岁末年初，各行各业又开始回顾过去、展望未来，其中不乏形形色色的预言。

　　今年最感人的预言家，是贺岁片《天下无贼》中那个21岁的傻根，兜里揣着打工赚的6万块钱回家盖房娶媳妇，在乱市上不信有贼，大声预言：没贼(音MO~)！结果，他的预言真的实现了。

　　今年最令人闹心而又准确的预言，是房地产市场中有关房价的预测。2004年初，地产界明星人物潘石屹以不容置疑的语气预言：房价肯定要涨。天津开发商也因势利导，开口必言：天津房价刚开始补涨，有较大的上涨空间。结果，全国1-10月份销售统计，平均房价比前一年上涨近11%。而天津商品房目前均价也在3200元／平方米左右，比去年上涨约14%。

　　今年最令人发晕又不准确的预言也是房价，谁也没有预测到上涨幅度超过了两位数。

　　可见，预言既给人梦想成真的希望，又有“瞎蒙”的乐趣。可见，过去的房市开发商预言的太多，过去消费者预言得太少、说得太少，只有“言听计从”的份儿。

　　所以，我们(消费者)今年不妨也来预测一下：2005年“房市无贼”——房价不要“贼”高、房型不要“贼”大、开发商不要“贼”抠、政策不要“贼”虚。所以，我们预测2005年是更多普通消费者圆住房梦想和预侧成真的一年。

　　2005年房地产市场主导因素

　　政府控制房价效力提高

　　如果说2004年开发商对房价有最多的掌控力，那么政府调控效应将在2005年显现，2005年政府对市场的控制能力也将增强。一方面国家持续的金融和土地宏观紧缩政策将制约市场供给和需求，另一方面，经过了近两年的市场磨炼，本市政府部门运用土地和地方政策调控力提高，基本能够控制市场稳定、房价小幅上涨。

　　如在土地供应方面，天津土地部门日前透露的明年供地信息表明，加上开发企业储备地块，明年基本能够保证与今年持平的稳定供给。

　　在地方政策运用方面，政府可以通过控制拆迁、调节公积金贷款政策、契税政策等鼓励或限制需求，以使供需平衡。

　　明年最急迫也是最难控制的就是普通房的上市量，仅以降低房屋总面积的方式显然不能满足需求，因此还要通过进一步采取相应的结构调政策，以及二、三级市场的联动来有效解决。

　　新热点地段明确

　　今年房价的提高，首先表现在地段价值的提高上，除了梅江和体育中心区域，海河沿线新开盘的项目，过去商品房均价在3000元／平方米，现在已经升到5000元／平方米以上，虽然建筑材料技术质量有所提高，但是其价格含量远远不如地段(地价)升值含量。再如老城厢附近区域，由于旧房全部拆迁和外地品牌开发企业的进入，已经开始产生高档品牌聚集效应，新开盘项目价位已经步步高升，向梅江高档居住区看齐。

　　另外河北、红桥区拆迁范围广的区域，也成为价格洼地填补重要区域，一是因为这些区域本来就是区内的中心区，二是这些区域多数都是城市建设的重要新功能区，区域功能变化也给其地段升值带来希望。

　　预计2005年，上述类型区域将成为新热点居住地段，而天津市内六区商品房均价将在4400元-4500元／平方米左右。

　　户型趋向实用高贵

　　2005年的户型将在提高应用功能基础上，进一步体现舒适度和价格潜力。面对年轻人、总面积经济实惠的小户型一室和二室将增多。而面对改善型需求的三室户型将在体现总价节约原则的同时，还通过双卫生间等时尚设计体现现代住宅特点。而高档项目户型则将以精装修、大堂设计等增加居住的舒适度和高贵感。

　　市区内高层将出现具有新风系统和一体化精装修项目，其户型设计将体现全明通透特点，基本做到间间有窗。

　　2004年天津房市点评

　　即将告别的2004房地产市场，真是一言难尽，“充满变数”、“出人意料”、“暧昧矛盾”、“事与愿违”、“惊喜交加”……所以，分析宏观调控与市场现状，媒体分析用了“一个向左一个向右”“火与冰的冲撞”等词组，说明2004年度的天津楼市一面是价格快速上涨的火爆市场，一面是希望降低热度的宏观调控政策出台，其令人惊叹的结果是：尽管经济学家连连发出警告、政府利用土地和金融手段层层围堵，市场还是应了潘石屹这些房地产商的预言——今年房价一定要涨。而且还给开发商留下话柄：土地的供应不足及调控制造成地价上涨进而导致房价上涨。

　　而在这样的背景下，天津市场投资和竣工量并没有降低，市场成交量也再创新高，达到1200万平方米左右。开发商成功通过多种销控策略使市场显现出供不应求的热闹场面。但是市场以中高挡项目为主、普通房供不应求的结构问题仍较突出，为来年中高档房供需平衡带来隐患。(王哲)