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在上海,价钿实惠、功能齐全小户型是房产市场的稀缺资源。寻觅婚房的年轻人正在为此大伤脑筋。
“要想买到一套小户型简直太难了!”12月5日,身怀六甲的楼太太在第十六届中国上海房地产展示交易会的人潮中艰难穿行,脸上写满了无奈。
她是一名小学教师。丈夫楼强在一家外企工作。两人结婚一年有余,现在住的是前年买下的一套面积约40平方米、房龄35载的小户型。由于拆迁在即,他们急需一套实惠的新建小户型。他们整天跑中介公司,展会更是每次必到,一到就开始“洗展台”:一个展台一个展台地问。这一次怕夫人身子重,楼强原本打算一个人来“洗展台”,可她还是坚持要一起到现场,生怕商量起来不方便,错过了买房子的机会。可是他们还是失望,参展商推出的为数很少的小户型早已被哄抢着预定一空了。“再过一两个月,如果再买不到小户型,我们就只好去租房!”
其实,他们只是一个缩影。在上海,像这对年轻夫妇一样急需小户型的年轻人不在少数。他们希望有一套面积适中、总价较低的新房。但现实情况是,上海的小户型是稀缺资源。
小户型越来越少
小户型是相对大户型而言,主要是针对小家庭、单身人群等消费者而出现的一种住宅形态。目前,大家所说的小户型是两种意义上的小户型:一种是成套住宅定义上的小户型,如四十多平方米的一居、七八十平方米的两居、九十多平方米的三居;另一种不是严格意义上的成套住宅,指小面积的公寓或商务公寓。这些小户型面积虽小,功能齐全,一般都有客厅、厨房和卫生间。
上海小户型短缺有历史渊源。上海市房屋土地资源管理局高级经济师王安石在接受《新民周刊》专访时指出,上海住宅发展主要分为四个阶段:
第一阶段为上世纪50年代,当时住宅均由国家统一建设,实行“统建、统分、统管”,结构简易、紧凑且公用面积小,住宅相对独立但不成套,配套不全。这样的房型现在还有大量存留,总面积达935万平方米左右。其中,老石库门有335万平方米,旧式里弄和新式里弄共有600万平方米。
第二阶段,上世纪60—80年代。这个阶段兴建的新房大部分都是职工住宅,以单位建的为主体,整个房型设计简单,高度大都在6层,住宅面积大都在50—60平方米之间,有的只有40平方米。目前,这些房子大部分都由国有直管变成了售后公房,面积达9000万平方米。
第三阶段,上世纪80—90年代末。福利分房成为历史,自己掏钱的消费者对房屋质量和户型提出了更高要求,市民对大房型的需求突然间被释放,面积大都在150平方米左右,大的甚至达到200平方米以上,而新造的小户型却很少,供求结构性矛盾凸现。
第四阶段,进入新世纪之后。房型在总体上进一步被放大了,就连小户型也达到了60—90平方米。据估计,截至2004年11月,这类新式的房子大概建造了8000万平方米。新建小户型越来越少,而在第一、第二阶段建造的小户型很多又面临拆迁,小户型的比例进一步缩小,结构性矛盾暴露无遗。
在“2004年第十六届中国上海房地产展览交易会”上,笔者调查得知,所有参展房型中小户型的比例不超过5%。上海万宇房产开发的一个楼盘有10种房型,其中只有3种房型的面积在100平方米以下。公司销售经理董华男介绍,在参展的前两天中,购买大户型的人很少,而小户型的销售进度却出奇地快,消费者大部分都是年轻人。
据主办方介绍,由于此次展示会上有不少中低价位房源,所以在为期4天的展会上,就有18万人次到场参观,7000多人赴实地看房,预定购房574套,这其中不少都是被年轻人预定的小户型。
同期在新国际博览中心举行的2004年住交会上,上海几家大的开发商都纷纷抛头露面。但笔者从现场的工作人员了解到,他们开发的都是中高档的楼房,面积都在110平方米以上。
笔者从上海浦东东昌路上近十个房屋中介公司得知,目前新建小房型住房十分抢手,那些手头拮据的年轻人只能到二手房市场寻觅。然而,目前市场上能找到的小户型都是房龄在10年以上的老式公房。相关调查数据显示,静安、黄浦、卢湾等市中心区域成为近期二手房市场中的热点区域。市中心区域环境幽雅、交通便利的次新房受到了购房者的关注。与次新房相比,整个中心区域内的售后公房价格也居高不下。特别是一些市中心区域成熟地段的二手小户型几近“断货”,在有的地段,二手小户型均价逼近新建小户型的均价。