|
||||
目前天津市的小区会馆,无论是从开发建设上,还是从经营上,都还存在不同程度的误区,主要表现在以下几个方面:
投入高大部分会馆都建得很大,装修也很豪华。
占地面积从数千到数万平方米不等。而一些郊区规模型的大型楼盘还不止一个会馆。众多的楼盘会馆动辄投资上千万元,昂贵的投资,不仅造成资本回笼慢,同时对已将会馆成本分摊到房价的业主们,也不公平,一个不争的事实是,有了会馆的小区比没有会馆的小区,房价要高。
定位偏不少经营不善的社区中,会馆前期定位过高过大,结果所倡导的生活模式与小区业主大部分的生活习惯不相符合,并不受到小区业主的欢迎。
规划求全不求好翻开楼书,会发现许多会馆里的设施与功能几乎无所不包,似乎足不出小区大门,一切生活便利全部享受。其实这种大而全的会馆规划模式,并不适合于所有的小区。更多的时候,小区会馆的功能设施,是应该对小区周边配套不足的一种补充,也只有这样,因地制宜建设和规划小区会馆,才能吸引小区业主和外来人员的消费,小区会馆才能发挥出应有的价值。
浪费严重当然小区会馆高成本的运营,与当初发展商一味追求豪华与气派也有关。比如很少有会馆不用中央空调,而分体式空调恰恰最适合小区会馆,一般来讲,在上班时间有的设施在房间无人消费的同时,可以关掉电源以节约开支,实际情况却恰恰相反,几乎所有的会馆都装上中央空调,有的上千平方米的会馆里,大部分的设施与功能在空置起来的同时,却还要为为数不多的几个消费者打开中央空调。
只生不养许多的发展商在建会馆之初,其目的是提升小区楼盘的品质和档次,以达到促销和提升房价的目的。因此,在报建规划之时,并没有对其后的经营考虑更多,而是对消费者的承诺太多,等到楼盘卖到差不多了,再考虑会馆的经营问题,于是改变原有的设施与功能用途,这样就造成了当初的承诺兑不了现,使得小区业主有意见,极易引发事端。
功能模糊许多发展商在对会馆的功能上并没有详细的说明。只是列举多种功能在一起,比如餐饮,既有可能是一个自助餐或者小吃店或者西餐厅,但也可能会是一个大型酒家。餐饮功能的地盘一旦扩大,其它的设施功能就会缩小,弄不好,业主又有意见,好好的小区又会起一阵风波。
市场定位乱一些小区会馆一般交由小区物业管理公司代为其经营与管理。而物业管理公司常常以租赁形式将会馆的某一功能让运营商独立运营,这些运营商以各自的专长进行经营管理。由独立运营商对不同的会馆项目进行不同的市场定位和分类。但问题是,许多的会馆规模有其局限性,既无法实现规模经营,又不能搞“小而全”,使独立运营商的一部分服务专长难以施展,因此从会馆撤走的专业运营商家不在少数。
缺乏特色这种现象几乎比比皆是。一个运作成功的会馆要有一个主体和特色,以迎合小区业主的业余需求,只有这样才能吸引消费者。