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二审贷款人情况
比如主贷人及房产共有人的自然状况:“你是谁?从哪里来?社会关系如何?”这些均是银行审核的重点。甚至包括主贷人的健康状况及文化程度均是银行审核关键要素。
职业情况:目前工作是大多数人稳定经济来源的基础,所以银行非常关注单位的性质及工作岗位,这在某种程度上反映出一个人的工作能力及工作年限。
家庭情况:现有住房性质及家庭财务支出状况。
与银行的关系:他行是否有负债会直接决定此笔贷款的可贷成数,同时还有银行的存款状况。
资信情况:经过几年的努力,上海已经建立了较完善的征信系统。一个人的信用好坏只要输入身份证号码就可以看得出,有无还贷、电信、水电煤气费等公共事业的欠费或逾期都能一目了然。
三审担保机构资质
为了保证银行、上下家的风险,二手房贷款的发放离不开具有担保资质的房屋贷款服务公司的参与。所以房屋贷款服务公司的操作资质、操作规范性、在银行的信用直接影响着贷款的审批及发放。在2003年中,有家担保公司违规操作,结果给银行、买卖双方超成了不可估量的损失。目前一批中介及经纪人已经登上银行黑名单。前不久,上海房屋贷款服务协作网络的成立,就有安家集团等6家有一定影响力的几家大型担保公司共同签署了"行业规范公约",以肃清行业内存在的不良现象。所以,房屋贷款时找专业的大型房屋贷款服务机构对买房人来说也是一大保障。
四审保险机构
在我国目前试行的房屋抵押规定明确指出:抵押当事人约定对抵押房地产投保的由抵押人投保,保险费由抵押人负担,并将保险单移送抵押权人保管。在抵押期间,抵押权人为保险赔偿的第一受益人。而且,目前银行在审批贷款中非常关注保险公司开具的保单险种为哪些,对不同房屋类型都规定了不同险种。
五审资料完整性
因为银行的审批为四级审批,所以客户提供资料的完整性对审核的速度及质量至关重要。在银行操作过程,经常会碰到客户资料缺这少那的情况,不仅给客户带来麻烦,也大大影响了银行人员的工作效率。但对贷款买房的人来说贷款买房申请往往是首次接触,所以找一家专业的房屋贷款服务机构咨询贷款并准备资料显得尤其重要。
实战案例:2类方式证明还贷能力
小王贷款审批中,银行提出质疑:小王的年龄尚小,销售工作提成收入不稳定;需要提供父母的收入证明作为共同还款人。可是小王的父母经营一家公司,需要提供什么证明银行才会认可呢?最后直到小王的父母提供了公司的相关资料,才得到银行审批。
一笔个人住房贷款短则五六年长则二三十年;对于银行来讲可谓是"一次贷出、数年收回"。所以银行在评估贷款风险时,非常关注主贷人的还贷能力。对于个人,如何向银行证明自己有足够的还贷能力呢?
其实,从"月月进账类"到"本来持有类"均可以向银行展示自己的财力:"月月进账类"表现在每月稳定所得薪水证明,专业术语称为稳定的现金流:
一类为稳定职业型:最有说服力的当属最近3个月的个人所得税单,其次为雇主证明信确认当前收入职位,当然可以提供最近3个月的银行的对账单显示薪水入账记录也是非常响当当的证明。
另一类为自创企业型:公司持有证明(营业执照),最近几个月银行对账单可以显示现金流转情况,最近的完税证明,最近经审计的财务报表均是银行喜爱的财力证明。
“本来持有类”也可以统称为资产辅助型,最常见的为房租所得:3个月的税单及租赁合同,提供定期存款证明也行,拥有股票的客户可以让证券公司开具股票市值证明,投资基金的客户所持有价基金证明也可,拥有多套贷款人可以提供其他房产证明,甚至保存好银行信用卡的对账单也可以作为向银行申请贷款的有力砝码。总之,想要贷款的客户对自己的各类资产或账单一定要保存好。