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地产业将成下一轮投放重点
权元七进一步认为,今后进入中国的韩资大部分的投放重点就可能是不动产。相关资料表明,有40%的韩资企业准备将企业移出本土,而其中80%看好中国市场,这其中房地产投资商占据了相当的比例。实际上,目前在中国境内数万家韩资企业,大部分主营业务仍以制造业和服务业为主。但从经济发展的进程来看,我国现在已处于产业升华时候、投资结构转换之际,包括韩资在内的外资下一步投向重点将是新兴的、市场潜力巨大的不动产行业。
同时,我国房地产行业本身持续向好发展亦是吸引韩资进入的重要动力之一。中国房地产行业呈现出世界各国少有的强劲发展趋势,在国民经济持续高速地发展过程中,房地产业以平均20%以上的速度连续多年增长,潜力巨大的消费需求带动了投资、开发和销售的持续升温。无论从投资、开发和交易规模上,近年均达到了历史最高水平,也进一步显示了巨大的后市发展空间。而且,可以说从行业构成来看中国的房地产是一个高度市场化的行业,一般衡量行业市场成熟度的重要指标就是民营企业占多少。当前中国的房地产行业民营企业占到了70%以上。在一个高度市场化而市场潜力又非常巨大的行业,意味着适合资本尤其是外来资本的投入。
此外,对于外资进入中国房地产行业来说,风险是他们首要关注的一个问题。中国和平投资有限公司副总经理王英毅对此分析认为,即使当前我国政府对于包括房地产在内的固定资产投资实施了紧缩性调控政策,但地产仍是一个发展非常快、前景乐观且已步入健康阶段的行业,市场上房地产资产升值预期也非常强烈。因为房地产整体行业收益和风险与我国经济未来走势和人民币升值预期等问题相关。从宏观角度看,中国经济已进入了产业金融向资本金融发展的过程,房地产开始成为中国经济发展的重要推动力。而在人民币汇率的稳定和各国对其强烈的升值预测条件下,使得中国资产特别是不动产相对于国际来说,将面临着一个升值的过程。在这种情况下,中国房地产行业对于中长期投资来说,是有着长期的收益保障。
选择合作伙伴是首要课题
当然,作为地域性极强、资金密度大、与政策相连性强、项目个性化明显、运作复杂且周期长的房地产行业,外资对其的进入还是面临着相当的困难:第一,房地产行业目前还不是中国商务部鼓励的外资投入领域。可以说从这个角度来看,外资独资企业要想直接进入会面临相当大的难度;第二,房地产是风险非常高的行业,这主要是因为其资源的非连续性所决定,如土地管理的严格化使得开发商对土地的获得不是那么确定,更难以保证每次都能获得适合的地块,所以也难以保证单个开发商经营开发和盈利的连续性;第三,地产市场原来的高利甚至是暴利也基本转薄;第四,是房地产行业的个性化非常明显。每一个项目,每一个开发商都有非常强的个性,这种个性化使每一个地产项目的经营和利润都难以惯例或者说平均值去评价。
从这几方面来看,即便是我国相关限制全部放开,外资直接进入房地产行业进行运作在短期内亦是难以实现的。对此,有人士认为,外资寻找一个非常合适的中方合作伙伴和合作项目是外国投资者进行中国房地产行业最关键的一步,这个合作伙伴是广义的,可以是国内投资机构、中介机构甚至是开发商等。
从国内房地产融投资的实际情况来看,由于在国家此轮宏观调控政策的影响下,我国房地产行业全面走向规范化,土地管理进一步严格化,全面采取公开招标、拍卖和挂牌的供应模式,土地出让金必须全部交齐之后才可以入市进行开发运作。这对于资本积累还不是很丰厚的众多开发商来说无疑是一个更加严峻的资金考验,整个行业对资金特别是具体项目短期过桥性质的资金要求进一步强烈。实际上有开发商透露,在实践中,项目的短期过桥资金回报率非常高,基本上能够达到20%到25%左右。这种期限较短、回报率较高的资金需求,对于外资来说是一个比较好的介入机会。
此外,由于目前外汇信托进入房地产行业在我国可以说没有法律障碍,因此外资如果采取信托入市与项目结合应是一个不错的选择。