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对于天津房地产市场来说,2004年是一个不同寻常的年份。在过去的一年里,经历了变幻莫测的市场大环境的洗礼,各方力量得以分化、组合,一个日益清晰的房地产竞争版图重新浮出水面。据中原物业顾问公司的调查显示,2005年的天津房地产市场将与近几年的楼市大势一脉相承,依然处于成熟期之前的调整上升阶段。在这一时期,竞争环境日益激烈,城市建设推陈出新。同时,由于政策、信贷、土地等各种相关要素的调整、变动,将继续带动区域市场加速洗牌进程。让人欣慰的是,经历了10年住宅产业化的磨砺,天津已经成长起一批能够经历市场考验,具有较强操盘水平和赢利能力的开发企业。同时,本土市场的稳健与务实,也吸引了相当一批外埠实力型公司进入天津。未来天津房地产的总体趋势将是平稳趋升,但中、短期的振荡调整不可避免。对于天津房地产市场来说,2005年,仍然是一个充满变数,挑战与机遇并存的关键时期。
从房地产投资额、商品房新增供应量、成交量以及商品房均价这四项指标来看,可以看出天津楼市同比增幅均超过了10%。分析今年1至10月份的房价与销量走势,可以看出与房价相比,天津单月商品房成交量起伏较大。今年一季度,天津楼市走出一波直线上扬行情,在经历第二季度的短期调整后,天津楼市运行趋于平稳,房价快速上涨势头也有所回落。
土地供应
截至2004年12月,天津土地交易中心公开挂牌的土地为25幅(不包括保税区整体出让的31幅土地),土地出让面积达到700万平方米左右。与2003年相比,2004年天津土地供应增长稳定,政府部门通过控制土地供应规模以调节市场的力度加大。2004年本市土地供应市场具有以下几个比较突出的特点:
天津土地有形市场日趋规范“招拍挂”成为土地出让的主要方式
2003年,天津市政府正式出台《天津市国有土地有偿使用办法》,规定从2003年6月1日开始,天津的国有土地将由市政府集中统一管理、统一收购、统一储备、统一供应、统一出让、统一转让。这是天津深化土地有偿使用制度改革的重大举措,也是天津土地市场建设进入规范化、理性化发展阶段的重要标志。从2004年天津土地市场的运行情况来看,经营性土地全部实行“招拍挂”形式,特别是对经济适用房项目也首次采用招标形式,土地市场日趋规范,竞争更为充分。
市内六区仍是土地市场主要供应区域中环线以外土地供应比重加大
分析今年的土地供应市场,可以看出市内六区仍然是本市土地供应的主要来源,但供应重心的外扩趋势日益显现,这表现在中环线以外及四郊五县土地供应比例加大,中心城区土地相对稀缺。据统计,今年挂牌出让的25幅土地中,位于郊县的有5幅,其中西青区3幅,北辰区及东丽区各1幅,其余地块均坐落于市内六区。在25幅土地中,位于中环线以内的有10幅,土地出让总面积为120万平方米左右,占土地供应总量的17%;其余土地均在中环线以外,距市中心区较远。随着天津市城市化进程加速,并且在市政建设的推动下,次中心区及区县土地市场及房地产开发将迎来一个快速发展时期。
市中心小幅地块以商建、办公用地为主住宅用地平均规模有扩大趋势
由于天津对住宅需求保持稳定增长态势,目前本市的房地产开发仍然以普通住宅开发为主。表现在土地市场上,则是供应土地以居住用地为主,同时,商业及办公用地也占据相当比例。分析目前天津土地市场的现状,可以看出单纯作为商业或办公地块,大多位于中环线以内,且占地面积多在1万平方米以下。1万平方米以上的中、大型地块以居住用地为主,并辅以一定比例的公建用地。与2003年相比,2004年以住宅为主的综合用地平均单幅面积呈扩大趋势。据统计,2004年天津土地供应市场以住宅为主(包括纯住宅用地)的地块有16幅,土地总面积达到645万平方米,平均单幅地块面积达到40.3万平方米。这一方面是由于某些超大型地块入市带动土地单幅平均规模上扬,另一方面也显示中、大型地块占据目前天津土地供应市场的主流。
2004年,单幅出让面积最大的地块是位于河西区友谊路的编号为津西友(招)2004-059号的土地。该地块总面积为400万平方米,其中建设用地超过150万平方米。这也是天津土地交易中心有史以来以“招拍挂”形式推出的面积最大的地块。整体来看,2004年天津土地市场供应基本与市场需求相适应,同时,土地作为房地产开发的基础性资源,在宏观调控中扮演越来越重要的角色。
土地成交
根据天津市土地交易中心公布的摘牌公告资料统计,截至2004年11月,天津市以“招拍挂”形式成交的土地为18幅(不包括经济适用房项目)。成交土地面积在700万平方米左右
(包括顺驰新地以拍卖形式取得的编号为津东卫(拍)2004-025号宗地),土地出让总额为141.7亿元。与供应规模相比,天津土地市场成交亦相当活跃。预计未来几年,天津房地产市场仍将保持快速发展势头。2004年的天津土地需求市场主要表现为以下几个特点:
土地价值理性回升开发商土地出付成本加大出于对天津房地产市场发展前景的看好,2004年土地需求保持坚挺。同时,由于经营性土地采用“招拍挂”形式,土地价格进一步攀升。据统计,2004年天津土地交易中心成交的18幅土地,平均单幅土地成交价格为74604万元,单亩地价达到135万元左右。其中商业及办公用地价格水平高于住宅用地,且市中心地价高于郊区。由于天津长期以来土地价格偏低,地价提升有利于改变因长期实行协议出让土地导致的地价扭曲,进而提高土地使用效率,但相应增加企业的运营成本,并推动房价上涨。
土地市场竞争更趋激烈催生合作方式及融资渠道创新由于从长远来看,地价呈稳中有升态势。
为储备更多的土地资源,拥有较强资金实力的开发企业倾向于在地价上涨之前拍得土地,从而加剧市场竞争。地价的高起也将催生出新的合作方式及融资渠道。2004年,泰达与万通通过股权合作开发泰达城,中新集团与北京新松公司联手中标市中心“地王”,都预示未来天津以土地为载体的竞合将上升到一个新的高度。