|
||||
楼市越来越旺,楼盘越做越大,买房的人越来越多。
对于房地产业而言,已经过去的2004年有太多的故事值得回顾。年初宏观调控政策的出台让开发商揪心,房价这把双刃剑刺疼了楼市上的买卖双方,行政许可法的实施让楼市进一步走向正规和透明,央行的金融政策为前进中的房地产业踩了一脚刹车,人民币利率的调整让买卖双方再次为房“心动”。这一切的波折和变化,勾勒出2004年房地产市场不平凡的画卷。然而,在这不平凡的市场中,天津楼市却显示出可喜的发展:“8·31”大限并没有阻止房地产业的发展,仅2004年天津市内六区新开盘的项目就有70个之多。泰达集团进军土地市场进而推出市中心造城计划,北京万通集团登陆天津,上海阳光鑫地在天津的项目正式开工,一个个令人兴奋的信息使天津的楼市变得热闹起来。
2004年天津房地产需求市场四大特点
一、普通商品房仍为主体,但供应量相对短缺。
分析2004年各单价区间下的商品房成交情况,并结合购房客户调查,目前4000元以下的普通商品房仍然占据目前购房需求的主体。但目前4000元以下的普通商品房供应比例低于需求比例,在较长一段时间内,普通商品房仍然保持相对短缺的态势,其销售速度也快于高档商品房。
二、房价成为购房最敏感因素,住宅消费更趋理性。
由于2004年房价增幅高于同期人均可支配收入增幅,房价逐渐成为影响购房者决策的关键因素。同时,受支付能力的限制,总价控制在一定范围内的紧凑型商品房受到购房者欢迎。此外,随着房地产开发进入品牌时代,消费者对于发展的信誉、业绩以及行业品牌更为关注,产品竞争细化到项目品牌、售后服务、综合性价比等层面,购房者消费行业更加理性。
三、居民价格承受能力增强,高档房需求增长稳定。
随着天津城市经济的发展和居民收入水平的提高,人们对于商品房的价格承受能力明显增强。特别是高档房市场经过多年的培育,供应需求市场均有长足进步。2004年,以时代奥城、城市别墅为代表的天津高档住宅物业成交规模增长较快,这表明在经历了最初的起步阶段,天津的高档房市场开始中盘发力。但由于当前天津高档房供过于求,因此这一细分市场还将在今后面临更大的竞争压力。
四、拆迁成为拉动居民买房重要因素,但改善型需求占据消费主体。
2003年由于本市大规模拆迁导致的商品房刚性需求在2004年第一季度得以集中体现。2004年一季度天津市商品房成交面积达到359.4万平方米。同比增长142.7%。随着拆迁因素对住宅需求影响逐渐减弱,天津商品房成交量随后有所回落,改善型置业需求占据主流位置。人们对于楼盘的综合品质更为关注,买房追求一次到位的心理较为普遍。
2004年楼市回眸
房价:成为高频词回顾2004年天津房地产市场的诸多热点,有关房价的话题无疑是“热中最热”,房价已经无可争辩地成为了本年度使用率最高的高频词之一。无论是业界还是消费者,都被这一年来房价的上涨速度和幅度所震撼,曾经被外界讥讽为“波澜不惊”的天津房地产市场终于一扫阴霾,爆发出炽热的能量。作为反映本市房地产市场价值的房价,也在此时显示出了它应有的威力和影响。去年以来,由于本市房地产市场需求旺盛,带动了房地产价格的持续上涨。
专家分析,多年来天津房价一直处于低水平的状态,目前房价上涨反映了市场价值的回归,符合天津经济和社会发展的总体水平,是正常的价格上涨,其幅度尽管有些大,但并没有造成“泡沫”。同时,房价上涨也得益于城市建设、拆迁拉动、土地政策调整、开发成本提高以及改善型和投资型购房者增多等多方因素。
由于目前天津市房地产价格总水平上涨幅度已经高于同期居民收入的增长速度,因此房价上涨亦带来了很多负面影响,其中中低收入家庭的购房难问题尤其突出。政府有关部门已经通过放缓拆迁速度、加大普通商品房和经济适用房建设规模、加快社会保障住房建设等举措来平抑市场价格,尽最大努力避免实际需求和经济承受能力相脱节的现象出现。
房型:大开间成为主流经过一年多来楼市大牛市行情的影响,天津的购房者对于专业术语的理解力越来越高。2004年,在所有关于房子的专业术语中,“开间”这个购房者关注度颇高的指数也出现明显增长,“户型设计多样,客厅、卧室大开间设计……”与此类似的话语如今越来越多地出现在各商品房项目的介绍中,业内人士认为,新户型的大开间设计比去年同面积户型更加符合现代生活。
其实开间不论大小,只要它的房屋套面积符合项目建设总规模的经营需求,而且能保证住户的舒适度就是最好的。据了解,在今年已经上市的项目中,面向普通消费者的商品房开间变化尤其明显,多数100平方米左右户型的客厅开间已经由去年的3.6米变为4.2米。
业内人士认为,开发时总面积越小越好,这样对购房者来说总房款也比较低,但也不能太小,最低限度要保持在3.3米以上的开间。在面向普通消费者的住房内,卧室最好控制在30平方米以内,再大就会因为空旷而降低舒适度,一般来说20平方米的卧室是使人感到最舒适的,当然也可以做成50平方米甚至60平方米的卧室,不过它要加入除起居以外的如书房、卫生间、进入式更衣间等更多的功能组合空间。
天津市规划委员会张菲菲教授认为,对于面向普通购房者的商品房,不见得开间大就好,但也不能过小,做到经济实用而又舒适是最好的。开间大小是否实用要根据房屋总面积的大小决定。普通消费者选房时,比如说两室一厅的80平方米左右的住宅,其客厅的开间最大不可超过3.9米,三室一厅120平方米的住宅,客厅开间在3.9米至4.2米之间。120平方米以内的普通商品房,客厅以3.9米为主,卧室以3.6米为主,纯粹的单一功能的客厅最多做到40平方米就够了,再大就会浪费空间。对于面积在120平方米甚至150平方米以上的户型,空间与内容要匹配。小进深大开间是相对的。住宅应该是为大众做的,要做到经济而不浪费,能把90平方米的户型做到85平方米才好,经济实用的开间最好。
商业地产:开发面积创新高天津城市建设最显著的特征就是商业地产投资和开发面积的大幅度提高。2004年商业地产的竣工量将达到380万平方米。到目前,新建商业地产项目已有60项,总面积达260万平方米,其中单体规模5万平方米以上项目有12个,单体投资超过亿元的项目共有18个,超过了历年的建设量。而与2001年底本市开发各类商业用房面积43.3万平方米相比,已超过6倍之多。如购物中心类的麦购休闲广场、奥城商业板块等;街铺类的上谷商业街和天津古玩城、女人街等;现代商贸城类的国际轻工商贸城、峰汇广场、信达广场、科技大厦、家世界等。同时,民间资本投入商业设施比例也大幅上升,在商业固定资产投资中非国有资产已占到90%以上。如麦购、天津国际轻工商贸城、海河之子、凤凰城商贸区、上谷商业街等。
大型综合超市的选址地点已经跨出中环线,开始向外扩散。小型连锁商业,如米斯特皮萨、益生堂、青鸟健身等开始新一轮选址;上谷商业街等街铺型商铺及奥城商业广场等休闲综合购物中心型前景看好。
在建和即将落成的商业地产项目,外地投资开发团队已经成为生力军。其中介入海河沿线和市中心的项目最多,主要来自浙江、上海、福建、北京。如麦购广场、昆仲休闲文化购物广场、温州企业收购的多个烂尾商业项目等。正是这些外地投资开发企业敢于先行一步,买下需要精心培育的商业用地、承接第一大烂尾楼续建工程、拓展环渤海区域轻工贸易圈、签下昂贵的老城厢地块,带动了天津商业、物流、金融等服务业全面启动,同时也给天津商业地产发展带来了更多的信心和希望。