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天津商业地产成规模的兴起不足三年的时间,但发展速度之快令人欣喜。根据近期媒体公布的数据表示,今年天津市的商业地产项目竣工面积将达到380万平方米。但是,面对着这样一个复合型的新型业态,这样一个捆绑着土地、开发、经营、投资、管理经营等多种门类的地产界的新宠,已经开始暴露出一些值得关注的现实问题。特别是在近期,国内及天津市有关商业地产的讨论颇多,在这些讨论的背后一方面是面对宏观调控下商业地产走向的判断,一方面也是对目前个别已经完成开发销售后,商业地产项目均出现经营不善现象的一种思考与解释。记者通过采访发现,无论是冲在一线的房地产开发者,还是商业地产链条另外一段的商业管理者,还是那些伺机进入围城的散户投资者,都开始将目光聚焦在这艘集合了众多行业的航母中,如何将各种零件资源有效地整合,最终让其发力这个看似简单,但操作很难的的实际问题上。天津商业地产开始暴露出商业与地产两大阵营各行其是的矛盾。
矛盾之一:商业地产操作长线对短线
在近期的一次关于商业地产的论坛上,中国城市商业网点建设管理联合会会长荀培路一针见血的指出,大多数地产商都喜欢当“甩手掌柜”,抱着“卖完就走”的经营思路,希望开发——出售——再开发的循环周期越短越好,这就不可能完成对商业地产完善的规划。
中原百货的杨川董事长介绍,目前许多业内人士在分析商业地产项目失败的原因时,最突出的一点罪状就是这个商业项目难以形成持续的人气。但是,一个商业项目要想达到合理的预期其培育周期要在三年,要想达到盈利至少是六至八年。而像中原百货、劝业场等都是以百年老店来要求的,换句话说零售业是长线项目,商业地产是短线项目,这是商业地产开发企业与零售企业之间的一个明显的分歧,这种分歧很客观。因为地产商所带来的资金70%甚至90%都是银行贷款,而现在商业银行贷款80%以上又都是短期贷款,绝对不会超过18个月,包括我们零售行业都是一年期的短期贷款,我们把一年期的短期贷款投入到一个需要三年甚至八年左右时间培育,商业地产开发与零售企业之间在做长线,还是做短线这个问题上至少还没有达成共识。
另外,由于大型商业设施投资高达几亿元甚至几十亿元,国外多数是由基金进行投资的,而我国不管是国有还是民营企业,地产开发都过度依赖于银行的贷款,且自有资本的比例都普遍偏低,由于商业投资回报期比较长,一旦出现租金收入不理想,或者经营利润率下降的情况,就容易引发债务风险。
业内人士认为,对于发展商来说,要成功开发一个商业地产项目,一定要有长远的战略目光,不能仅仅把目光放在销售或租金回收上,而更应该追求物业本身的地产价值的提升。地产价值的提升不是一时半刻就能做到的,也不能靠偶然性,因此,不少专家学者都建议发展商在雄心勃勃进军商业地产时,一定要充分认识到投资转型潮流背后的高风险,审慎而行。
矛盾二:商业与地产谁拿大主意
中国城市商业网点建设管理联合会会长荀培路认为,开发商转攻商业地产源于利润空间,但是地产开发商缺乏一定的商业认知,对商业特性的把握存在偏差,对商业规律不甚熟悉;许多地产商没有看到商业地产开发与住宅开发的差别,套用较熟悉的住宅开发模式,先设计、后出售。而商业地产的复合性,要求地产商、投资者、经营者、物业管理商四者结合起来。这些因素带来了巨大的投资前期风险。
中国连锁经营协会商业房地产部的负责人告诉记者,近来常常带领一些知名的连锁企业到各地区搜集店铺,一家大型连锁经营企业今年准备扩张50间分店,但通过考察后发现,很多商业地产项目与他们的要求相差甚远,这在一定程度上反映出目前不少商业项目的建设与商家的需求并不相匹配。这位负责人认为,现在一些开发商在实际开发过程中往往因急于回笼资金或因认识和经验不足,只注重商业地产前期的销售,像切豆腐块似的把商铺卖散了,却完全没有考虑商铺经营的策划、管理问题,导致商铺前期销售火爆,而后期经营出现直线下滑的情况。
中原百货董事长杨川还认为,商业地产商不要做商业,作为零售商也不要做地产,因为这是两个行业。商业房地产是一个复合型行业,其间需要分工,越专业对项目越有利。特别是通过商业零售企业与地产商的集合,地产商可以了解零售商的需求。现在突出的问题是,当项目快要封顶的时候,零售商的需求开发商不知道,两者之间的分歧是巨大的,地产开发企业不知道零售商所需要的人员流向是什么,所以订单商业是商业地产一个非常好的模式。
矛盾三:商业与地产的盈利点相差大
中原百货董事长杨川从一个零售商的角度明确指出,商业设施的增长速度远远快于购买力的增长,这是商业地产开发者应该清醒面对的一个现实。其重要的表现就是商业地产开发商的保本点与零售商的盈亏点存在巨大的反差。杨川董事长认为,天津的商业地段一般分为三级,三类土地每平方米的成本基本是1万元、5000元、1000元,综合建筑成本在内,开发商一般希望每平米每天的租金分别是3元、2元和1.4元。而在这三个商圈内,包括A类商圈的滨江道、华联商厦等每平米商业设施每年的营业额大约在1万元左右;B类商圈的营业额可能要在8000元以内;C类商圈每平米大约在5000元左右。按照零售企业的惯例,商业企业将零售额的6%-8%付给地产商作为租金计算,商业零售企业所能够承担的盈亏平衡点分别是:A类商圈每平方米2元以内、B类商圈基本上是1.3至1.6元以上、C类商圈不会超过1元。这样对照下来不难发现,商业地产开发商与商业零售企业之间盈利平衡点之间悬殊巨大。