市中心时期的开发区“泰达时尚广场”宣布启动。其新闻发布活动正赶上升息消息公布的二天,两件本无瓜葛的事情,此时却交织和隐喻着天津房地产发展和市场前景。不过,前来参加项目新闻发布会的泰达高层人士则乐观的表示,泰达广场,是实现“十年初步建成滨海新区”战略规划目标的重要组成部分,其中泰达足球场和滨海国际会展中心已经建成并投入使用。今年开始全面启动的是以高尚住宅为主,集会展购物、酒店办公、娱乐健身等为一身的城市功能综合体。整个项目经过了近三年的蓄势过程,本身已经到了无论从城市建设和市场接受角度,都水到渠成、势在必行的时机。所以不会受宏观调控的负面影响。
事实上,盘踞在天津市城郊和市区边缘区域的地产大鳄,已经看准了目前城市经济建设的发展高峰,陆续启动了蓄势2-3年的超级大盘。如万科占地4095亩的东丽湖项目,其一期独体别墅作为项目起点,开始进入实施阶段。北辰天津合生珠江约2万亩站地面积城京津新城超级大盘项目,从立项规划到施工销售,花费了三年时间,其主要配套设施2.4万平方米的珠江帝景温泉度假村已经开业,目前别墅住宅已经开始销售。东南部梅江南区域永泰力作领世郡,占地面积3000余亩,经过两年的规划,目前一期10万建筑平方米高档独体别墅正在施工中,计划明年年中开盘。
业内人士分析,这些城市边缘及区镇区域新大盘的集中启动,已经形成了一股强劲的围城造城风潮。雄厚的企业实力和各项目每年10-20万平方米的推出节奏,基本符合宏观调控下的市场承受力。
围城项目别墅为主 档次叫板市中心
新推出的周边区域大盘,多数定位于中高档和高档综合建筑群,其住宅部分以别墅、洋房为主。依托天津城市交通及配套设施条件的改善,以及水景生态环境资本,在整体居住条件方面将与海河边高档建筑一争高低。
如有着得天独厚湖景和地热资源的东丽湖和京津新城。东丽湖区域有相当于西湖1.5倍、湖岸周长12公里的湖面做景观基础。别墅和洋房就围绕大湖和组团内小湖进行设计,并在产品中采用先进的ETS污水处理系统,雨水循环过滤零排放标准等生态技术实现了节能环保的生态居住理念。这些卖点已经成为支持其一期独体别墅7000元/平方米内部认购价的重要因素。
再如京津新城,因所在地周良高温温泉用地内外水系丰富,水面面积占总用地面积11.22%,所以别墅区也是以生态水景为主景观,户型设计为每户都有独立的后院、主卧室面向绿地或水面,或向高尔夫球道。
还有像泰达时尚广场这类新中心区项目,作为新市中心形象项目,突出了现代都市景观特点。其景观也着重了人的参与和亲和性。据主持泰达时尚广场规划设计的美国专家Bob先生介绍,泰达时尚广场的景观设计主要从时尚和人性角度进行布局。突出了聚集人气的特点。景观设计也是以水景做主题,其中心有一个大型水景雕塑,水柱达到120米高,象征它的力量,这些水景将采用先进的技术措施,保持四季常流水,同时也体现了区域内住宅的舒适性及较高的附加值。
边缘大盘能否点亮新城万家灯火
边缘大盘集中启动,将给中高档住房需求者和投资型买家带来更多的选择,但是也带来了能否被市场接受、保证人气的聚集的问题。据这些项目开发负责人介绍,与南方一些地区相比,在“造城”方面晚几年的天津,目前出大项目恰好合适。不仅有城市建设的根本发展动力,还有大量拆迁和外来人口不断增加的需求,竞争环境比较宽松。
如面向京津蓟等区域人群的京津新城,一期陆续推出的600套(以60万左右/套及88万/套为主)独体别墅和联排别墅,自9月底开盘1个月,已经卖出400余套,日均销售达到20-30套。如东丽湖项目,因京汉公路等道路的贯通,将成为市区及空港物流、保税区等滨海区域人群聚集地。所以已经取得销售许可证的东丽湖一期独体别墅,日前推出的70套内部认购房已经基本卖完。
另外,像梅江区域领世郡等大型项目,也将因为所处的高档居住区地段及项目本身和区域内日益完善的商业配套,有较好的市场接受预期。
天津泰达控股公司刘惠文董事长等企业负责人认为,现在的大盘开发,已经具有更强的企业组织和操作流程、更广泛的信息资源,更先进的设计建设队伍。所以,无论开发过程还是运营过程都是更高层次的,可以支持更高层次的产品出现。并因此给城市带来居住、就业形态的根本变化,带来地段功能和居住群体的变化。这种造城过程,实际上是一种资源开发组织和保持升值的过程。如泰达控股的项目,就不是一般意义上房地产开发,而是一种以长期经营为原则的城市建设的一部分,这就保证了项目与城市发展的相融性和大盘产品的竞争力。(王哲)