|
||||
相关资料显示,2004年天津市写字楼市场的供应量相对较大,新增项目12个,建筑面积41万平方米。主要分布在小白楼、友谊路和十一经路三个区域。其中小白楼区域供应量最大,建筑面积17.4万平方米,占新增总量的42%;其次是友谊路区域,新增供应面积9.6万平方米,占23%;十一经路区域新增供应量4.4万平方米,占11%。此外还有鞍山西道区域,新增供应面积达8.1万平方米,占新增总量的20%,而南京路区域因土地资源的稀缺,2004年只有1.5万平方米的供应量,仅占新增总量的4%。有专业机构预测,随着政府对烂尾楼盘活力度的加大,在未来两年内,市场将集中放量,写字楼项目还将上市超过20个,建筑面积将超过50万平方米。其中南京路区域将以消化存量为主,而南站、大沽路和友谊路及围堤道区域将会成为未来写字楼供应的潜力区域。面对当前这种市场新形势,日前,在由津报集团新创刊的《U房地产导刊》主办、天健广告公司承办的“天津写字楼市场专题研讨会”上,业界专家及本市部分写字楼项目负责人分别就市场营销、产品定位以及未来市场走势等问题进行了一次深入研讨。
未能如期走旺两点解释。南开大学经济学博士刘玉录表示,之所以目前天津市写字楼市场还未出现供需两旺态势,分析原因主要有两点。一是品质档次不够高,产品结构有待调整。只有高档次的供给,才能吸引高水平的需求。目前天津市写字楼项目大多档次中等偏上,顶级的不多,而真正的甲级写字楼则很少。同时还有一个最大问题就是产品同质化严重,品质雷同,定位重合,缺乏创新。高品质的写字楼应该具备智能化、国际化、人性化以及生态化。二是大家对写字楼发展周期的独特性认识不够。并不是一个地区的经济发展了,写字楼的市场就会立即好起来,事实上往往后者要比前者滞后两到三年。因此,写字楼项目具有很强的可持续发展性,在开发此类项目时必须要事先做好市场调查研究。而天津戴德梁行市场顾问公司张雅颂则将专家提出的问题进行了进一步的具体化。他表示,决定写字楼品质的关键元素是通讯网络、中央空调系统和电梯。就天津目前的写字楼项目而言,多数存在这三方面配套落后问题。他认为,追求产品服务功能的差异化是提高竞争力的重要手段。例如平安大厦的幕墙是可以开启的,同时那里的中央空调还配有加湿和新风系统,可以24小时循环为居室内提供新风,保持空气清新、湿润,使使用者感到舒适、方便。在非典时期相比别的写字楼在环保健康性能上就具有很明显的优势。合富辉煌房地产公司郭溢也认为,目前本市写字楼项目在人性化服务上做得还很不够,比如保安服务、停车服务等。
市场呈现四大新气象。天津中原物业顾问公司相关负责人赵凯对2004年写字楼市场共总结出四大特点:一是与入世概念密切相关的行业呈现出需求旺势,例如保险、金融、IT等行业对写字楼的需求在迅速增加。二是高端物业、品牌项目的优势凸显,呈现出很强的竞争力。如国际大厦、津汇广场、ICTC等高档写字楼因品质和配套的优秀而吸引了大批外资客户。三是客户的入住周期在逐渐缩短,签约期更追求灵活性。四是第三产业对写字楼的需求也呈现增大趋势。如房地产公司、信息咨询公司、物业代理公司等也在逐渐进驻高档写字楼。
单一功能需求明显。随着科技的发展,目前市场呈现出对单一功能写字楼项目的需求旺势。天津海发置业公司赵巍对此表示,以鞍山西道为例,目前该区域的业态非常集中,写字楼主要针对的就是通讯业和IT业两大客户群体。因此他认为这一区域的写字楼项目今后在配套服务方面就应该尽可能地完善适合这两大消费群体的功能。比如配置足够的网宽、针对这类客户办公时间不规律的特点开设夜间服务等。他分析说,随着市场竞争程度的加剧,客户对产品的品质、功能和服务配套设施等要求将会越来越高。而一些高品质的写字楼多集中在几个CBD中心区,因此其他区域的写字楼如果想同他们争市场,抢得一杯羹,就必须从自身硬件如智能化、人性化、高科技配套等几方面下工夫,否则就没有市场竞争力。
南站CBD大有可为。天津三联投资集团张志强认为,一个区域的发展决定于一个城市的整体规划。以南站CBD为例,该区域将具有不可限量的发展前景。其中原因有三。首先,它的起点高,该区域经过整体规划,其综合配套建设未来必将鹤立鸡群。其次,它的整体定位是要面向国际化市场,因此注定了其产品品质的卓尔不群。再次,南站CBD区域的立体空中交通规划,势必将使该区域呈现前沿化特点。
三招解决同质化。针对目前天津市写字楼产品同质化严重的问题,大家在会上共提出以下三点解决办法。首先应该从服务功能上入手。德茂丰房地产公司陈春霆认为,写字楼项目应该不断完善物业服务,例如增加夜宵、住宿、淋浴等特色服务。虽然这样做可能初期开发及投资成本会很大,但从长远角度考虑,其回报是长期而丰厚的。其次,开发商一定要具备强烈的社会责任感。陈春霆表示,在追求经济利益的同时,写字楼开发商更应考虑一些更深层次的东西,要为城市留下一些美而实用的建筑,而不是垃圾。再次,即产品定位。信诚开发实业公司刘铮表示,写字楼产品在营销方面,关键是要找到自己的目标市场和目标客户,这就涉及开发产品前的定位问题,产品的各方面定位都要符合区域市场环境,必须要弄明白卖给哪个层次和范围的客户。古文化街海河楼开发公司徐滢也表示,不管是住宅地产、商业地产,还是写字楼,产品定位都是最关键的。她说,写字楼按功能、档次可以划分出很多种类,如5A写字楼、SOHO写字楼、商住两用楼等。不同档次的写字楼针对不同层次的消费群体。以澳式风情区为例,目前澳式风情区定位为花园式商务区,这就跳出了普通写字楼项目的开发框架,做到了定位的创新。她认为,写字楼的开发不应将其功能仅仅定位在办公和使用范畴内,还应该考虑到消费者的其他消费取向,比如投资。虽然现在写字楼的投资比例比较低,仅约为20%,但我们也不应该放弃,相信随着天津整体经济的发展和大环境的改变,写字楼的投资比例一定会增大。从长远考虑,根据计算,写字楼的投资收益明显高于住宅。
两点现象预示上扬走势。对于天津市写字楼市场的未来前景,与会人员一致表示乐观。大家认为,在未来三到五年内,写字楼市场的走势会呈现稳定持续的缓慢上扬态势。刘玉录对此用两点现象加以说明。第一,目前各大境外银行纷纷在津设立分行,使天津正在逐渐成为真正意义的北方金融贸易中心。第二,市政府召开的港口问题专题会议表明,天津正在按照既定目标向国际港口大都市方向迈进。海河综合改造开发总投资7000亿元,每年的城市建设投资1200亿元,去年天津人均GDP总值达到3000美元,这些数据均证实天津经济正在快速发展。近一两年的大规模城市改造,尤其是海河开发综合治理,使天津城市形象和面貌大大改观,烂尾楼的崛起和外地大公司的纷纷进驻,城市整体形象的提升和经济的大发展已经使天津成为了世界关注的焦点,因此,可以肯定,天津写字楼的发展机遇已经来临,前景非常乐观。