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为了尽快的解决市场出现的结构性问题,实现天津市房地产业持续健康的发展,需要经过研究论证建立起一个动态的、比较准确的市场供需测控指标体系。以作为房地产工作规划、信息披露和市场调控的参照依据。经过初步研究,这里暂以四项指标进行分析:
(一)土地供应:总量、时段、结构
1、年土地供应量。可从两个途径:第一,从年新开工面积的土地需要量出发,以容积率折算出年需要的土地供应量(并考虑下面的开发周期、需求结构),减除上年结转并能开工的已供土地数量,余数即为当年土地供应量。例如,2005年商品住宅计划新开工面积1300万平方米,按平均容积率1.3计算,需住宅项目用地1000万平方米。2004年落实结转并能开工的土地面积为616公顷,合建筑面积820万平方米。也就是说,2005年还需要384公顷、合建筑面积480万平方米当年能开工的土地供应。第二,从年住宅市场需求量出发,以住宅需求量测算值减去商品房空置量,加上一个调整值(市场运转需要的适度空置量),得出商品住宅市场实际需求规模,按容积率折合成住宅用地需要量,再将开发周期因素加进来,即年土地供应量。例如,2005年全市商品住宅需求主管部门预测值为1310万平方米,根据房管局软科学课题测算1991年至今未售出商品住宅约合290余万平方米左右。这可以看作市场运转需要的适度空置量,即按1300万平方米商品住宅需求计算,容积率取1.3,需要当年能实现有效供给的住宅项目土地1000万平方米。
2、开发周期。目前天津市房地产市场有效供给的形成过程主要可分为三个阶段,即土地收购储备—土地出让交易—销售许可最终实现供给。据调查资料实证分析,各阶段需要时间为:土地收购储备阶段——一块土地的整理工作至少需要1~1.5年时间。土地出让交易阶段——大体上需要3~4个月的时间。建设验收销售许可阶段——普通住宅项目需要1年左右时间。一般情况下,目前依照法定的工作程序,按房地产住宅开发三个阶段的流程,形成房地产有效供给周期的全部时间,约在2.5~3年之间。
3、地价结构。为了实现商品住宅市场供求在总量与结构上的平衡,首先,土地出让的价格结构应与市场商品住宅的需求价格结构相适应;同时,土地出让的地域结构与商品住宅的需求位置分布相适应。按照城市建设规划的要求,经过具体与科学的测算,以需定产(开发),以产定地(供给),做到从源头上调整控制开发规模和结构。譬如,2003年1~3月,全市出让土地252.67万平方米,其中位于河西、南开与和平三区的有243.31万平方米,占96.29%。2002年出让的206.40万平方米土地,亦大部分位于这三区内。这样的土地出让地域结构,从而地价结构,根据开发周期推算,就会在某种程度上决定了今年与明年的商品住房市场供给结构中中高档居多数的态势。
(二)开发投资:区域、类别、流量
1、以需求决定开工量。据有关部门最近预测,2005年商品住宅市场需求为1310万平方米,为实现供求平衡,2004年住宅新开工建设面积应在1300万平方米左右。加上前面提到的1991年至今未售出商品住宅约合290余万平方米左右,明年合计市场商品住宅供给量1590万平方米。
2、以开工决定投资额。以2003年为基数,按行业平均利润率10%,土地、建安成本上浮6%测算,2004年住宅毛建造成本平均估计在2700元/平方米左右(楼面地价1620+建安造价1080)。新开工当年成本投入50%即1350元/平方米,新开工需投资175.5亿元(1300×1350)。2004年内住宅累计施工面积2200万平方米,除新开工外续建面积900万平方米,按1350元/平方米计算,仍需追加投资121.5亿元(900×1350)。以上两项合计297亿元,也就是说,2004年房地产实现投资按255亿元安排存在资金缺口42亿元左右。
3、控制开发投资的进度。实现房地产市场持续健康发展的重要一环是保持适当的开发投资速度,一是与房地产市场需求本身相适应,一是与整个经济增长相适应。2001~2004年,我市房地产投资分别为162、175、211、255亿元,近两年以约21%的速度递增。参照国际上住房投资额/国民生产总值的比值经验数据,2001年以来的平均住宅投资率在合理的范围内。按以上以需求决定开工、以开工决定投资的思路,为了消除资金缺口,我市近两年住宅投资增长速度控制在25%左右、年投资额绝对值在300、325亿元上下比较合适。
(三)拆迁进度:缓速、适中、超前
城市房屋拆迁涉及方方面面,拆迁量的确定取决于多种因素。从目前条件出发,可以从以下几方面测算:(1)市场安置住房可供量;(2)全市存量住房折旧情况;(3)拆迁买房资金到位情况;(4)建成区内拆迁比例。同时,拆迁规模控制和进度的把握还应遵循城市生活正常运转、房地产市场稳定、旧城有机更新、按轻重缓急适度分散等诸原则。根据这些制约因素和原则,综合起来近年我市房屋拆迁量可根据情况采取不同的进度。
1、缓速拆迁量。即有保证的拆迁量,可安排240万平方米房屋拆迁。其依据是,按1:3拆/购比计算,240万平方米可形成720万平方米的刚性需求。这个数量与2002~2003年期间,3500元/平方米以下的商品住宅历年交易量大致相当。该价位内非拆迁户增量购买部分与拆迁户存量购买部分基本平衡,因此可将其作为拆迁量的计算基础。
2、适中拆迁量。可安排270万平方米拆迁。其主要依据是,到2004年底以至以后,全市存量住宅年折旧面积可以达到270万平方米以上。这是从现在实际折旧率房屋价值的会计角度或者说理论上讲,到时应该拆除的房屋面积。把这样一个拆迁量作为拆迁规模的正态中线,上下留有余地,符合适中的特征。
3、超前拆迁量。即最大的进度,可安排300万平方米拆迁量。其主要依据是,现实建成区内拆迁比例。若项目建设周期为三年半时间,期内拆迁建设面积将超过1000万平方米。以拆一建四容积率=3计算,在中心区建成区内每平方公里平均会有5.27平方米的建设量,整个建成区的压力将大大增加。同时与有保证的缓速拆迁量相比,按拆一买三测算,因扩大拆迁需要市场新增供给安置性住房180万平方米,市场的压力也会大增。
(四)需求弹性:收入、价格、利率
1、住房收入需求弹性。也就是人均GDP每增加100元所相应增加的购房面积。据房管局市场处测算,1990~2002年我市人均GDP每增长100元,商品房销售将增加2.22平方米。按天津经济发展“三步走”战略,2010年人均将达到6000美圆,今后七年内人均净增3000美圆,即人均24900元人民币。以上述经验数据(2.22平方米/100元)推算,计552.78万平方米(249×2.22),年均约合80万平方米。
在人均GDP3000美圆时,国际上消费结构中的住房比重可作为测算的参照系。在这一收入水平上,美国、西德、英国等该项比例分别大约为27、23、28,平均值为26。2003年,我市各类房屋交易金额372.1亿元,公房租金收入约2.5亿元,合计为374.6亿元。当年社会消费品零售总额1074亿元,加上住房消费合计为1448.6亿元。社会消费结构中住房比重约为25.86%,与国际经验数据相当。此外,在恩格尔系数各个水平,家庭住房消费支出比例有着规律,可依此计算住房需求量。
2、住房价格需求弹性。也就是价格每变动百分之一影响商品房需求的数量。2003年1~8月,全市商品房成交金额263.6亿元,828.9万平方米,平均交易价格为3180元/平方米。按现期计算,商品房价格每上升1%,即减少销售额2.636亿元,以平均交易价格计算,等于减少出售面积8.3万平方米左右。今年8月,全市商品房平均价格比去年上涨了13.77%(3180-2795),等于需求因价格变动减少销售面积约114.3万平方米。
3、利率与住房需求的关系。利率与实际收入密切相关,当消费价格指数(CPI)高于存款利率时,就会形成负利率,这等于减少着储蓄户的实际收入,从而降低了居民的购买力。在这种情况下,理性会相对减少人们的储蓄率,较多的社会资金会流入股票、债券等投资市场。当贷款利率与消费价格指数(CPI)相当时,等于无偿使用着贷款。在这种情况下,会刺激举债性投资行为。现在,一年期定期存款利率为1.98,若目前的消费价格指数(CPI)5.3%水平延续到全年,即意味着利率为-3.32%(折合复利为-3.716%)。目前的负利率水平,等于一年期按揭贷款基准利率接近为零。真实利率保持负值,会使得家庭提前购房,以保持财富不贬值。目前正在酝酿的提高利率水平对住房需求会产生影响,但是对不同价位的房子需求影响度是不同的。
综上所述,对房地产住宅市场最近时期每年供给/需求四项测控指标归纳如下:
1、土地:年商品住宅土地供给量1000万平方米左右。
2、投资:年房地产实现投资300亿元左右,年均增长约25%。
3、拆迁:年适度拆迁量掌握在240万平方米上下。
4、需求:年商品住宅需求量,目前年潜在需求1500万平方米左右,其实现程度现阶段受到有效供给限制,主要是适合中低收入特别是拆迁户购买的房子的上市。综合供需两方面情况,未来两三年商品住宅基本需求的实现,预计会保持约1000余万平方米,在其上每年具体增加多少,取决于当年该类房屋的有效供给。