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“宏观调控”这把达摩克里斯之剑终于在2004年落下。银根紧缩,土地缩量,开发商们在不同场合表示目前正在煎熬中艰难度日。有专家也大胆预测,受此影响80%的房地产企业将退出市场,而现在全国有1万多家房地产开发企业,意味着5年内将有8000多家消失,到时只剩下2000家左右。
为生存和发展,地产商们开始准备出路。
资本之重
2004年央行实施了紧缩的金融政策,与此同时,央行又宣布房地产开发项目资本金比例由20%提高到35%以上,一些开发商脖子上的绳子顿时被拉紧了。
就在开发商们还在苦思如何渡过难关的时候,上市公司已经作出了迅速反应:三元股份分两次将所持三元嘉铭房地产公司75%股权全部转让给合作方,转让后在房地产业再无投入;浙江阳光出售重庆凯光置业90%股权;轻纺城转让时代房地产公司70%股权;广西斯壮转让广西斯壮城市综合开发公司98%股权。大量的非地产类上市公司出售、转让房地产投资已成事实。
投资房地产似乎在一夜之间变成一种负担,一种资金链可能断裂的危险信号。
尽管顺驰在去年年底宣布成为销售额过百亿元的房地产企业,但是,其资金链吃紧的传闻不时发生。
依靠银行贷款和上市圈钱的融资渠道,受到了严重的考验。
寻找新的资金出路成为后续发展不可避免的问题。于是,市场相继传出:金地集团联手大摩、上海盛融投资有限公司处置建行28.5亿元的不良资产;复地(集团)股份有限公司引进大摩和荷兰国际集团ING分别合作开发项目;上海新黄浦集团与美国洛克菲勒国际集团在上海签约,双方组建中外合作企业开发外滩源项目。
这轮银根紧缩,为海外资本寻找到了很好的进入途径。
而海外资本能选择的大多是实力相当的大开发企业,而银根紧缩对中小开发商而言却意味着生存的问题。“大量的小型企业根本顶不住资金链的压力。”一位业内人士指出,所以选择出售项目或者转让股权套现似乎是渡过难关的唯一途径。
土地出路
土地和资本,孰重孰轻,也许是先有鸡还是先有蛋的问题,但是对解决了资金出路的开发商而言,土地,以及拥有可发展的项目是可持续发展的关键因素。
但是,众所周知,囤地是大多数开发商都会做的事,仔细盘点可以发现,不少开发商手中都有可以维持至少2~3年开发的土地量。
同时,在这轮宏观调控中,大地产商们获得了大把拿项目的机会。银根紧缩,中小开发商为解决资金出路,只有把手上的项目转手套现,甚至出现大量“甩卖”和并购的现象。
通过接盘大量面临资金紧缺的抛售项目,大地产商们充实了自己的项目储备;另一方面,难以避免的并购浪潮淘汰了一批小的投机企业,而并购所需资金上的安排将通过引进新的境外投资者和战略合作伙伴来完成,他们同期也将带来国际一流的项目运作和管理理念。
在二、三线城市,大地产商也收获颇丰。
以上海为例,上海市政府在整个2004年仅仅抛出了45幅住宅用地进行公开招投标,而受到最高限价这一新规定的限制,拿地心切的开发商们由于超出最高限价,造成很多土地流标,很多开发商意外落马,一无所得。绿地集团也积极参与,最后也以“友情出演”告终。尽管在一线城市拿地受阻,但是在诸如重庆、南京等二、三线城市,绿地却大口吃地。与绿地相似,面对一线城市一地难求的局面,在2004年年底放开土地供应之后,二、三线城市成为开发商土地储备的重要来源。
“土地和资金互成因果,谨慎决策,意味着新的机遇。”一位开发商如是说。