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“孤”朵如何变繁花
房地产已经成为我国国民经济发展的支柱产业之一,我国应借鉴国外房地产保险市场的成功经验,并结合国情积极拓展与住房相关的保险业务,构建并完善我国的房地产保险体系。
保险公司应多角度拓展房地产保险业务,全方位开发与发展新险种。首先可考虑不动产质量保险,由房地产开发商向保险公司投保质量险,当商品房在保险责任规定的质量标准内发生质量问题,可直接由保险公司向购房者承担赔偿责任,该险种既提高开发商的信誉又确保了购房者的利益。
与不动产质量保险相呼应,我国也可发展建筑工程险。由承建单位在承接了开发企业的房地产项目后向保险公司投保工程险,由保险公司对在建工程因自然灾害、意外事故等不可抗力导致在建房地产灭失或损毁所受损失承担赔偿责任。另外还可以考虑开发房屋财产保险,房屋财产保险是以房屋及其附属设备为保险标的的保险,为房屋所有者和使用者提供保险保障承担保险期内发生的意外灾害造成的房屋损失赔偿。
中央政府可以凭借国家信用着手建立住宅抵押贷款保险的类似于美国的FHA、VA的机构,专职对指定的金融机构发放住宅抵押贷款提供保险。住宅抵押市场的高道德风险以及逆向选择行为导致私营保险市场失灵,因此政府必须尽快成立专门的住宅抵押保险机构,对于指定机构的贷款的安全性给予担保。
住房贷款寿险是保险公司向按揭购房者提供的一种人寿保险,是为了防止按揭业主由于不可抗力丧失还款能力而遭受损失的防范措施,因此贷款银行也一般要求借款购房者投保。按揭购房者在办理借款手续的同时即可办理该项人寿保险。按揭购房者在借款时向保险公司缴纳一定数额的保费,保险公司作偿还贷款的保证,银行就相应地给予购房者贷款。这种保险的保额一般每年递减,以与借款人的贷款本金余额相称。
另外一种选择是定额定期保险,该险种的保金额维持不变,如果保险金额超出未偿还的贷款,其超出部分返还持保人。由于贷款的偿还有了十足的保证银行就在利息和借款期限等方面给借款人以一定的优惠。在贷款期限内如果借款人因发生意外情况不能如期偿还贷款,则由保证人偿还贷款或由承保人赔付银行的贷款损失。
在购买住房抵押贷款保证保险时,由投保人一次性将一笔金额低于贷款额的保证金交由保险公司,保险公司向贷款银行作偿还贷款的保证,按揭业主人获得贷款。当贷款全部还清时,这笔保证金再全额退还投保人。当按揭业主人死亡或完全丧失工作能力时,由保险公司为其偿还全部剩余贷款,并将这笔保证金收归保险公司,使按揭业主人或其家属能保留住房的使用权;当按揭业主暂时丧失还款能力时,保险公司在约定时期内,支付其每月的应还款项;但在贷款付清后,在返还保证金时,保险公司则根据实际情况从其保证金额中按比例扣除相应金额。这种保险工具既免除了借款人因经济拮据丧失住房的危险,又满足了银行降低风险的要求,并进一步提高了借贷资产的质量。
目前发达国家都建立与房地产保险配套的法律法规,我国在丰富房地产保险业务品种的同时,《房地产保险法》也应加紧制订、出台,从而使房地产保险有章可循、有法可依,同时不断地完善抵押制度、规范抵押合同包括抵押物的评估、抵押物的设定、抵押物的处置和抵押物收益的分配这样可以通过抵押物的处置尽可能地减少政策性保险的运作成本和保全银行债权人的利益。