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投资人:是为表达对楼市的不满 专家:这只是个“乌托邦”
因为提出“合作建房”的设想,32岁的于凌罡成为人们关注的焦点。按照他的设想,春节过后将成立一家非盈利性的房地产开发公司,联合300人,大家共同出资,自己盖楼自己住。记者昨(21)天获悉,春节过后合作建房筹备组已开始为成立公司开展各项具体的工作,于凌罡表示,目前合作建房最大的障碍来自于拿地。
事件:合作建房房价将便宜20%
记者见到于凌罡时,他正在家中向几个来访者描述他的建房方案:联合300人,自己出资注册公司,然后再以公司的名义,购买土地,设计施工,盖好房子,再“卖”给自己……
于凌罡告诉记者,个人集资建楼在他的心里已经有了一个雏形:位置在北四环健翔桥到四元桥之间,建筑形式为围合式板楼,户型为跃层小户型,地下2层,地上12到15层,地下2层是公共设备层,地下1层和地上1层为底商,其余为住宅。每套住宅层高于4.8米,使用面积有36平方米和60平方米两种。大楼的地上建筑面积在2.5万平方米左右,需要购地6000平方米左右。购地费用预算9000万元以内,工程造价7000万元左右,包含精装修的费用。
于凌罡表示,由于是非盈利集资建房,这个项目可以省掉购买普通商品房时需要承担的四笔费用:开发商利润、广告销售费用、机构维持费用和项目贷款利息,因此房价肯定比商品房要低。于凌罡粗算了一下,自己盖房要比开发商的房子便宜20%左右。
进展年内拿不到地就不做了
“这几天咨询的人特别多。”筹备组工作人员昨天告诉记者,目前报名参加合作建房的已有800人左右,仅交了会费的就有近400人。于凌罡说目前合作建房最大的障碍来自于拿地,他表示“如果年内拿不到地,那就不做了”。
据了解,目前申请加入合作建房的人员中,有近一半都是与房地产开发有关的人员,丰富的专业知识无疑会保证住宅的品质,而除此之外,还有百余名志愿者,随时愿意提供各种技术服务,他坚信,有这么多人的支持,合作建楼将不会仅仅是停留在脑海中的“乌托邦”。
按照他的设想,即将成立的公司是一个由消费者自己组建的非盈利性组织,每个购房人既是购买者也是这个住宅项目开发公司的股东,每人先支付15万元,并以此为基础可从银行贷款22.5万元,然后用这笔钱支付买地和建房的费用。建好房后,因底层商铺和附属商业设施也属于业主,可以用从商业设施中获得的租金来冲抵银行贷款。据透露,民生银行已经表示全力支持合作建房,并将提供按揭贷款服务。
对于合作建房的开发资质问题,于凌罡说他已经咨询过市建委开发办,有关人士表示,只要这种合伙建设的房子是自己居住,并不拿到市场去销售,开发办是不审查他们的开发资质的,只有属于经营性质的开发商,才对其进行资质的审查和管理。
不过,于凌罡也承认,合作建房存在着不成功的风险:第一是政策风险,主要是能不能拿到土地;第二是资金风险,能不能从银行贷到款;第三是管理风险,这么多人在一起,能不能很顺利地在民主议事的基础上去做事情。
于凌罡告诉记者,每个人加入合作建房之前,他们都会告诉他做这件事有时间风险和资金风险,同意参与的人要有心理准备。他透露,按计划,会在今年春节后完成法人机构注册,五一前后购买土地,经过12至18个月的建设,争取在2007年五一和十一之间入住。
投资人:是对房地产市场不满的一种表达
在记者采访的当天,来访的人中年龄最大的张庆今年已经63岁了,他从公主坟骑着自行车找到住在马甸附近的于凌罡。老人对记者说,合伙建房可以花相对少的钱买到满意的房子,如果可行,他肯定会加入。来访的阎女士则表示,之所以支持于凌罡,也是在表达对目前房地产市场的不满,“掏钱的时候你是上帝,一旦交了钱,什么权利就都没了,心里不舒服。”
于凌罡说他在北京并不缺房子住,花费那么多时间和精力做这样一件看起来“不太可能实现”的事,他的初衷绝不仅仅是为自己建一套便宜的住宅,“合作建房追求的是符合各方面利益而合理使用资源的模式,从这个意义上,这件事的价值已经超过了建房本身。”
专家评点:几乎是一件不可能完成的事
对于于凌罡合伙建房的设想,多数开发商表示,方案听起来很吸引人,但在实际操作中,这几乎就是一项不可能完成的事。
“我曾经试着召集几个朋友买同一个小区的房子,以便大家联系方便,但终因大家不能达成共识而没有实现,与几个朋友一起买房比起来,300人一起盖房的难度可想而知。”嘉恒投资集团董事长李磊对记者说,从位置和面积来看,这样的地块更适合做酒店式公寓或写字楼,建住宅显然不够经济,他粗略计算了一下后告诉记者,如果建住宅,每平方米成本不会低于7000元;同时,如果300人买房都是为了自住,那么使用面积36平方米和60平方米的房子显然不适合,因为这样的房子属于过渡性住宅,投资性很强,但不太适合长期居住。另外,现在房地产越来越讲求精细,房产的价值更多的是通过社区品质建设及后续服务体现出来,而社区是由生活方式、价值取向、消费习惯、教育背景等相近的人群构成的。如果300个人走到一起,仅仅是因为经济利益,或者是一种情绪,那么各种冲突肯定会接踵而来。
首都经贸大学城市经济系邢亚平副教授认为,规模化生产才能保证效率,房地产开发需要有一个很长的运作链条,任何一个环节出了问题,都会产生风险。而与开发商相比,普通人由于不具备专业知识,信息相对匮乏,也就很难应对房地产开发中出现的各种风险。开发商建房子,通常也只是针对某一个细分的消费层提供一种定制式的产品,而合作建房中300人的需要是完全个性化的,众口难调,肯定会影响效率。此外,作为需要有70年保证的产品,开发商需要对产品负很多责任以提升房产的价值,而这些都是合伙建房很难保证的。